يتعامل مسؤول ALTA مع بدائل التأمين على الملكية والحصة السوقية
في حلقة جديدة من برنامج “محادثات لمدة عشر دقائق” سكن واير تحدث الرئيس دييغو سانشيز مع كريس مورتون من جمعية ملكية الأراضي الأمريكية (ALTA) لتسليط الضوء على مستقبل التأمين على الملكية والخيارات البديلة واللوائح والمنافسة في السوق وتكاليف التغطية.
يركز مورتون، الذي يشغل منصب النائب الأول لرئيس ALTA للشؤون العامة ومسؤول المناصرة الرئيسي، على تثقيف المسؤولين الحكوميين والفدراليين حول القضايا التشريعية والتنظيمية التي تؤثر على صناعة الملكية. كما يعمل على إبراز أهمية التأمين على الملكية في سلامة التصرفات العقارية والحفاظ على حقوق الملكية.
لبدء المناقشة، يذكر سانشيز المنافسة الناشئة في صناعة الملكية بين المنتجات التقليدية والخيارات البديلة، مثل خطاب رأي المحامي (AOL).
يذكر مورتون أن المنافسة في السوق تعتمد على عدة عوامل – بما في ذلك السعر والخدمة وأوقات المعاملات والكفاءة والمقاييس الأخرى. هناك حوالي 50 شركة تأمين ملكية مرخصة ونحو 17 ألف وكيل، وفقا لمورتون، ويعمل 90٪ منهم على مستوى الأعمال الصغيرة لخدمة المجتمعات المحلية. وعلى هذا النحو، فإن المنافسة متأصلة.
لكن مورتون يشير إلى أن رسائل رأي المحامين تعمل وفقًا لمجموعة مختلفة من القواعد.
وقال مورتون: “إن مجموعة متنوعة من رسائل رأي المحامين الناشئة الموجودة في السوق لا تخضع في الواقع لنفس أنواع الرقابة التنظيمية والتدقيق مثل منتجات التأمين على الملكية، على الرغم من بعض الادعاءات التي تشير إلى عكس ذلك”.
وقال مورتون إن AOLs توفر فقط الحماية ضد عيوب الملكية التي يتم اكتشافها عبر السجلات العامة، تاركة مكونات الحماية الحيوية التي توفرها منتجات التأمين على الملكية.
يتعمق مورتون أيضًا في المعايير التنظيمية الفيدرالية والولائية في صناعة العناوين. على مستوى الولاية، تقدم شركات الملكية أسعارها وسياساتها للحماية من الرسوم غير العادلة والمعاملة التمييزية للمستهلك. وفي الوقت نفسه، يتم تنظيم خطابات رأي المحامين من قبل نقابات المحامين في الولاية.
وقال مورتون إن نقابات المحامين لا تعالج سوى قضايا الترخيص والقضايا الأخلاقية بينما تقدم القليل أو لا تقدم أي إشراف على المستهلك أو تنظيم ممارسة المحاماة أو الإشراف على منتجات العمل. حتى مع تقديم التأمين للمستهلكين، لا يتم تنظيم شركات التأمين في AOL أو الموافقة عليها لمعالجة مخاطر الملكية. والأهم من ذلك، قال مورتون أن خطابات رأي المحامي تقدم تغطية محدودة ولا يمكنها الدفاع ضد عيوب الملكية التي لا يمكن اكتشافها عبر السجلات العامة.
يشير مورتون إلى الإحصائيات الرئيسية من ميليمان، وهي شركة اكتوارية، لتعزيز ندرة عيوب الملكية في السجلات العامة.
قال مورتون: “ما يقرب من 30% من خسائر ومطالبات التأمين على الملكية نشأت بالفعل من مشكلات لم يتم العثور عليها أو لم يتم العثور عليها في تلك السجلات العامة”.
وبما أن رسائل رأي المحامين تركز على السجلات العامة، فإن هذه الإحصائية تترك الكثير على الطاولة. على سبيل المثال، تكلف مطالبات الاحتيال والتزوير أكثر من 143000 دولار في المتوسط - ولا يمكن لخطابات رأي المحامين تغطيتها لأنها لا تنعكس عادة في السجلات العامة.
قال مورتون إن بوليصة التأمين على ملكية المقرض توفر تغطية أكبر بسعر إجمالي أفضل.
بعد ذلك، تنتقل المحادثة لمناقشة حصة السوق. ويشير سانشيز إلى أن أكثر من 80% من سوق التأمين على الملكية تهيمن عليها “الأربعة الكبار” – الإخلاص الوطنية المالية, عنوان الجمهورية القديمة, اللقب الأمريكي الأول و عنوان ستيوارت. ويؤكد مورتون أن المنافسة بارزة في السوق وأن الاستثمارات مستمرة. لدى شركات التأمين متوسطة الحجم أيضًا المزيد من الفرص في السوق.
يذكر مورتون أيضًا أن أسعار التأمين على الملكية قد انخفضت بنسبة 5% خلال السنوات الخمس الماضية، وهو مؤشر مهم على الاتجاه الذي تتجه إليه صناعة الملكية.
تنتهي المحادثة بمناقشة حول برنامج التنازل عن ملكية إدارة بايدن لبعض قروض إعادة التمويل. يحذر مورتون من السماح للشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) بدخول سوق التأمين على الملكية الخاصة.
“ما [the title waiver program] ما ستفعله هو زيادة المخاطر والسماح لهذه الشركات بالدخول إلى السوق الأولية، وهو ما لا تفهمه حقًا ولا هي مستعدة للقيام به.
