يشيد رئيس Ginnie Mae السابق بتطوير منتج HMBS الجديد
تيد توزر، الرئيس السابق لـ جيني ماي خلال إدارة أوباما وأحدث سلف للرئيس الحالي ألانا مكارجو أكده مجلس الشيوخ، أشاد بالأخبار التي تفيد بأن الشركة تتطلع إلى تطوير منتج جديد مدعوم بالرهن العقاري (HECM) مدعوم بالرهن العقاري (HMBS).
تم الإعلان عن المنتج الجديد في وقت سابق من هذا الأسبوع كجزء من جهد أوسع لإدخال المزيد من السيولة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، وسيمكن المنتج الجديد من الحصول على قروض من مجمع HMBS أعلى من الحد الأقصى الحالي لمبلغ المطالبة (MCA) بنسبة 98٪. وقالت الشركة إنها تستكشف تطوير المنتج بسبب “استمرار قيود السيولة في قطاع الرهن العقاري العكسي”.
تم الإعلان عن مفهوم HMBS مقابل المفهوم المقترح
عندما تم التواصل مع تصريحات جيني ماي حول هذا الموضوع، أعرب توزر عن سعادته بهذا الاحتمال وأعرب عن أمله في أن تكون هذه الخطوة جزئيًا ردًا على مقال افتتاحي كتبه لـ المعهد الحضري في العام الماضي تقديم توصيات برنامج HMBS.
وقال: “بالنسبة لي، يبدو أنهم يستجيبون لهذا، وهو ما أعتقد أنه رائع حقًا”. “لأن ذلك كان أحد الأشياء التي ذكرتها في ورقتي: الشيء الوحيد المطلوب بشكل عاجل هو الحصول على تسهيلات السيولة هذه حتى يتمكن المقرضون – عندما يشترون القروض من المجمعات بثمانية وتسعين بالمائة – من التحول فعليًا واستخدامها كضمان، مرة أخرى، للأمن الذي تضمنه الحكومة”.
وأوضح توزر أن ضمان Ginnie Mae سيمكن المشترين من الحصول على القدرة على تمويل عمليات الاستحواذ هذه.
“أنا أتكهن، ولكن إذا كانوا يبنون على العمل الذي قمت به، بقدر ما يتم البحث عن أن لديهم القدرة على ضمان أنواع أخرى من الهياكل إلى جانب الأوراق المالية التقليدية المدعومة بالرهن العقاري والتي تستهلك أو تتحرك مع رصيد الدين. الرهن العقاري الأساسي نفسه.
في ورقته البحثية التي نشرت في أكتوبر الماضي، يصف توزر منتجًا محتملاً يتضمن أحكامًا مماثلة للمفهوم المنصوص عليه في إعلان جيني ماي هذا الأسبوع. وكتب توزر في ذلك الوقت أن مصدري HMBS يمكن أن يستفيدوا من دعم أكبر إذا عرضت جيني ماي مسارًا إضافيًا لتمويل عمليات الاستحواذ المطلوبة للبرنامج.
“[HMBS] وأوضح مقال توزر أوربان أنه يمكن لمصدري القروض أيضًا استخدام Ginnie Mae – الأوراق التجارية المضمونة لتمويل عمليات شراء القروض التي تتطلبها Ginnie Mae والتي وصلت إلى الحد الأقصى لمبلغ المطالبة بنسبة 98 بالمائة أو أصبحت غير نشطة.
برنامج HMBS الحالي والمنتج الجديد المحتمل
عندما سئل عما إذا كان من الممكن أن تكون هناك هجرة بعيدًا عن منتج HMBS الحالي إلى المنتج الجديد الذي تستكشفه جيني ماي، قال توزر إنهم سيكونون على الأرجح تكافليين بدلاً من ذلك.
“الطريقة التي كتبت بها اقتراحي قبل بضعة أشهر كانت [using] قال توزر: “المفهوم القائل بأنه سيكون لديك HMBS العادي الخاص بك، وما تفعله اليوم بسحوباتك وكل ما تفعله عادةً”. “ولكن عندما وصل سعر الفائدة إلى 98% واضطررت إلى شراء القرض بالكامل، كنت ستشتريه تمامًا كما تفعل اليوم.”
ولكن بدلاً من أن يضطر مصدر بنك HMBS إلى إدراج هذا القرض في ميزانيته العمومية وتمويله من خلال خطوط مصرفية، أو رؤوس أمواله الخاصة، أو أي وسيلة أخرى، يمكنه إعادة الضمان إلى أداة أقصر أجلاً.
وقال: “اقترحت أن تكون أداة لسوق المال مدتها عام واحد، وستكون قصيرة الأجل بطبيعتها وسيتم ضمانها من خلال قروض HECM التي تم شراؤها من مجمع HMBS في البداية”. “وبهذه الطريقة، لن يضطر المصدر إلى الاعتماد على خطوط الائتمان المصرفية أو رؤوس أمواله الخاصة. سيكونون قادرين على اقتراض الأموال في أدوات سوق المال.
وهذا يجعل الاقتراح – على افتراض أنه بمثابة نوع من الأساس لما تقوم جيني ماي بتطويره – حيوانًا مختلفًا تمامًا عن برنامج HMBS الحالي.
يقول توزر: لا توجد سلطة إضافية مطلوبة لجيني ماي
عندما سئل عما إذا كان إنشاء منتج HMBS جديد سيتطلب تصريحًا إضافيًا من الكونجرس، قال توزر إن فهمه للميثاق الأصلي لجيني ماي يعني أن الشركة لديها سلطة واسعة النطاق “لضمان أي التزام للمصدر طالما أن هذا الدين مستحق”. وقال: “إنها مضمونة بقروض مؤمنة من الحكومة”. “هذا كل ما يقوله.”
عندما تم إنشاء شركة جيني ماي لأول مرة بعد توقيع الرئيس ليندون جونسون على قانون الإسكان والتنمية الحضرية لعام 1968، لم يكن الكونجرس على علم بما ستنشئه شركة جيني ماي فعليًا لإنجاز مهمته المتمثلة في توسيع نطاق إتاحة أموال الرهن العقاري للعائلات ذات الدخل الأوسع.
وقال: “كل ما أرادوا فعله هو جعل جيني ماي تنشئ عملية حتى يتمكن المصدرون من استخدام قروضهم المؤمنة من الحكومة للحصول على تمويل لتلك القروض”. “لأنه حتى تلك اللحظة، تم بيع جميع القروض الحكومية للحكومة من خلال فاني ماي، ووضعتها الحكومة في الميزانية العمومية. وفي عام 1968، قرروا أنهم لا يريدون إدراجها في الميزانية العمومية بعد الآن.
وقال إن الكونجرس يريد إخراج الحكومة من مجال شراء القروض، والدخول في مجال تمكين المصدرين من الحصول على الأموال من أسواق رأس المال. وأوضح أنه بسبب ذلك، فإن اتساع ميثاق جيني ماي يسمح لها بإنشاء منتج جديد لـ HMBS دون الحاجة إلى موافقة الكونجرس.
