الكتابة أو عدم الكتابة: تقوم بعض شركات الوساطة بصياغة النماذج الخاصة بها بينما يتركها الآخرون للجمعيات الحكومية
في بداية عام 2024، لم يفكر الرئيس التنفيذي ليو باريجا اكس بي ريالتي سوف تجد نفسها في مجال الأعمال العقارية، ولكن بعد مرور ثمانية أشهر من هذا العام، تبدو الأمور مختلفة قليلاً.
في مارس 2024، الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (نار) قامت بتسوية الدعاوى القضائية التي رفعتها اللجنة على مستوى البلاد ووافقت على العديد من التغييرات في ممارسات الأعمال، بما في ذلك التفويض الذي يقضي بأن يقوم المشترون بالتوقيع على اتفاقية تمثيل الوسيط قبل الذهاب في جولة منزلية مع وكيلهم. ومع استمرار العد التنازلي حتى الموعد النهائي لتنفيذ هذه التغييرات في 17 أغسطس، تجد شركات الوساطة مثل eXp نفسها تقوم بفرز نماذجها.
باعتبارها أكبر شركة وساطة في البلاد من حيث جوانب المعاملات في عام 2023، قال باريجا إنه من المنطقي أن تقوم eXp بإنشاء نماذجها الخاصة.
“نحن الآن في الأساس قبل 17 يومًا من الموعد النهائي للتنفيذ، ولا تزال هناك مجموعة كاملة من الدول التي لم تصدر حتى نماذجها، وهناك مجموعة كاملة من النماذج التي تم إصدارها والتي لا تزال مربكة للغاية، وفقًا لـ اتحاد المستهلكين في أمريكا قال باريجا الأسبوع الماضي: (CFA) وتعليق الوكيل.
“لم أستيقظ هذا العام معتقدًا أننا سنكون في مجال النماذج، ولكن عندما أدركنا أننا لم نكن بعيدين جدًا ولم يكن لدينا أي شيء، عرفنا أننا لا نريد أن نكون في وضع ما بعد أغسطس. 17 حيث نخلق المسؤولية لأنفسنا ولوكلائنا. لذا، إذا لم يكن هناك من سيفعل ذلك، فسيتعين علينا أن نفعل شيئًا لحماية وكلائنا في الميدان.
ردًا على ذلك، أنشأت eXp ستة نماذج. وتشمل هذه اتفاقية “التفويض الحصري والحق في البيع”؛ “”تعديل اتفاقية إدراج العقارات””؛ نموذج “التعويض المباشر من البائع”؛ “اتفاقية وسيط مشتري عقار واحد”؛ “اتفاقية تمثيل وسيط المشتري”؛ ونموذج “الإفصاح والإقرار بعدم التمثيل”.
بالإضافة إلى أسباب المسؤولية التي أوضحها باريجا، دفعت المشكلات اللوجستية الشركة أيضًا إلى إنشاء نماذجها الخاصة، حسبما قالت هولي مابيري، نائب الرئيس الأول للعمليات في eXp.
“لقد اخترنا كتابة النماذج الخاصة بنا لأننا، أولاً، شركة وطنية وعادة ما تكون نماذج الدولة محمية بحقوق الطبع والنشر. وقال مابيري: “ما لم تكن عضوًا في تلك الجمعية، فلا يمكنك استخدام هذه النماذج، لذلك سيكون من غير المناسب أخذها عبر حدود الولاية”.
جانب، وهي شركة أخرى ذات بصمة وطنية، اختارت أيضًا إنشاء اتفاقية تمثيل المشتري الخاصة بها.
قال ستيف كابيزا، رئيس شركة Side: “أعتقد أننا كنا من بين أوائل المتحركين في هذا الأمر وقمنا ببناء اتفاقيات جديدة من جانب الشراء في تطبيق الوساطة الجانبية على الفور تقريبًا بعد فهم الإعلان والآثار المترتبة عليه وكيفية إنتاجه”. وقال الجانب.
“لذلك، أصبح لدى جميع الوكلاء على منصة Side إمكانية الوصول إلى اتفاقيات المشتري منذ أشهر بهدف أنه عندما يحل يوم 17 أغسطس، سيكون شركاؤنا ووكلاؤهم على قدم وساق فيما يتعلق بكيفية التعامل مع العملاء وتحديد الوضع المناسب. التوقعات معهم. لقد أخذنا إشاراتنا كثيرًا من جمعيات الدولة. لذا، على سبيل المثال، في كاليفورنيا، الشكل الذي نخبزه هو إلى حد كبير انعكاس لـ رابطة كاليفورنيا للوسطاء العقاريين إرشاد.”
مثل eXp وSide، @properties كريستي العالمية للعقارات قرروا أيضًا أن يعتمدوا على النماذج. وقد عمل جميع الوسطاء الإداريين للشركة الستة عشر، جنبًا إلى جنب مع المستشار القانوني، معًا لإنشاء النماذج، بهدف ضمان “تمثيل صوت الوكيل” في المناقشات.
“لقد شعرنا بقوة أننا بحاجة إلى إنشاء أشكالنا الخاصة. كتب توماس داونينج، نائب رئيس الشركة لخدمات الوساطة المالية، في رسالة بالبريد الإلكتروني: “نماذج الارتباط تميل إلى أن تكون كل شيء لجميع الناس، لذلك غالبًا ما تتضمن الكثير من اللغة الإضافية”. “أردنا إنشاء نماذج أكثر انسيابية تأخذ في الاعتبار جميع المتطلبات القانونية لأحكام NAR، ولكنها تتميز أيضًا باللغة التي يشعر وكلاؤنا بالارتياح تجاهها والتي يجدها عملاؤنا سهلة الفهم.”
في حين اختارت بعض شركات الوساطة صياغة مساراتها الخاصة، فإن البعض الآخر يلتزم بالنماذج التي تقدمها جمعيات السماسرة الحكومية أو MLSs المحلية.
في ولاية أيوا، أصبحت اتفاقيات تمثيل المشتري إلزامية منذ الأول من يوليو، لذا قام بيتر فوس والوكلاء في شركته، شركة الإدراج 3%.، اتخذ قرارًا باستخدام النماذج التي أنشأتها المجموعة التجارية بالولاية.
“لقد كانت رابطة ولاية آيوا صريحة جدًا في قولها إنهم سيبدأون في إرسال النماذج ومن ثم يريدون الحصول على الكثير من التعليقات من وكلائهم لمعرفة ما يحبونه وما لا يحبونه، حتى يتمكنوا من مراجعتها و قال فوس: “توصل إلى نماذج يشعر الوكلاء بالارتياح تجاهها”. “لكن الشيء الجيد هو أنهم تركوا الأمر مفتوحًا على مصراعيه، مما يعني أن القانون يتطلب نماذج مع إفصاحات واتفاقيات معينة، ولكن يمكننا أن نصنع نماذج خاصة بنا إذا أردنا ذلك”.
وبالمثل، رايان أونيل، زعيم ري/ماكس أدفانتج بلس– بوساطة فريق مينيسوتا العقاري، ويخطط حاليًا أيضًا لاستخدام النماذج التي أصدرتها جمعيته في الولاية. لكن على عكس فوس، لم يكن لديه هو وعملائه مسودة للنماذج الجديدة حتى الأسبوع الماضي.
اعتبارًا من اليوم، قال أونيل إن نماذج جمعية ولاية مينيسوتا لا تزال تتضمن خيارًا لاستخدام التعويض التعاوني بين وسيط الإدراج ووسيط المشتري، ولكنه ليس الخيار الوحيد للمستهلك.
“لا يزال التعويض التعاوني موجودًا في النموذج، لذلك لا يزال بإمكان الوسيط المدرج مشاركة عمولته في هذا النموذج، ولكن يمكن للبائع أيضًا الإشارة في النموذج إلى رغبته في دفع جانب الشراء مباشرة أو عدم دفعه على الإطلاق،” أونيل قال عن اتفاقية الإدراج في الدولة. “لذا، لدى البائعين مجموعة متنوعة من الخيارات إذا كانوا يريدون دفع عمولة جانب الشراء.”
دوني سامسون من ولاية فرجينيا خصائص سامسون وأشار أيضًا إلى أن شركته ستستخدم النماذج التي أنشأتها الجمعيات في الولايات التي تعمل فيها.
“أشعر بالارتياح لأن استخدام ما يقدمونه سينجح. قال سامسون: “نحن نسمح للوكلاء بتعديل النماذج أو اللغة إذا شعروا أن ذلك أفضل لأعمالهم”. “تقضي جميع جمعياتنا الكثير من الوقت والخبرة في محاولة اتباع القواعد وتزويدنا بالنماذج المناسبة. نشعر أنها ستساعدنا في السوق لأننا نقرأ من نفس المقطوعة الموسيقية التي يقرأها الآخرون.
لكن بالنسبة لبعض الشركات، فإن الاستخدام الصارم لأشكال الدولة أو النماذج التي تم إنشاؤها ذاتيًا ليس هو الخيار الصحيح، لذا فهي تحاول التوصل إلى حل وسط.
في الوساطة الحقيقية، التي تعمل في جميع أنحاء البلاد، قال الرئيس شاران سريفاتسا إن الشركة لا ترغب في الدخول في أعمال النماذج في الوقت الحالي، لكنها ستفعل ذلك إذا وجد الوكلاء والوسطاء ذلك ضروريًا.
وقال سريفاتسا: “نهجنا الفلسفي في هذا الشأن هو أننا نأمل أن تقوم الولايات والهيئات المحلية بإنشاء الأدوات المناسبة للوكلاء لتنفيذها في أسواقهم”. “نعتقد أيضًا أن التكرار الذي سيصدر الآن لن يكون هو الذي يحتفظون به في النهاية.
“قبل بضعة أسابيع، أصدرت ولاية إنديانا نماذج، وقمنا بتدريب وكلائنا عليها ثم قاموا بسحب تلك المنتديات، لذلك سيتعين علينا القيام بهذا التدريب مرة أخرى.”
على الرغم من إحجام شركة Real عن ذلك، ستطلق الشركة نماذج في ست ولايات في 14 أغسطس. ويشمل ذلك أكبر ثلاثة أسواق لها – تكساس، وكاليفورنيا، وفلوريدا – وثلاثة أسواق ليس لديها نماذج حاليًا: أوهايو، وكنتاكي، ولويزيانا.
وقال سريفاتسا: “إذا لم تتدخل الدول وتنشئ النماذج، أو إذا كانت النماذج التي تنشئها تسبب مشاكل للمستهلكين، فسوف يتعين علينا أن نتدخل وننشئ النماذج”.
وعلى نطاق أصغر بكثير من الريال، عصر العقارات الأمريكية – عملية مكونة من 15 عميلاً ومقرها في مونتانا – تدرس اتخاذ خطوات مماثلة. قال الوسيط المساعد بريان هوسكي إنه يشعر بالإحباط حاليًا بسبب نقص المعلومات والإرشادات القادمة من رابطة مونتانا للوسطاء العقاريين.
“لقد حصلنا على نسخة مسودة من نماذجنا من جمعية مونتانا الأسبوع الماضي، لكن لا يبدو أنهم سيسقطون النماذج الفعلية حتى الخامس عشر من الشهر أو قريبًا من التاريخ، وعند هذه النقطة سنضطر إلى لعب لعبة “الصيد” قال هاسكي: “-up لأننا سنحصل على نموذج ثم يتعين علينا استخدامه في اليوم التالي”.
وأضاف أن شركة هاسكي ووكلاءها مرخصون أيضًا في ولاية داكوتا الشمالية المجاورة، والتي أرسلت النماذج في وقت مبكر.
“اعتمادًا على ما نراه من مونتانا وكيفية أداء نماذج داكوتا الشمالية، قد نقوم بإنشاء منتدى داخلي للشركة يعتمد على هذين الاثنين، لأن داكوتا الشمالية قامت بعمل رائع في وضع الاتفاقية بوضوح شديد حتى يتمكن كل من الوكيل والمستهلك من قال هوسكي: “فهموا ما يوافقون عليه”. “يستغرق إنشاء نموذج داخلي وقتًا ونحتاج إلى معرفة ما سيُسمح لنا بفعله، لذلك لا نريد أن نقع أنفسنا في مشاكل مع النموذج الذي نقوم بإنشائه.”
شركة وساطة عقارية وتقنية عقارية بيوت الطيران يتخذ أيضًا خطوة مخيفة في ساحة النماذج. في حين أن الشركة تستخدم النماذج المقدمة من جمعيات الدولة والشركات المتعددة الأطراف التي تعمل فيها، فقد أنشأت ملحقًا خاصًا بها لهذه النماذج.
وقال آدم هوبسون، الرئيس التنفيذي: “كانت هناك الكثير من المناقشات الداخلية حول هذا الأمر، وما زالت مستمرة، لذلك لم تتم تسويتها بالكامل، لكننا على يقين من أن لدينا مسارًا على المدى القريب لعملائنا”. ضابط الإستراتيجية في Flyhomes.
وفقًا لهوبسون، تتضمن هذه الخطة استخدام النماذج المقدمة من MLSs المحلية وجمعيات السمسارة، مع تضمين ملحق صممته Flyhomes مع فريق من الخبراء القانونيين.
يركز الملحق على خمس نقاط، بما في ذلك أن وكيل Flyhomes الذي يوقع المشتري على النموذج معه سيمثلهم؛ أن الملحق بالإضافة إلى النموذج الآخر يشكلان الاتفاقية الكاملة؛ ما هو تعويض الوكيل؟ وحقيقة أنه يمكنهم الحصول على تعويض من المشتري أو البائع أو البناء أو وساطة الإدراج أو مزيج من هذه المصادر.
بالإضافة إلى ذلك، يشير الملحق إلى أن الجولات المنزلية غير المحدودة هي جزء من خدمات الوكيل وأنه يمكن إنهاء الاتفاقية في أي وقت من قبل أي من الطرفين. لاحظت الشركة أن محتويات الملحق تحل محل أي شيء قد يكون متعارضًا في أي من نماذج الولاية أو MLS.
قال هوبسون: “فيما يتعلق بالامتثال، فإن هذا هو ما دفع حقًا إلى اتخاذ القرار باعتماد نماذج MLS بدلاً من محاولة التوصل إلى شيء من شأنه أن يعمل في جميع الولايات القضائية”. “لقد اعتقدنا أن النماذج المحلية بالإضافة إلى الملحق هي الطريقة الأبسط والأكثر وضوحًا، كما أنها تساعد على زيادة الشفافية مع العملاء.”
نظرًا لأن شركات الوساطة وجمعيات السماسرة قد استعدت لتغييرات ممارسات الأعمال، فقد كانت النماذج نقطة خلاف ساخنة. على سبيل المثال، تم رفض اتفاقيات تمثيل المشترين وإدراجهم من قبل جمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين من قبل CFA لكونها “غير قابلة للقراءة”، مما أدى إلى تحقيق رسمي من وزارة العدل.
ومع ذلك، فإن خلاصة القول هي أنه بغض النظر عما إذا كانوا مستعدين أم لا، فإن شركات الوساطة والجمعيات سوف تكتشف في ما يزيد قليلاً عن أسبوع ما إذا كانت استماراتها ستفي بالغرض.
