مقترحات بايدن للإسكان “ماتت عند وصولها أو مثيرة للقلق”: BTIG
إن مقترحات الرئيس جو بايدن بشأن أسواق الإسكان والرهن العقاري، والتي تم الإعلان عنها خلال خطاب حالة الاتحاد لعام 2024 مساء الخميس، “ماتت عند وصولها أو مثيرة للقلق”، وفقًا لإسحاق بولتانسكي، المحلل في شركة الخدمات المالية. بي تي آي جي.
ومن غير المرجح أن يحظى بعض المقترحات، التي تتضمن تقديم حوافز ضريبية للمقترضين أو الأشخاص الذين يبيعون منازلهم الجديدة، بموافقة الكونجرس الأميركي الحالي. وكتب بولتانسكي في تقرير يوم الجمعة، أن المشرعين ما زالوا يناقشون الميزانية الفيدرالية الرسمية، وهناك خطر متزايد من إغلاق الحكومة.
وتركز المبادرات الأخرى المتعلقة بالإسكان أو الرهن العقاري على زيادة الطلب على الإسكان، ولكن المشكلة الحقيقية تكمن في جانب العرض، وفقا لبولتانسكي. معلومات من أبحاث ألتوس، ان وسائل الإعلام الأب تُظهر الشركة أن المخزون الأسبوعي في الفترة من 1 إلى 8 مارس بلغ 500.579 وحدة عائلية واحدة، ارتفاعًا من 498.339 في الأسبوع السابق ولكنه لا يزال منخفضًا مقارنة بذروة عام 2023 البالغة 569.898.
ودعا بايدن إلى إعفاء ضريبي لمدة عام يصل إلى 10 آلاف دولار لعائلات الطبقة المتوسطة التي تبيع منازلها الأولية، وهو ما يقدر أنه يساعد ما يقرب من 3 ملايين أسرة. وتساعد هذه المبادرة في سد النقص في المنازل المعروضة للبيع، ولكن من المرجح أن يصبح هؤلاء البائعون مشترين مرة أخرى وسيواصلون الضغط على السوق. بالإضافة إلى ذلك، قال بولتانسكي إن الاقتراح “ليس له مسار قابل للتطبيق لتمريره خلال هذا الكونجرس”.
كما أعلن الرئيس عن إعفاء ضريبي سنوي قدره 5000 دولار لمدة عامين لمشتري المنازل من الطبقة المتوسطة لأول مرة، وهو ما يعادل خفض سعر الفائدة بأكثر من 1.5 نقطة مئوية ومساعدة حوالي 3.5 مليون أسرة. في هاوسينغ واير مركز أسعار الرهن العقاري، كان المعدل الثابت لمدة 30 عامًا للقروض المطابقة 7.09٪ صباح يوم الاثنين.
“هذا ائتمان ضريبي رائع ومدروس … لسوق إسكان مختلف تمامًا. وكتب بولتانسكي في التقرير: “إن البلاد تعاني من ندرة في المعروض من المساكن، وليس من نقص الطلب”. “إن منطق اقتراح ائتمان الإسكان على جانب الطلب يغيب عنا، ولكن لا يهم لأن هذا الاقتراح قد مات عند وصوله إلى هذا الكونجرس.”
بولتانسكي أيضًا متشائم بشأن اقتراح تقديم 25 ألف دولار كمساعدة في الدفعة الأولى لمشتري المنازل الذين لم تستفد عائلاتهم من بناء ثروة الإسكان للأجيال، نظرًا لأن الاقتراح “لم يحرز أي تقدم خلال هذا الكونجرس”.
تأمين الملكية وتكاليف الإغلاق
انتقدت شركات التأمين على ملكية العقار والرهن العقاري مشروعًا تجريبيًا يتنازل عن شرط التأمين على ملكية المقرض لبعض عمليات إعادة التمويل، وهو ما اعتبره بولتانسكي مبادرة «ضيقة».
في بيان أرسل عبر البريد الإلكتروني، جمعية ملكية الأراضي الأمريكية ووصفت (ALTA) البرنامج بأنه “لفتة سياسية بحتة تقدم وعدًا كاذبًا بالادخار لأصحاب المنازل بينما تعرض المستهلكين والمقرضين ودافعي الضرائب لمخاطر مالية أكبر”.
فيما يتعلق وزارة الخزانة الأمريكيةفي اجتماع المائدة المستديرة لمكتب التأمين الفيدرالي لمناقشة الإصلاحات المحتملة بشأن التأمين على الملكية، يرى بولتانسكي أنها “تمرين لتقصي الحقائق أكثر من كونها سعيًا للتغيير”. وينبغي للصناعة أن تكون “على أهبة الاستعداد”، ولكن الإصلاحات البنيوية تحتاج إلى “قدر كبير من الوقت والإرادة السياسية”.
إحدى النقاط المثيرة للقلق في الحزمة هي مكتب الحماية المالية للمستهلك‘س (CFPB) يتحرك لإدراج تكاليف الإغلاق “المضادة للمنافسة” في جدول أعماله. وينتظر المشاركون في السوق المزيد من الوضوح حول هذا الموضوع في الأسابيع المقبلة. وفي الوقت نفسه، تسبب منشور مدونة CFPB يوم الجمعة والذي وصف بعض تكاليف الإغلاق بـ “الرسوم غير المرغوب فيها” في رد فعل قوي.
قال بولتانسكي: “نحن قلقون من أن CFPB يمكن أن يعيد فتح عمله بشأن الإفصاحات المتكاملة TILA-RESPA (TRID).” “لقد أريق قدر كبير من الدماء والكنوز على TRID، وقد قدم المنتج النهائي قدرًا كبيرًا من الوضوح والشفافية لعملية شراء المنزل.”
جمعية المصرفيين للرهن العقاري (MBA) قال الرئيس والمدير التنفيذي بوب بروكسميت في بيان يوم الجمعة إن رسوم الإغلاق “يتم الكشف عنها بوضوح للمقترضين قبل وقت طويل من شراء المنزل على النماذج التي تم تطويرها والمنصوص عليها بموجب قانون دود-فرانك وCFPB نفسه”.
في يوم الاثنين، الرابطة الوطنية لوسطاء الرهن العقاري (NAMB) قالت رئيسة فاليري سوندرز في بيان إن “كل هذه الرسوم يتم تنظيمها حاليًا من قبل السلطات الفيدرالية وسلطات الولاية، وفي كثير من الحالات، سيؤدي إلغاءها إلى ارتفاع التكاليف والمزيد من المخاطر على أصحاب المنازل”.
