الرئيس التنفيذي لشركة Two Harbours يتحدث عن أعمال الإنشاء الاستراتيجي
صندوق الاستثمار العقاري ومقره نيويورك اثنين من المرفأ قامت بتعيين المخضرم في الصناعة كايل كيلباتريك لقيادة قسم إنشاء الرهن العقاري الذي تم إنشاؤه حديثًا، والذي يعد جزءًا من استراتيجية الشركة للاحتفاظ بالمقترضين من محفظة الخدمات الخاصة بها عندما تنخفض أسعار الفائدة.
وقال بيل جرينبيرج، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة تو هاربورز، في مقابلة: “لديه خبرة في بناء منتجات وأعمال قنوات مباشرة للمستهلك من الصفر”. “نحن نقوم ببناء الفريق لملء جميع هذه الوظائف لنكون قادرين على تقديم القروض، وكما قلنا، نأمل أن نبدأ في الحصول على الأقفال في الربع الثاني في وقت ما.”
بدأ كيلباتريك، الذي يتمتع بخبرة طويلة في مجال الرهن العقاري لمدة 30 عامًا، منصب نائب الرئيس التنفيذي للإنشاءات في شركة Two Harbours في نوفمبر. وقبل ذلك، أمضى ما يقرب من عام في منصب نائب الرئيس التنفيذي للإقراض المباشر في اذهب للرهن العقاري وعمل لمدة ثماني سنوات كرئيس للمستهلك المباشر في Lending.com، أ المالية الأمريكية شركة.
وقال جرينبيرج: “لدينا هذه الفرصة، بالنظر إلى مكان وجود محفظتنا وأسعار الفائدة، لبناء شيء ما من الصفر، ويمكننا أن نجعله مناسبًا تمامًا لأعمالنا”. “لسنا مضطرين إلى شراء شيء صنعه أشخاص آخرون ولا يتناسب بشكل جيد، وهذا ينعكس رأسًا على عقب على التكاليف.”
ستقوم الأعمال التأسيسية لشركة Two Harbours بتحوط محفظة الخدمات الخاصة بها البالغة 216 مليار دولار من الرصيد الأساسي غير المدفوع (UPB) اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023. وهذه هي الطريقة التي تعمل بها الأشياء في الشركات الأخرى في مجال الرهن العقاري، مثل السيد كوبر, ريثم كابيتال و بينيماك. ومع ذلك، فإن الإستراتيجية الأساسية لشركة Two Harbours لا تتمثل في التنافس مع اللاعبين الكبار للحصول على عملاء جدد.
قال جرينبيرج: “ينفق الكثير من هؤلاء الأشخاص الكثير من الأموال على الإعلان والتواصل مع الناس لمحاولة العثور على مقترضين يمكنهم إعادة تمويلهم أو تقديم امتيازات ثانية”. “لدينا مقترضون نعرفهم جيدًا ويمكننا الاتصال بهم فقط. إن ما يسمى بجيل العملاء المحتملين هو أسير لنظامنا البيئي بالفعل.
في الوقت الحالي، ليس لدى معظم مقترضي الشركة أي حافز لإعادة التمويل. بلغ متوسط سعر القسيمة المرجح لمحفظة الخدمات 3.45% في الربع الرابع، مما يشير إلى انخفاض مخاطر الدفعات المقدمة. وفي الوقت نفسه، بلغ معدل الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 6.9٪ اعتبارًا من بعد ظهر الخميس، وفقًا لما ذكره البنك مركز أسعار الرهن العقاري التابع لشركة HousingWire.
في حين أن المعدلات لا تزال مرتفعة، ستعمل شركة Two Harbors مع الامتيازات الثانية ومنتجات ملكية المنازل من خلال أعمالها التأسيسية.
رحلة إلى القروض الأصلية
تم إنشاء تو هاربورز في عام 2009، في أعقاب الركود الكبير، حيث بدأت أسعار معظم الأصول، بما في ذلك الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، في الانخفاض وأصبحت فرصة استثمارية.
بدأت الشركة الاستثمار في الوكالة والرهن العقاري القديم MBS. وبمرور الوقت، انخرطت في فئات أصول أخرى، مثل العقارات المستأجرة لعائلة واحدة والإقراض العقاري التجاري. (تم تقسيم القسم الأخير لاحقًا إلى صندوق استثمار عقاري).
أصبحت حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR) هدفًا في عام 2013، وبحلول عام 2020، اختارت الشركة التركيز على وكالة MSR ووكالة MBS. ووفقاً لجرينبرج، كانت الفرضية هي أن “التنويع يبدو جيداً من الناحية النظرية فقط” لأن “المستثمرين أرادوا تنويع أنفسهم، لكنهم لم يرغبوا في تنويع الأدوات الاستثمارية نفسها” لصالحهم.
وفي الفترة ما بين 2017 و2018، تجاوزت الشركة حاجز 500 ألف وحدة خدمة. وقال جرينبيرج إنه عند هذا المستوى، تقول الحكمة التقليدية أنه من الأكثر فعالية من حيث التكلفة تقديم الخدمة داخل الشركة. في ذلك الوقت، سعت شركة Two Harbours إلى الحصول على منصة. ظهرت لأول مرة في مجال الخدمات في أكتوبر 2023 من خلال الاستحواذ على راوند بوينت لخدمات الرهن العقاري ذ.م.م.
“كانت إحدى الخصائص الأكثر إثارة للاهتمام في Roundpoint هي أنها كانت وكالة [MSR] فقط. لم يكن لديها خدمة حكومية، لا جيني ماي قال جرينبيرج: “إن التعرض له مخاطر تنظيمية مختلفة واقتصاديات مختلفة”.
وأضاف: “لم يكن لديها أيضًا الكثير من الخدمات على المنصة، بل كانت تخدم بعض الأصول من الشركة الأم، والتي كانت ستنتقل مرة أخرى إلى الشركة الأم قبل أن تنتقل إلينا”. “لذلك، لم يكن هناك سوى قدر صغير من الخدمة الفعلية من طرف ثالث. لقد كان الأمر أشبه بقذيفة فارغة تنتظر أن يأتي شخص ما ويضع كل خدماته على المنصة.
أرادت شركة Two Harbors أيضًا التأكد من أن أي مركبة اشترتها لديها تراخيص لإنشاء القروض. لقد أصبح من الواضح للمسؤولين التنفيذيين أنه في تقييم MSRs، يجب تضمين اقتصاديات الاسترداد.
وقال جرينبيرج: “لقد كان هذا معروفًا منذ فترة طويلة، ولكن لم يتم تضمينه بشكل صريح في التدفقات النقدية لخدمة الرهن العقاري حتى العامين الماضيين”. “وهكذا علمنا أنه من أجل الحصول على أقصى قيمة من أصول الخدمة لدينا، فإن قدرًا ما من قدرات الاسترداد سيكون مهمًا جدًا لجهودنا.”
وبعد التكامل مع Roundpoint، من المتوقع أن يكون لدى Two Harbors 500 موظف في أربعة مكاتب في نيويورك ومينيسوتا وساوث كارولينا وتكساس.
