مزيد من التخفيضات في الأسعار مع استمرار نمو المخزون

على الصعيد الوطني، كانت مؤشرات سوق الإسكان بطيئة لعدة أشهر حتى الآن. كان هناك عدد قليل من الأسواق. ومع ذلك، فقد تحدى ذلك الاتجاهات الوطنية حيث ظل المخزون أقل واستمرار الطلب. والمخزون المتاح من المنازل غير المباعة في الولايات المتحدة يزيد الآن بنسبة 40٪ عن العام الماضي، لكن بعض الأسواق بدأت للتو في الارتفاع إلى ما بعد أدنى مستويات الوباء.

لقد كان النصف الثاني من العام الماضي عندما بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع. بعد يونيو 2023، ارتفعت معدلات الرهن العقاري من 6 إلى 7 في طريقها إلى 8٪ بحلول أكتوبر. وأصبحت معدلات الرهن العقاري أعلى مما كانت عليه قبل ستة أشهر، وأعلى من العام الماضي، وأعلى مما كانت عليه قبل عامين. لا يمكن للمستهلكين إلا أن يشعروا بذلك. ما زلنا نرى بطء المبيعات نتيجة لذلك. ومع انتقالنا إلى شهري يوليو/تموز وأغسطس/آب، فهل نتمكن أخيراً من تجاوز هذه الفترة من ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري؟ وما مدى سرعة ملاحظة المستهلكين؟

دعونا نلقي نظرة على تفاصيل سوق العقارات الأمريكية ونحن الآن في النصف الثاني من عام 2024.

وارتفع المخزون ما يزيد قليلا عن 1 ٪ هذا الأسبوع

ارتفع المخزون المتاح من منازل الأسرة الواحدة غير المباعة بنسبة تزيد قليلاً عن 1٪ هذا الأسبوع إلى 653000. يوجد الآن عدد أكبر من المنازل المعروضة في السوق في جميع أنحاء البلاد بنسبة 40٪ مقارنة بالعام الماضي.

ارتفع المخزون بنسبة 1٪ خلال الأسبوع وسيستمر في الارتفاع خلال الأشهر القليلة المقبلة. وفي سنوات ما قبل الوباء، كان من الشائع أن يصل المخزون إلى ذروته في نهاية شهر يوليو. على مدى العقد الماضي، كان كل عام مع انخفاض أسعار الفائدة يؤدي إلى عدد أقل وأقل من المنازل المعروضة للبيع. في العامين الماضيين، شهدنا ارتفاع معدلات الرهن العقاري وارتفاع المخزون. لا يبدو أننا وصلنا إلى ذروة الأسعار بعد، لذا علينا أن نفترض أن المخزون سيستمر في الارتفاع.

المخزون يرتفع في كل مكان في البلاد. كل ولاية لديها المزيد من المنازل في السوق الآن مما كانت عليه قبل عام. وحتى في أماكن مثل الشمال الشرقي، التي شهدت أقل نمو في المخزون، شهدت المخزون تسارعًا. يوجد في ماساتشوستس عدد أكبر من المنازل المعروضة في السوق الآن بنسبة 35% مقارنة بالعام الماضي. على سبيل المثال، لا تزال ماساتشوستس ونيويورك، على سبيل المثال، خارجة للتو من الأسواق الضيقة القياسية للوباء، لكن هذا الاتجاه يتغير – أخيرًا.

تظهر القوائم الجديدة زيادة في عدد البائعين بنسبة 12% مقارنة بالعام الماضي

عندما ننظر إلى العرض الجديد الذي يصل إلى السوق كل أسبوع، نرى نفس الاتجاه الذي شهدناه منذ بضعة أشهر. هناك عدد أكبر من البائعين مقارنة بالعام الماضي، ولكن لا يوجد الكثير من البائعين. لقد رأينا 71000 قائمة جديدة لمنازل الأسرة الواحدة هذا الأسبوع. كانت هناك 16000 قائمة جديدة أخرى متعاقد عليها بالفعل كمبيعات فورية – أي إجمالي 87000 بائع هذا الأسبوع. وهذا يزيد بنسبة 12٪ عن عدد البائعين مقارنة بالعام الماضي، وهو ما يتماشى تمامًا مع الاتجاه السائد لمعظم العام. لدينا عدد قليل من البائعين الإضافيين كل أسبوع، ونفس العدد تقريبًا من المشترين؛ وبالتالي فإن المخزون ينمو.

قبل عامين، بعد أن بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع لأول مرة، كان البائعون يسارعون للوصول إلى السوق. في الأسبوع الأول من يوليو 2022، كان هناك 90 ألف قائمة جديدة غير مباعة و24 ألف عملية بيع فورية أخرى. هذا يعني 114000 بائع مقابل 87000 الآن.

إذن ماذا نرى الآن؟ نرى أن البائعين لا يزالون مقيدين. ولا أرى سبباً لتغيير هذا الاتجاه في النصف الثاني من هذا العام. وهذا يعني أن المخزون سينمو – لدينا بائعون أكثر بنسبة 12% مقارنة بالعام الماضي – لكنه لن يتقدم كثيرًا على الطلب ويخلق سيناريو الانهيار.

ومنذ انتهاء عطلة نهاية الأسبوع يوم أمس، سنشهد انخفاضًا في القوائم الجديدة في بيانات يوم الاثنين المقبل، وانخفاضًا موسميًا تدريجيًا لبقية العام.

في انتظار مبيعات المنازل تصل

تم بدء 68.000 عقدًا جديدًا لبيع منازل الأسرة الواحدة هذا الأسبوع. وهذا يزيد بنسبة بضعة بالمائة عن الأسبوع الماضي. إنها في الواقع أقل بنسبة 8٪ عن نفس الأسبوع من العام الماضي. أنا أكره الإبلاغ عن مبيعات أقل مما كانت عليه قبل عام، ولكن هذا هو ما نحن فيه. لم تتزحزح وتيرة المبيعات فعليًا خلال ثمانية أسابيع خلال ما يمكن أن يكون عادةً ذروة موسم شراء المنازل.

في الواقع، تباطأ اتجاه المبيعات في الأشهر القليلة الماضية. سجل هذا الأسبوع عقودًا أقل بنسبة 8٪ مقارنة بالعام الماضي. يرتد هذا قليلاً، لكن الاتجاه كان أقل في المبيعات منذ أوائل شهر مايو.

في يوليو وأغسطس من عام 2022، في تلك اللحظة التي انغلق فيها صمام الإمداد، كان لا يزال هناك بعض الزخم للمشتري. الآن، لقد مر عامان على ذلك، ولا تزال معدلات الرهن العقاري في مستوى السبعة. لا توجد فرصة حقيقية لتشجيع المشترين.

هناك 381000 منزل لأسرة واحدة بموجب عقد في جميع أنحاء البلاد. وبعد إغلاق نهاية الشهر، انخفض عدد المنازل المتعاقد عليها بنسبة 4% مقارنة بالأسبوع الماضي. في العام الماضي، في هذا الوقت كان هناك تقريبًا نفس العدد من المنازل المتعاقد عليها. في وقت سابق من العام، تحدثت عن بعض النمو في حجم المبيعات الذي يمكن أن نراه في البيانات المعلقة، ولكن هذا النمو قد انتهى. لن يتحسن الأمر حتى نرى انخفاض معدلات الرهن العقاري. إذا رأينا أخيرًا الأسعار في منتصف الستينيات، فسيكون أحد الأماكن التي سترى التغيير فيها هو تحصيل المبيعات المعلقة.

أسعار المنازل تنخفض ببطء

ويبلغ متوسط ​​سعر منازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة أقل بقليل من 455 ألف دولار. وقد بلغ ذلك ذروته قبل بضعة أسابيع ويتراجع كل أسبوع خلال النصف الثاني من العام. 455.000 دولار هو متوسط ​​السعر لجميع المنازل في السوق في جميع أنحاء البلاد، ولم يتغير عن العام الماضي. لدينا ارتفاع في أسعار المنازل بنسبة صفر بالمائة خلال العام الماضي. لم يتغير بشكل أساسي لمدة عامين كاملين.

سعر المنزل المدرج حديثا هو 425000 دولار هذا الأسبوع. هذه هي المنازل الـ 71000 التي وصلت إلى السوق هذا الأسبوع. وهذا يمثل زيادة بنسبة 5٪ عن نفس الأسبوع من العام الماضي. يعد سعر القوائم الجديدة مؤشرًا رئيسيًا لأسعار المبيعات المستقبلية ولا يزال يشهد زيادات بنسبة 0-5٪ خلال عام 2023.

بالنسبة للمنازل التي تحصل على عروض وتبرم عقودًا – هذه هي العروض المعلقة الجديدة كل أسبوع – تبلغ أسعارها 395 ألف دولار. ولا تزال هذه العقود أعلى تكلفة بنسبة 4٪ عما كانت عليه قبل عام. وبهذا المقياس، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 4٪ مقارنة بالعام الماضي.

عندما نسعى إلى فهم ما إذا كانت أسعار المساكن ستنخفض في المستقبل، فمن المفيد أن نفكر في الظاهرة التي يسمونها “الثبات السلبي” في أسعار المساكن. من السهل جدًا على البائعين عرض منزلهم للبيع بسعر أعلى، ولكن من الصعب قبول الخصم التالي. إن هذا الالتصاق السلبي هو السبب الذي يجعلني أعتقد أننا نشهد عرضًا أكبر بشكل واضح مع تباطؤ الطلب وأسعار المنازل تستقر، لكنها لا تنخفض. ليس لدينا أي مؤشرات في البيانات تشير إلى تغيرات سلبية في أسعار المنازل السنوية في عام 2024. نرى استقرارًا.

تخفيضات الأسعار تصل

عندما ننظر إلى مستقبل أسعار المنازل للمبيعات التي لم تحدث بعد، نرى استمرارًا للاتجاه الذي كنا نتحدث عنه منذ أسابيع. إن النسبة المئوية للقوائم التي خفضت سعر طلبها من سعر القائمة الأصلي تصل الآن إلى 38% من السوق. وهذا رقم مرتفع إلى حد ما. إنها 40 نقطة أساس أعلى من الأسبوع الماضي. وهذا يدل على ضعف الطلب. إذا كنت بائعًا، ولم أر عرضًا خلال شهر أو نحو ذلك، فسأختار خفض السعر.

هل يجب أن نشعر بالقلق من هذا؟ جوابي هو أن هذا ملحوظ. إنه أحد المؤشرات التي توضح لنا أن أسعار المنازل ستكون ثابتة، ولكن بالمقارنة مع المنحدر من عام 2022، فإنه يظهر أن السوق لا يتوقف.

وفي أماكن مثل بوسطن أو جنوب كاليفورنيا، التي شهدت سنوات من المرونة بشكل مدهش حتى الآن في سوق العقارات، مع تزايد المخزون هناك، سنرى بعض البائعين الذين يتفاجأون بالتغيير. سيكون سعر هؤلاء البائعين مبالغًا فيه، ولن يحصلوا على عروض، وسنرى ارتفاعًا في تخفيضات الأسعار في النصف الثاني من العام. نحن في بداية التحول في تلك الأسواق التي ظلت أكثر سخونة في عام 2024. راقب ذلك – خاصة إذا كنت في سوق مثل نيو إنجلاند حيث سمعت عن مدى جودة مخزون فلوريدا أو تكساس لأعلى، لكنك تشاهد المنازل في حيك وهي تتعرض لحروب مزايدة تمامًا مثل الوباء. ويبدو لي أن تلك الأسواق بدأت تتحول أخيرًا الآن.

من الواضح أن مشتري المساكن حساسون لتكلفة المال، وظلت معدلات الرهن العقاري أعلى لفترة أطول مما توقعه أي شخص هذا العام. لم ينزلوا بعد. ولكن لا أسعار المنازل. إذا كنت لا تشاهد البيانات كل أسبوع، فمن المحتمل أنك متخلف عن المنحنى.

مايك سيمونسن هو مؤسس أبحاث ألتوس.

متعلق ب