اختلال التوازن في السوق MBS يؤدي إلى ارتفاع أسعار الفائدة
فاني ماي و فريدي ماك أصبحت دائرة الضوء مرة أخرى حول الدور الذي يقول بعض خبراء صناعة الإسكان إنهم يمكن أن يلعبوه في خفض معدلات الرهن العقاري إذا استأنفوا دور المستثمر الأكثر نشاطًا في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
وهذا هو الدور الذي لم تلعبه تلك الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) منذ ما قبل الدخول في الوصاية في أعقاب الأزمة المالية العالمية في 2007-2008.
الوكالة المشرفة على تلك المؤسسات التي ترعاها الحكومة (GSEs) – ال الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) – لا تزال صامتة بشأن موضوع قيام GSEs بتوسيع محافظها الاستثمارية من MBS المحتفظ بها من خلال شراء السندات الموسعة، مشيرة إلى ذلك على أنه مضاربة فقط.
ومع ذلك، يقول بعض مراقبي الصناعة إنه إذا كان الهدف هو جعل الإسكان ميسور التكلفة، فيمكن للشركات الصغيرة والمتوسطة أن تحقق هذا الهدف من خلال العمل كمستثمر نشط في المساعدة على استيعاب العرض الزائد الحالي من المساكن المدعومة في السوق الثانوية.
“إذا كان السوق يشعر بذلك [the GSEs] لقد عادوا إلى هذا الدور، حتى على أساس محدود مقارنة بما كانوا عليه من قبل… ويمكنهم التدخل وتحقيق استقرار الأمور، وهو ما سيكون له تأثير [on rates] وقال ريتشارد كوس، كبير مسؤولي الأبحاث في شركة تحليلات بيانات الرهن العقاري: «بالتأكيد العودية. “ما مدى احتمالية ذلك، على الرغم من أنني لا أعرف حتى كيفية الإعاقة.”
وقد ظهر هذا العرض الزائد، وهو خلل في الطلب يقدر حالياً بحوالي 25 مليار دولار شهرياً، في أعقاب الأزمة الاحتياطي الفيدرالي إطلاق برنامجها التخفيض التدريجي، المعروف باسم التشديد الكمي (QT)، في محاولة لتقليص بعض محفظتها المجمعة التي تبلغ قيمتها عدة تريليونات من الدولارات من سندات الخزانة وMBS.
تم تنفيذ QT تدريجيًا بدءًا من منتصف عام 2022 – بعد وقت قصير من بدء بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع سعر الفائدة القياسي. اعتبارًا من أوائل يناير 2024، بلغ إجمالي وكالة MBS في الميزانية العمومية للاحتياطي الفيدرالي 2.4 تريليون دولار، بانخفاض من 2.7 تريليون دولار في يونيو 2022.
تاريخيًا، قبل الأزمة المالية العالمية ووضع فاني وفريدي تحت الوصاية، أضافت الشركات الصغيرة والمتوسطة “القليل من الوسادة” في السوق، وفقًا لـ مقرضو المنازل المجتمعية في أمريكا (CHLA) الرئيس تايلور ستورك، وهو أيضًا الرئيس التنفيذي للعمليات في شركة التطوير العقاري
وقال جو ستورك: “لقد اشتروا أوراقاً مالية مدعومة بالرهن العقاري عندما انخفض الطلب، مما أدى إلى عودة الطلب، ثم يتباطأون عندما يكون الطلب مرتفعاً”. “لقد ساعد ذلك في الحفاظ على اتساق فروق الأسعار على مر السنين والتأكد من استمرار هذا العمل [the housing industry] لا يكون الأمر مقلوبًا رأسًا على عقب في كل مرة يحدث فيها تغيير اقتصادي».
تحركات السياسة النقدية لبنك الاحتياطي الفيدرالي على مدى العامين الماضيين – التخفيض التدريجي لمشترياته من السندات المدعومة بالرهن العقاري وسندات الخزانة إلى جانب زيادة سعر الفائدة القياسي من نطاق قريب من 0 إلى 5.25٪ -5.5٪ – تضافرت للمساعدة في رفع أسعار الرهن العقاري بما يقرب من 4 نقاط مئوية منذ يناير. 2022 وقمت أيضًا بتوسيع عرض MBS مقارنة بالطلب.
ومما زاد من ضغوط الأسعار وعرض سندات الرهن العقاري في العام الماضي كانت المشاكل المالية التي أصابت البنوك – وهو مصدر رئيسي آخر لاستثمار سندات الرهن العقاري.
لقد تعرضت لإفلاس البنوك في العام الماضي، بما في ذلك بنك وادي السيليكون, بنك التوقيع و الجمهورية الأولى،” قال جمعية المصرفيين للرهن العقاري (ماجستير في إدارة الأعمال) نائب الرئيس الأول وكبير الاقتصاديين مايك فراتانتوني. “نتيجة لوادي السيليكون بشكل خاص، مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC). [Federal Deposit Insurance Corp.] وانتهى الأمر بما يقرب من 100 مليار دولار من سندات الرهن العقاري، والتي تمكنوا من بيعها بسرعة كبيرة بخصم كبير، لذلك تم ذلك.
إذا كان العرض على سندات الرهن العقاري أكثر من الطلب، فإن عوائد سندات الرهن العقاري تتعزز بالنسبة للمستثمرين، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار السندات، نظرا للعلاقة العكسية بين الاثنين. في السوق التي يتجاوز فيها العرض الطلب، يتمتع المستثمرون بميزة التسعير.
وتؤدي العوائد المرتفعة التي يطلبها المستثمرون في سوق السندات المدعومة بالرهن العقاري بدورها إلى دفع معدلات الرهن العقاري إلى الارتفاع في السوق الأولية. وذلك لأن معظم منشئي القروض يعتمدون على التوريق للحصول على السيولة ويضطرون إلى رفع معدلات الرهن العقاري مع زيادة عوائد سندات الرهن العقاري للمستثمرين – إذا كانوا يريدون أن يظلوا مربحين بشكل هامشي.
ويمكن لديناميكية التسعير هذه أيضاً أن تغذي فروق أسعار أوسع – كما تم قياسها، على سبيل المثال، من خلال الفرق بين أسعار الفائدة على القروض العقارية الثابتة لمدة 30 عاماً مقابل سندات الخزانة لمدة 10 سنوات.
“نحن نقول بشكل أساسي أن خفض أسعار الفائدة هو الشيء الأكثر أهمية بالنسبة للقدرة على تحمل تكاليف ملكية المنازل، ولذا يبدو من المؤكد أن ذلك في صالحهم”. [the GSE’s] مهمة [to buy and retain MBS]قال أولسون. “وهذا هو سبب دعوتنا لاتخاذ إجراء بشأن هذا الأمر وسبب أهميته.
“… هناك العديد من المجالات حيث تتسبب المعدلات المفرطة تاريخياً في اختلال التوازن داخل النظام”.
تقلب الأسعار
أحد عناصر انتشار سعر الفائدة اليوم هو الذي يساعد على دفعه أعلى بكثير من النطاق الطبيعي التاريخي البالغ 1.7 إلى 1.8 نقطة، وفقًا لبن هونساكر، مدير المحفظة الذي يركز على الائتمان المورق بيتش بوينت كابيتال مانجمنت, هي علاوة المخاطرة التي يطلبها المستثمرون لمراعاة تقلبات الأسعار التي أثارها بشكل رئيسي بنك الاحتياطي الفيدرالي.
ارتفع الفارق بين أسعار الفائدة على الرهن العقاري وسندات الخزانة لأجل 10 سنوات فوق 3 نقاط في أكتوبر من العام الماضي ويحوم مؤخرًا في نطاق 2.75 نقطة – في أعقاب اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي في ديسمبر والذي أشار فيه إلى أنه من المرجح أن يتحول هذا العام نحو انخفاض المعدل.
وقال فراتانتوني من ماجستير إدارة الأعمال: “إحدى الحيل المتعلقة بالرهون العقارية هي أن تقلب أسعار الفائدة يترجم مباشرة إلى حالة من عدم اليقين بشأن الدفع المسبق”. “لذا، أعلى [mortgage] تعمل مخاطر الدفع المسبق على توسيع هذا الانتشار بشكل مباشر لأن MBS معرض بشكل فريد لمخاطر الدفع المسبق هذه.
الخلاصة: إذا هدأت تقلبات الأسعار مع توضيح بنك الاحتياطي الفيدرالي بشكل أكبر في الأشهر المقبلة حيث يتجه نحو سعر الفائدة المستقبلي وسياسة QT، فمن المتوقع أن تتقلص علاوة المخاطرة التي يطلبها مستثمرو MBS. وهذا بدوره من شأنه أن يساعد في تقليص ما كان بمثابة فارق مرتفع بشكل غير طبيعي وخلق بعض الضغوط الهبوطية المستمرة التي طال انتظارها على أسعار الفائدة على الرهن العقاري.
وقال هونساكر إن الفارق الرئيسي الذي يجب مراقبته لعزل علاوة المخاطرة بشكل أفضل هو الفارق المعدل حسب الخيار، أو OAS. وقال إن منظمة الدول الأمريكية كانت تحوم في نطاق 30 أو 40 نقطة أساس. ويعني ارتفاع منظمة الدول الأمريكية أن المستثمرين يطالبون بمزيد من العائد مقابل المخاطر المتصورة.
“لا أعتقد هذا [current OAS] وقال هونساكر: “النطاق غير طبيعي”. “أعتقد أن العرض والطلب مستقران إلى حد ما عند نطاقات القيمة العادلة [in a post-Covid world where the Fed is not the major buyer in the MBS market].
“…مع مرورنا بشهر مارس وأبريل ومايو ويونيو وانتهاء الانتخابات، تتوقع أن يكون هناك قدر أقل من عدم اليقين، أو على الأقل توزيع أضيق لمسارات أسعار الفائدة المحتملة، وإذا حدث ذلك، فإن علاوة الخيار [measured by the OAS] أنه يجب عليك أن تحصل على أموال، والعائد الإضافي الذي يجب أن تحصل عليه [for the risk as an investor]ينبغي أن يتقلص، وبالتالي تساوي كل الأمور الأخرى، فإن ذلك يعني انخفاض تكاليف الاقتراض…”.
وأضاف هونساكر: “كيف يمكنك الحصول على خيار تعديل السبريد في نطاق مختلف، إذن، سيتطلب ذلك انخفاضًا أكبر في تقلبات أسعار الفائدة [and that’s] مستقلة عن العرض والطلب [factors]”.
إذا ظل سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مجالًا لمستثمري القطاع الخاص (على سبيل المثال، صناديق سوق المال، والمشترين الأجانب، وصناديق الاستثمار العقاري، والبنوك وغيرها من الجهات الفاعلة في القطاع الخاص)، فمن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى وضع طبيعي جديد تستقر فيه أسعار الفائدة وفروق الأسعار. أعلى قليلاً مما كان عليه في الماضي القريب – عندما كان بنك الاحتياطي الفيدرالي و/أو الشركات الحكومية الكبرى أيضًا مستثمرين نشطين في MBS.
“توقعاتنا هي أن تتقلص الفروق على مدى العامين المقبلين، لكننا سنكون شمال 200 [comparing 10-year Treasuries with 30-year mortgage rates] حتى عندما يتكيف المستثمرون، فلن يكون الأمر عند 170 أو 180 [basis point spreads] قال فراتانتوني: “التي اعتدنا دائمًا أن نعتقد أنها طبيعية”. “هذا يعكس فقط الوضع الطبيعي الجديد [in which neither the Fed nor the GSEs have a finger on the MBS scale as major buyers]”.
ويضيف فراتانتوني أنه على المدى الطويل، يتوقع أن يستقر عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات عند حوالي 3.5٪. وهذا يعني ضمناً وضعاً طبيعياً جديداً للسوق حيث تستقر أسعار الفائدة على الرهن العقاري عند حوالي 5.5% على المدى الطويل، بافتراض وجود 200 نقطة أساس موزعة على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات.
ومع ذلك، إذا أنهى بنك الاحتياطي الفيدرالي جولته الحالية من التخفيض التدريجي، وأعاد استثمار جميع العائدات من تخفيض الأصول في سندات الخزانة، أو استأنف شراء الأصول، على سبيل المثال، وأصبحت الشركات الصغيرة والمتوسطة أيضًا مستثمرين أكثر نشاطًا في السندات المدعومة بالرهن العقاري بما يتجاوز الحدود القصوى الحالية، فإن فروق الأسعار ويشير خبراء السوق إلى إمكانية تخفيض الأسعار بشكل أكبر.
“فيما يتعلق بمستوى أسعار الفائدة على الرهن العقاري، إذا انخفضت سندات الخزانة [their yields]وقال فراتانتوني: “ستنخفض معدلات الرهن العقاري أيضًا، طالما لم يتسع هذا الفارق”.
وأضاف في ندوة عبر الإنترنت هذا الأسبوع برعاية Snapdocs أن نهاية سياسة QT الخاصة ببنك الاحتياطي الفيدرالي [asset rolloffs] هذا العام محتمل.
قال فراتانتوني: “من المفترض أن يساعد ذلك في تحقيق فروق الأسعار، لكن الأمر كله يعتمد على كيفية القيام بذلك بالضبط.
وأضاف: “أعتقد أنه على الأقل سيؤدي ذلك إلى خفض أسعار الفائدة”.
صدر مؤخرا محضر اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحةيشير اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي في ديسمبر/كانون الأول إلى أن بعض المشاركين يرغبون في البدء في مناقشة “العوامل الفنية” التي من شأنها أن توجه قرار بنك الاحتياطي الفيدرالي بإبطاء وتيرة تصفية الأصول “من أجل تقديم إشعار مسبق مناسب لعامة الناس”.
فضلاً عن ذلك، بنك الاحتياطي الفيدرالي في دالاس اقترح الرئيس لوري لوجان مؤخراً أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لابد أن يبدأ في تقليص برنامج تقليص السندات تدريجياً ثم إنهاء برنامج خفض الميزانية العمومية في نهاية المطاف.
من خلال إبطاء أو إنهاء جريان الأصول، يقول مراقبو الصناعة إن بنك الاحتياطي الفيدرالي يقلل بشكل أساسي من صافي المعروض من السندات في السوق – وهو ما من شأنه نظريًا أن يساعد في تضييق الفوارق ويساعد أيضًا في ممارسة ضغط هبوطي على أسعار الرهن العقاري.
وقال سكوت أولسون، المدير التنفيذي لمستشفى CHLA: “نظرًا للفروق المرتفعة تاريخيًا، فهذا هو الوقت المناسب للتحرك في هذا الاتجاه”.
دور GSE
ومع ذلك، إذا تراجعت الشركات المساهمة العامة لشراء أوراق مالية مدعومة فقط بما يصل إلى الحد الأقصى الحالي البالغ 225 مليار دولار بموجب اتفاقيات شراء الأسهم المفضلة التي أبرمتها إدارة الإسكان الفيدرالية مع وزارة الخزانة الأمريكية، فإن التأثير على المدى الطويل “سيكون متواضعًا جدًا، وتدريجيًا للغاية، وربما لا يستحق ذلك”. وقال فراتانتوني: “تعكير المياه فيما يتعلق بالمكان الذي نرغب في أن تمضي فيه نماذج أعمال GSE قدمًا”.
قد يبطئ بنك الاحتياطي الفيدرالي أو حتى ينهي برنامجه التحفيزي الحالي هذا العام، لكن فراتانتوني قال إنه لا يرى أن بنك الاحتياطي الفيدرالي، أو الشركات الصغيرة والمتوسطة في هذا الشأن، يعودون إلى سوق MBS كمشترين / مستثمرين بطريقة كبيرة. وبموجب برنامج QT الحالي التابع لبنك الاحتياطي الفيدرالي، فإنه يسمح بما يصل إلى 60 مليار دولار من سندات الخزانة و35 مليار دولار من سندات الخزانة المدعومة بالرهن العقاري لتخفيض ميزانيته العمومية شهريًا.
“…أعتقد أن الاستماع إلى ما يقوله مسؤولو بنك الاحتياطي الفيدرالي، من غير المرجح أن يبدأوا في شراء MBS مرة أخرى، والاستماع إلى ما يقوله FHFA، من غير المرجح أن يكون ذلك خيارًا سياسيًا بالنسبة لهم أيضًا.
“ولكن إذا أردنا قياس التأثير النسبي، فمن المحتمل أن يكون هناك تأثير أكبر من بنك الاحتياطي الفيدرالي بدءًا من [purchases] مرة أخرى بدلاً من بدء GSEs مرة أخرى، على الرغم من أنه من غير المرجح أن يحدث أي منهما.
ديف ستيفنز، الرئيس التنفيذي لشركة استشارات ماونتن ليك ومع ذلك، أكد الرئيس والمدير التنفيذي السابق لجامعة ماجستير إدارة الأعمال، أنه حتى لو استخدمت شركتا GSE – فاني وفريدي – القدرة الشرائية المتبقية مجتمعة البالغة 266 مليار دولار أمريكي (التقدير اعتبارًا من 30 نوفمبر 2023) بموجب الرهن العقاري المنفصل البالغ 225 مليار دولار أمريكي قبعات المحفظة، “سوف تمتص [the estimated $25 billion monthly MBS imbalance in the market] لمدة ستة أشهر على الأقل.” وأضاف أن ذلك من شأنه أن يساعد على المدى القصير في خفض معدلات الرهن العقاري وجعل الإسكان في متناول الجميع – خلال عام الانتخابات.
صرح الفريق الإعلامي التابع للوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) ردًا على أ سكن واير الاستعلام عن إمكانية قيام الشركات GSE بتوسيع استثماراتها في MBS.
وأضاف ستيفنز أن مديرة FHFA ساندرا طومسون “تدرك هذه المشكلة جيدًا”.
“لقد سمعت عن الاجتماعات التي عقدتها مع الآخرين حيث قالت ذلك [the GSEs returning to the MBS market] وأضاف ستيفنز، الذي عمل مستشارًا رئيسيًا لسياسة الإسكان للرئيس السابق باراك أوباما: “لا توجد فرصة على الإطلاق للنظر فيها، لكن الأمور تتغير”. “إنها تعرف أنه إذا [President] لم يتم إعادة انتخاب جو بايدن، وذهبت وظائفها. إنه مجرد وقت مثير للاهتمام.”
ملاحظة المراسل: توفي ديفيد ستيفنز، الذي كرّس حياته لصناعة الإسكان، وخدم في أدوار قيادية في القطاعين العام والخاص، هذا الأسبوع، بعد وقت قصير من إجراء شركة HousingWire مقابلة معه بشأن هذه القصة. تم تشخيص ستيفنز، 66 عاما، في عام 2016 مع المرحلة الرابعة من سرطان البروستاتا. قال بوب بروكسميت، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة ماجستير إدارة الأعمال، في بيان صدر يوم الأربعاء الموافق 17 يناير: “ينعي مجتمع التمويل العقاري اليوم خسارة أحد قادته العظماء وأشد المدافعين عنه”. يمكنك قراءة المزيد هنا.
