تلقي مراجعة كتاب الرهن العقاري العكسي لصندوق MMI الضوء على تطور HECM
كان التقرير الخاص بدفتر أعمال تحويل الرهن العقاري (HECM) داخل صندوق تأمين الرهن العقاري المتبادل (MMI) تطورًا إيجابيًا شاملاً آخر للبرنامج، حيث بلغت القيمة الاقتصادية الصافية المقدرة لـ HECM MMI 15.368 مليار دولار، وفقًا لـ الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) التقرير السنوي المقدم إلى الكونجرس صدر في نوفمبر.
كما زاد صافي القيمة الحالية للتدفق النقدي (NPV) لكتاب HECM على أساس سنوي، من 3.646 مليار دولار في عام 2022 إلى 6.742 مليار دولار في عام 2023. تفاصيل المراجعة الاكتوارية لدفتر أعمال HECM، التي أجراها بشكل مستقل استشارات بيانات تكنولوجيا المعلومات ذ.م.م، يخوض في تفاصيل أعمق حول ما دفع القيمة الاقتصادية المضافة إلى كتاب أعمال HECM.
التغير في التدفق النقدي
في حين أنه لم يكن هناك عامل واحد أدى إلى ارتفاع قيمة كتاب HECM إلى مستوى أعلى في العام الماضي، إلا أن المراجعين أشاروا بدلاً من ذلك إلى عناصر متعددة أملت النتائج.
وذكر التقرير أن “التغيير كان مدفوعا بالعديد من العوامل، مثل الاختلافات في الأداء الفعلي للاقتصاد مقابل ما كان متوقعا والاختلافات في التكوين الفعلي للمحفظة مقابل ما كان متوقعا”.
وأوضح التقرير أن أحد التأثيرات كان مرتبطا بالوباء.
وجاء في التقرير: “كان هناك ارتفاع في معدلات إنهاء الوفاة بسبب جائحة كوفيد-19 في البيانات وأدى إلى اختلاف التركيبة العمرية للقرض النشط”. “نترك هذا الأمر للبحث المستقبلي لتحديد تأثير جائحة كوفيد-19 على تكوين القروض المتبقية. وباستثناء تأثير جائحة كوفيد-19 على معدلات إنهاء الخدمة، يبلغ صافي القيمة الحالية المتوقعة 6.667 مليار دولار أمريكي، مما يقلل التقدير الاكتواري المركزي البالغ 6.742 مليار دولار أمريكي مع تأثير كوفيد بمقدار 0.074 مليار دولار أمريكي.
مرة أخرى، يشير المراجعون إلى أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية أيدت 32.932 قرضًا من قروض HECM في السنة المالية 2023، بإجمالي الحد الأقصى لمبلغ المطالبة (MCA) البالغ 15.892 مليار دولار. بلغ إجمالي التأييد بين السنوات المالية 2009 و2023 863,102، وهو تقدير تقريبي لإجمالي عدد العملاء الذين يخدمهم برنامج HECM منذ الفترة المبكرة من الركود الكبير.
على الرغم من وجود مجموعة واسعة من خيارات الصرف، خلص المراجعون إلى أن خيار حد الائتمان على قرض HECM هو الأكثر شيوعًا بين المقترضين، حيث يختار 87٪ من عملاء HECM خط الائتمان على خيارات أخرى مثل مبلغ مقطوع أو دفع الأجل.
عززت المراجعة أيضًا اتجاهات المنتج الحالية، بما في ذلك الخمول النسبي لمنتج HECM للشراء (H4P) مقارنة بمنتج HECM التقليدي، بالإضافة إلى الانخفاض الحاد في عمليات إعادة التمويل من HECM إلى HECM التي حدثت العام الماضي بعد الارتفاع التاريخي في أسعار الفائدة.
في الواقع، يرى المراجعون عددًا قليلاً جدًا من قروض H4P لدرجة أنهم لا يرون ضرورة لتمييزها عن قروض HECM التقليدية.
وأوضح التقرير: “في تحليلنا، يتم التعامل مع أدوات HECM التقليدية والمخصصة للشراء بنفس الطريقة، نظرًا لأن حجم أدوات HECM المخصصة للشراء صغير”.
مبالغ القروض وحدود HECM
كما قدم التقرير الاكتواري معلومات مفصلة عن مبلغ القرض وكيف تغيرت منذ السنة المالية 2009.
وذكر التقرير أن “ما يقرب من 65% من القروض التي تمت الموافقة عليها في السنة المالية 2009 كان لديها حساب حساب حساب متعدد يقل عن أو يساوي 300 ألف دولار، وقد ارتفعت هذه النسبة إلى حوالي 72% بحلول السنة المالية 2012”. “منذ ذلك الحين، انخفضت نسبة الموافقات التي تقل عن 300 ألف دولار بشكل مطرد إلى حوالي 23% للسنة المالية 2023.”
ويشير التقرير إلى أنه مع وجود حدود أعلى، فإن مبالغ القروض تتزايد بشكل مطرد بالتوازي.
“انخفضت النسبة المئوية للتأييدات التي تتراوح قيمتها بين 300 ألف دولار و417 ألف دولار من 17.6% في عام 2009 إلى حوالي 12-14% خلال السنوات المالية من 2010 إلى 2014. وفي عام 2023، ارتفعت إلى 23.6%. ومع زيادة الحد الأساسي، زادت نسبة التأييد مع MCA التي تزيد عن 417000 دولار بشكل مطرد منذ عام 2012.
في عام 2009، وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) حددت حد HECM بمبلغ 625,500 دولار، بزيادة من 417,000 دولار. قامت HUD بتمديد حد HECM حتى عام 2017، وعند هذه النقطة تمت زيادته بشكل متواضع إلى 636,150 دولارًا.
منذ ذلك الحين، تتبعت الزيادات في حد HECM عن كثب تلك الخاصة بحدود القروض المطابقة، مما أدى في النهاية إلى تجاوز الحد مليون دولار لأول مرة في عام 2023. وفي عام 2024، يبلغ حد HECM 1,149,825 دولارًا، أي بزيادة قدرها أكثر من 60,000 دولار مقارنة إلى العام السابق.
المشهد المتطور
وقال التقرير إن المشهد العام لسوق الرهن العقاري العكسي عرضة للتغيير على الرغم من اهتمام المراجعين بالتفاصيل والتوقعات السليمة.
وذكر التقرير أن “التحديثات التنظيمية، والتركيبة السكانية المتطورة، والظروف الاقتصادية، وتفضيلات المستهلكين، وأسعار الفائدة غير الواضحة وسوق المنازل ستساهم في تغيير المشهد لسوق HECM”. “ستؤثر التغييرات في الأسواق المالية، واحتياجات التقاعد، واحتياجات الرعاية طويلة الأجل على مشاركة المقترضين في برنامج HECM، وكيفية استخدامهم لقروض HECM، والابتكار في تصميم المنتجات. وسيؤثر ذلك على إنهاء القرض وأداء القروض الحالية.
وتعد إضافة الأزواج غير المقترضين الذين تقل أعمارهم عن 62 عاما في عام 2014 أحد هذه التغييرات التي يمكن أن تغير مسار البرنامج. وتشمل الأمثلة الأخرى إدخال حساب العمر المتوقع جانبا (LESA) في عام 2015 وتغييرات عامل الحد الرئيسي لعام 2017.
يمكن أن تؤدي الحدود المختلفة في المستقبل أيضًا إلى تغيير مسار برنامج HECM، وبالتالي، سجل الأعمال داخل صندوق MMI.
وأوضح التقرير أن “الكونغرس يزيد باستمرار حد القروض كل عام منذ عام 2018”. “إن استمرار الحد الأعلى للقرض قد يجذب المقترضين الحاليين لإعادة تمويل HECM الحالي الخاص بهم للوصول إلى حقوق ملكية المنازل.”
