ويركز تقرير CFPB على “نقاط الخصم”، لكنه يرسم صورة غير كاملة
ال مكتب الحماية المالية للمستهلك أصدر CFPB يوم الجمعة تقريرًا يشير إلى أنه يلقي نظرة فاحصة على تأثير “نقاط الخصم” على معاملات الرهن العقاري، مشيرًا إلى أن استخدام هذه الممارسة قد ارتفع خلال العامين الماضيين بقيمة غير محددة لمقترضي الرهن العقاري.
وقال التقرير: “إن نسبة مشتري المنازل الذين يدفعون نقاط الخصم تضاعفت تقريبًا من عام 2021 إلى عام 2023”. “كانت الزيادة أكبر بين المقترضين ذوي التصنيف الائتماني المنخفض. في حين أن نقاط الخصم قد توفر مزايا لبعض المقترضين، فإن المقايضات المالية معقدة. يراقب CFPB هذه الزيادات والمخاطر المحتملة على المستهلكين.
وأضاف مدير CFPB روهيت شوبرا أن أسعار الفائدة المرتفعة تجعل مثل هذه الممارسة أكثر شيوعًا على الرغم من الفوائد غير الحاسمة للمستهلكين.
وقال: “إن ارتفاع أسعار الفائدة على القروض العقارية دفع المقترضين إلى دفع رسوم مقدمة لخفض مدفوعات الفائدة”. “إن الاستخدام المكثف لـ “نقاط الخصم” يشير إلى أن العديد من المقترضين غير متأكدين من قدرتهم على إعادة التمويل في المستقبل”.
بمثابة رسوم لمرة واحدة تُدفع عند الإغلاق والتي تسمح للمقترض بالوصول إلى معدل فائدة أقل على الرهن العقاري، ويشير CFPB إلى أن هذه النقاط “ليس لها قيمة ثابتة من حيث التغير في سعر الفائدة” وأن فائدة المقترض تعتمد بشكل كبير على كيفية لفترة طويلة يحتفظ المقترض برهن عقاري معين.
جعلت بيئة المعدلات المرتفعة خيارات إعادة التمويل المستقبلية أقل وضوحًا بالنسبة للمقترضين الذين يدخلون السوق اليوم، لكن CFPB أعرب أيضًا عن قلقه بشأن نقاط خصم التطبيق غير المتناسبة على المقترضين ذوي الدرجات الائتمانية المنخفضة. كان استخدام نقاط الخصم سائدًا بشكل خاص بين المقترضين ذوي الائتمان المنخفض الذين يستخدمون أيضًا الإدارة الفيدرالية للإسكان وقال CFPB (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) برامج الإقراض.
تستند تأكيدات التقرير إلى بيانات قانون الإفصاح عن الرهن العقاري ربع السنوي (HMDA) من عام 2019 حتى الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2023، ويشير الانتشار بين مقترضي قروض إدارة الإسكان الفدرالية ذوي درجات الائتمان المنخفضة إلى أن “المقرضين قد يستخدمون نقاط الخصم لخفض ديون المقترضين”. وجاء في إعلان عن محتويات التقرير: “المدفوعات الشهرية ونسبة الدين إلى الدخل، وهي إحدى المقاييس التي يستخدمها المقرضون لتقييم قدرة المقترض على السداد من أجل التأهل للحصول على قرض عقاري”.
لتوضيح هذا الانتشار، ذكر التقرير أن ما يقرب من 77٪ من مقترضي قروض إدارة الإسكان الفدرالية الذين لديهم درجات ائتمانية أقل من 640 نقطة خصم اشتروا، مقارنة بـ 65٪ من جميع مقترضي قروض إدارة الإسكان الفدرالية ذوي الملفات الائتمانية الأوسع.
وهذا هو أحدث تطور في حرب إدارة بايدن على ما يسمى بـ “الرسوم غير المرغوب فيها”، حيث أشار CFPB إلى الرغبة في مراقبة تأثيرات نقاط الخصم عن كثب في منشور مدونة نُشر في أوائل مارس. وقال المكتب في ذلك الوقت إن نقاط الخصم “قد لا توفر أموال المقترضين دائما، بل وربما تزيد بالفعل من تكاليف المقترضين”.
مارتي جرين، مدير في شركة محاماة الرهن العقاري بولونسكي بيتل جرينوأشار إلى أن تقرير CFPB يفتقد بعض التفاصيل المهمة، بما في ذلك مدى توفر القروض بدون نقاط خصم في السوق.
وقال جرين في بيان قدمه لموقع HousingWire: “كانت إحدى العواقب الرئيسية لبيئة الأسعار المتقلبة على مدى العامين الماضيين هي أن المقرضين، في بعض الأحيان، لم يقدموا سعرًا غير مخفض لمقدمي الطلبات”. “يشير CFPB إلى استخدام المستثمرين لنقاط الخصم للتحوط ضد زيادة مخاطر الدفع المسبق ولكنه لا يربط النقاط بحقيقة أن زيادة طلب المستثمرين على الرسوم المقدمة يؤدي إلى انخفاض توفر القروض دون عرض النقاط في السوق. “
ويشير جرين أيضًا إلى ذلك فاني ماي و فريدي ماكتحديثات أوائل عام 2023 لتعديلات التسعير على مستوى القروض (LLPAs) لم يتم أخذها في الاعتبار في تقريرها.
وقال: “أضافت GSE اتفاقيات LLPA إلى أنواع القروض الإضافية ونطاقات درجات الائتمان”. “غالبًا ما يتم تمرير اتفاقيات LLPA إلى المقترضين من خلال النقاط، لذا فمن الطبيعي أن نرى نسبة أكبر من المقترضين يتلقون قرضًا يتضمن نقاط خصم. ستزداد بالضرورة نسبة المقترضين الذين يدفعون نقاط الخصم عندما (أ) يقدم عدد أقل من منتجات القروض أسعارًا متساوية و (ب) تزيد الشركات الصغيرة والمتوسطة من استخدام LLPAs لتغطية منتجات القروض / المقترضين الإضافيين.
