هل يمكن أن تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى مستويات أقل؟

انخفضت أسعار الرهن العقاري بشكل كبير الأسبوع الماضي دون أي تخفيضات في أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى أن سوق العمل أصبح أكثر ليونة. هل يمكن أن تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى مستويات أقل؟

كما نرى أدناه، عندما قام السوق بتسعير الضعف الاقتصادي في وقت سابق من عام 2024، خفض العائد على السندات لأجل 10 سنوات نحو 3.80٪ لكنه لم يكسر هذا المستوى. لذلك، بعد صدور تقرير الوظائف الضعيف، فإن السؤال هو: هل يمكن لهذا المستوى أن يخترق ويعود إلى الخط الرئيسي في الرمال الذي أسميه خط غاندالف عند 3.37%؟ لقد كتبت عن تقرير الوظائف يوم الجمعة وناقشت جميع بيانات العمل التي حصلنا عليها الأسبوع الماضي هنا.

10 سنوات العائد ومعدلات الرهن العقاري

توقعاتي لعام 2024 متضمنة

• نطاق لمعدلات الرهن العقاري بين 7.25%-5.75%
• العائد على 10 سنوات يتراوح بين 4.25%-3.21%

وصل العائد لأجل 10 سنوات إلى مستوى مرتفع يصل إلى 4.70% هذا العام حيث تجاوزت البيانات الاقتصادية التقديرات في وقت مبكر مع بيانات التضخم الأكثر سخونة، لكن معدلات الرهن العقاري لم تتابع بنفس القدر كما كانت في العام الماضي لأن فروق أسعار الرهن العقاري أصبحت أفضل في عام 2024. ومع ذلك، لقد أصبحت بيانات العمل أكثر ليونة لعدة أشهر. لذلك، نحن الآن في نقطة حرجة للعائد لأجل 10 سنوات حول مستوى 3.80٪.

نظرًا لأن بنك الاحتياطي الفيدرالي لم يقم بتغيير أسعار الفائدة أو خفضها، فإن الأمر متروك لسوق السندات للقيام بالعبء الثقيل لبنك الاحتياطي الفيدرالي، الذي يتخلف عن المنحنى عن قصد. للاختراق بشكل ملحوظ من هنا، نحتاج إلى الاستمرار في رؤية بيانات أكثر ليونة.

ينتشر الرهن العقاري

كانت فروق أسعار الرهن العقاري بمثابة قصة سلبية في عام 2023 حيث كانت بنك وادي السيليكون أدى الانهيار والأزمة المصرفية الناتجة إلى دفع فروق الأسعار إلى أعلى مستوياتها في الدورة الجديدة. ليس لدينا هذا المتغير هذا العام وقد تحسنت فروق الأسعار في وقت أبكر مما كنت أعتقد، مما ساعد في تسعير الرهن العقاري. لدينا مجال كبير للجانب السلبي في فروق الأسعار أيضًا.

إذا أخذنا أسوأ مستويات فروق الأسعار اعتبارًا من عام 2023 وقمنا بدمجها اليوم، فستكون معدلات الرهن العقاري كذلك 0.49% أعلى الآن. على الرغم من أننا بعيدون عن أن نكون متوسطين في فروق الأسعار، إلا أن حقيقة أننا شهدنا هذا التحسن تعد ميزة إضافية هذا العام.

شراء بيانات التطبيق

منذ أن انخفضت معدلات الرهن العقاري مؤخرًا، ظلت بيانات طلبات الشراء ثابتة، مع أربعة أسابيع إيجابية وأربعة أسابيع سلبية. ومع ذلك، فإن الأسابيع الثلاثة المتتالية من نمو بيانات طلبات الشراء التي شهدناها في أوائل شهر يونيو قد تم ترشيحها إلى بيانات مبيعات المنازل المعلقة، الأمر الذي صدم الجميع بفوز كبير في الاتجاه الصعودي. تذكر أننا كنا نعمل من أدنى المستويات في التاريخ، لذا فإن تحريك الإبرة لا يتطلب الكثير. كان هذا الأسبوع الماضي بمثابة طباعة سلبية أخرى.

منذ أن بدأت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض في نوفمبر 2023، رأينا ذلك 16 طبعة إيجابية, 17 طبعة سلبية و طبعتين مسطحتين في البيانات الأسبوعية. ومع ذلك، مع بدء معدلات الرهن العقاري في الارتفاع في وقت سابق من هذا العام، لاحظنا انخفاضًا في الطلب. لا تزال البيانات السنوية لعام 2024 غير مواتية 10 طبعة إيجابية، 17 طبعة سلبية و اثنين مطبوعات مسطحة.

بيانات جرد المساكن الأسبوعية

أفضل قصة في عام 2024 هي نمو المخزون. لا يمكن أن يكون لدينا سوق إسكان فعال بمستويات المخزون التي رأيناها في الفترة من 2020 إلى 2023. لقد حصلنا هذا العام على ما يكفي من نمو المخزون لإنشاء حاجز حتى لا يكون لدينا سوق إسكان آخر غير صحي بشكل كبير عندما تنخفض معدلات الرهن العقاري. لقد تحدثت عن هذا على سي ان بي سي حديثاً.

بالنسبة لعام 2024، نموذجي واضح ومباشر: مع المعدلات الأعلى يجب أن نحصل على نمو أسبوعي للمخزون بينهما 11000 و 17000 دور. لقد فعلنا ذلك ست مرات هذا العام، وهو أمر لم يحدث ولو مرة واحدة في العام الماضي. ومع انخفاض أسعار الفائدة في الأسبوعين الماضيين، لم نصل إلى تلك المستويات، ولكن هناك نمو جيد بما فيه الكفاية بالنسبة لي لمواصلة الابتسام حتى الانخفاض الموسمي.

نما مخزون الأسبوع الماضي بنسبة 6,482. وأؤكد أننا بحاجة إلى هذا ليكون لدينا سوق إسكان منتظم مرة أخرى!

• تغير المخزون الأسبوعي (26 يوليو – 2 أغسطس): ارتفع المخزون من 677,246 ل 683,728
• نفس الأسبوع من العام الماضي (27 يوليو – 3 أغسطس): ارتفع المخزون من 485,743 ل 488,607
• كان أدنى مستوى للمخزون على الإطلاق في عام 2022 عند 240,497
• ذروة المخزون السنوي لعام 2024 هي هذا الأسبوع عند 683,728
• بالنسبة لبعض السياق، كانت القوائم النشطة لهذا الأسبوع في عام 2015 1,195,876

بيانات القوائم الجديدة

هناك قصة إيجابية أخرى وهي بيانات القوائم الجديدة، وهي متغير رئيسي حول سبب حدوث نمو المخزون هذا العام. على الرغم من أنني لم أحصل على الحد الأدنى المستهدف وهو 80.000 قائمة جديدة خلال أسابيع الذروة الموسمية هذا العام، إلا أنه كان من الجيد رؤية النمو. التراجع الموسمي الذي نراه الآن طبيعي جداً.

فيما يلي عدد القوائم الجديدة للأسبوع الماضي خلال السنوات القليلة الماضية:

• 2024: 67,085
• 2023: 60,766
• 2022: 73,177

نسبة خفض الأسعار

في المتوسط، يتعرض ثلث المنازل لتخفيض الأسعار – وهذا هو نشاط الإسكان القياسي. ومع بقاء معدلات الرهن العقاري مرتفعة، فإن نسبة خفض الأسعار أعلى مما كانت عليه في العامين الماضيين، كما أن بعض جيوب الولايات المتحدة لديها مخزون أعلى من البيانات الوطنية. تذكر أننا نعمل من أدنى مستويات الطلب على الإطلاق عند التكيف مع نمو القوى العاملة.

قبل بضعة أسابيع، في برنامج “HosingWire Daily”، ناقشت أن بيانات نمو الأسعار سوف تهدأ في النصف الثاني من العام. فيما يلي نسب انخفاض الأسعار للأسبوع الماضي خلال السنوات القليلة الماضية:

• 2024: 39%
• 2023: 35%
• 2022: 38%

المبيعات المعلقة

أدناه هو أبحاث ألتوس بيانات العقود المعلقة الأسبوعية على أساس سنوي لإظهار الطلب في الوقت الفعلي. مع وجود عدد أكبر من البائعين والمشترين، لدينا طلب أكثر قليلاً هذا العام. تميل بيانات طلبات الشراء إلى التطلع إلى ما بين 30 إلى 90 يومًا، والمرة الوحيدة التي شهدنا فيها أي نمو حقيقي في تطبيقات الشراء كانت في نهاية عامي 2022 و2023، عندما انخفضت المعدلات بأكثر من 1%.

• 2024: 379,482
• 2023: 364,934
• 2022: 405,466

الأسبوع المقبل

سيكون أسبوعًا هادئًا على صعيد البيانات، ولكن سيكون لدينا يوم الاثنين المثير للاهتمام مع تقارير ISM ومؤشر مديري المشتريات، وخاصة تقرير قطاع الخدمات. لدينا بعض مزادات السندات هذا الأسبوع وسيتحدث رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي باركين. سيتم النظر الآن في جميع خطابات رؤساء بنك الاحتياطي الفيدرالي عن كثب نظرًا لأن معدل البطالة يبلغ 4.3%.

متعلق ب