الرأي: قروض الرهن العقاري الثانية لفريدي ماك تزيد من مهمتها
الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) أعلنت مديرة ساندرا طومسون مؤخرًا عن ذلك موافقة مشروطة من فريدي ماك الطيار لشراء الرهون العقارية الثانية. لقد كنت شخصيًا مؤيدًا صريحًا لهذا المسعى وأشيد بهذا القرار.
ال مقرضو المنازل المجتمعية في أمريكا (CHLA) أصدرت على الفور بيان دعم لهذا البرنامج التجريبي. إنه أمر إيجابي بلا شك بالنسبة لأصحاب المنازل والعديد من أعضاء CHLA حريصون على مساعدة المقترضين من خلال المشاركة. تم استخدام عملية الموافقة على المنتج الجديد ببراعة من قبل FHFA للاستماع إلى التعليقات العامة وإجراء التعديلات.
لذا، فوجئت مستشفى CHLA إلى حد ما بأنها كانت الوحيدة تقريبًا بين المجموعات التجارية الرئيسية التي دعمت هذا المشروع التجريبي. دعونا نكون واضحين. قروض الرهن العقاري الثانية مرخصة بشكل خاص في ميثاق فريدي ماك [Section 305(a)(4) – 12 USC 1454(a)(4)].
وعلى الرغم من الناحية الفنية جديدة منتج، وهذا ليس بأي حال من الأحوال جديدا وظيفة. قام فريدي ماك منذ فترة طويلة بشراء عمليات إعادة التمويل النقدي، والتي تمنح أصحاب المنازل الذين ارتفعت قيمة منازلهم القدرة على الوصول إلى بعض الأسهم في منازلهم.
وما تغير هو الارتفاع الكبير في أسعار الفائدة على الرهن العقاري طويل الأجل، من أدنى مستوياتها التي بلغت 3% قبل بضع سنوات إلى نحو 7% اليوم. ونتيجة لذلك، فإن عمليات إعادة التمويل النقدي ليست منطقية بالنسبة لأصحاب المنازل الذين لديهم قروض ذات قسيمة أقل بسبب ما اعتبره الكثيرون “تأثير القفل”. وهذا يعني دفع 4٪ سنويًا إضافيًا للقرض الحالي البالغ 300 ألف دولار فقط للحصول على 50 ألف دولار أخرى. يمكن أن يكون معدل الإضافة على مبلغ 50000 دولار أكثر من 30٪ بسهولة.
وهنا يأتي دور الرهن العقاري الثاني لشركة فريدي ماك. ويحقق المقترض نفس النتيجة التي حققتها إعادة التمويل النقدي منذ بضع سنوات مضت، حيث يقترض بالمعدلات الحالية الأعلى مقابل مبلغ الرهن العقاري الثاني الجديد فقط. يتم الاحتفاظ بالقيمة الكبيرة للرهن العقاري الأول الحالي لمالك المنزل بنسبة 3٪ أو 4٪.
ترحب CHLA بالنقاش حول هذه القضية. دعونا نفحص ما يقوله المنتقدون الذين ينتقدون قروض الرهن العقاري الثانية من فريدي ماك.
الاعتراض الأول هو الادعاء بأن هذا يشكل خطرا أكبر على فريدي ماك. يبدو من الصعب إثبات هذه الحالة، نظرًا لوجود عدد كبير من القيود في إطار البرنامج التجريبي المعتمد. يقتصر البرنامج على المساكن الأساسية، ويجب أن يكون القرض قد تم إنشاؤه قبل 24 شهرًا على الأقل، ولا يمكن أن يتجاوز إجمالي قيمة القرض الأول والثاني 80%، والحد الأقصى لمبلغ القرض هو 78,277 دولارًا. علاوة على ذلك، يقتصر البرنامج التجريبي في البداية على قروض بقيمة 2.5 مليار دولار.
لذا، فإن حجة المخاطرة ببساطة لا تصمد.
الاعتراض الثاني هو أن هناك بالفعل خيارات كافية لقروض القطاع الخاص لمنتج القروض هذا – في المقام الأول البنوك ومجموعة صغيرة من منشئي رأسمال المشاركة. لكن البنوك تعاني بالفعل من صعوبات إلى حد كبير، وتتعامل مع كميات كبيرة من القروض العقارية التجارية التي تقل قيمتها عن الحد، وبالتالي لا نرى البنوك تبالغ في العدوانية في قطاع المنتجات هذا. نحن نعلم أيضًا أن الخيارات الأخرى المتوفرة غالبًا ما تكون معدلات أسعارها مكونة من رقمين وتكافح بشكل روتيني لتلبية متطلبات الرهن العقاري عالية التكلفة والمرتفعة. والأسوأ من ذلك أن القروض “المفترسة” أو “الرهن العقاري الثانوي” بأسعار فائدة مرتفعة، والتي إذا تم تنظيمها على هيئة رهن عقاري ثان، قد تعرض المسكن للخطر.
والحقيقة هي أن أسعار وشروط قروض الرهن العقاري الثانية من فريدي ماك ستكون أفضل بكثير من معظم امتيازات الرهن العقاري الثانية المتاحة للجمهور اليوم – لنفس الأسباب التي تجعل معدلات الرهن العقاري الأول من GSE أفضل بشكل عام.
بنك وادي السيليكون لقد تعرضت البنوك (SVB) وغيرها من البنوك الخاضعة للتنظيم الفيدرالي للإفلاس في العام الماضي، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى أنها اقترضت على المكشوف وأقرضت على المدى الطويل. لقد تراجعت البنوك إلى حد كبير عن الإقراض العقاري منذ أزمة الإسكان عام 2008 – وهي المشكلة التي تؤدي إلى تفاقم مخاطر الإقراض القصير/الإقراض الطويل لمقترض SVB.
قد تشير مستشفى CHLA أيضًا إلى أن البنوك لا تتمتع بأفضل سجل أداء فيما يتعلق بإقراض الرهن العقاري الثاني. كانت التجاوزات المصرفية التي أدت إلى أزمة الإسكان في الإقراض العقاري الثاني مساهما رئيسيا في قروض الرهن العقاري تحت الماء وتفاقم المشاكل مع قروض الرهن العقاري الأولى الأساسية. في نهاية المطاف، قسم الخزينة واضطرت الولايات المتحدة إلى تبني سياسات تلحق الضرر بأصحاب المساكن من أجل حماية البنوك من الخسائر الهائلة في قروض الرهن العقاري الثانية – إلى جانب خطة إنقاذ برنامج إغاثة الأصول المتعثرة بقيمة 700 مليار دولار والتي ذهبت إلى حد كبير إلى البنوك الكبرى.
ولكن في نهاية المطاف، هذا هو النوع الكلاسيكي من النقاش الذي شاركنا فيه وسنشارك فيه في المضي قدمًا فيما يتعلق بمهمة فاني ماي وفريدي ماك ودورهما ومجموعة منتجاتهما. هناك حاجة إلى إطار لهذه القرارات. ولدينا واحد — المتطلبات التنظيمية لموافقة إدارة الإسكان الفيدرالية (FHFA) على منتج جديد، والتي تعتمد على عوامل محددة.
هذه العوامل هي (1) التأثير على مهمة GSE، (2) التأثير على استقرار تمويل الرهن العقاري، و(3) التأثير على القدرة التنافسية لسوق تمويل الإسكان. كان استنتاج FHFA هو أن هذا المنتج الجديد “يصب في الصالح العام”. تم وضع التحليل في إشعار السجل الفيدرالي الأولي الصادر عن FHFA وتم تأييده بعد تعليق عام واسع النطاق.
أولاً، هناك “منفعة للمقترض” يمكن إثباتها – كما أوضحت إدارة الإسكان الفيدرالية في تحليل مفصل. تشير FHFA أيضًا إلى أن هذا سيشجع المزيد من المنافسة بين مقرضي الرهن العقاري الثاني، وهي فائدة ثانوية للمنتج.
ثانيًا، أن هذا من شأنه أن يعزز إحدى مسؤوليات مهمة GSE الرئيسية، وهي توفير القيادة للسوق. يشير تحليل السجل الفيدرالي لـ FHFA إلى أن منتج Freddie “قد يوفر البيانات وتوحيد العمليات لتعزيز الكفاءة التشغيلية. . “. كما أن ملكية فريدي الموحدة لكلا الرهنين العقاريين قد تجعل تخفيف الخسارة أسهل بالنسبة للمقترضين المتعثرين مقارنة بصعوبات تخفيف الخسارة مع ملكية الرهن العقاري المقسمة (درس تعلمناه في أزمة الإسكان عام 2008).
في النهاية، تشعر CHLA بخيبة أمل إلى حد ما لأن FHFA قلصت الاقتراح الأولي كثيرًا في موافقتها النهائية – ولكننا نفهم أنها واجهت معارضة وانتقادًا قويين من الصناعة.
هناك أيضًا حواجز حماية حول التوسع المحتمل لهذا الطيار. صرحت إدارة الإسكان الفيدرالية (FHFA) بوضوح أنه “عند انتهاء البرنامج التجريبي، ستقوم إدارة الإسكان الفيدرالية (FHFA) بتحليل البيانات الخاصة بمشتريات فريدي ماك للقروض العقارية الثانية لتحديد ما إذا كانت أهداف البرنامج التجريبي قد تم تحقيقها أم لا. قررت FHFA أن أي زيادة في حجم أو تمديد مدة البرنامج التجريبي، أو تحويل البرنامج التجريبي إلى نشاط برنامجي، سيتم التعامل معها كمنتج جديد يخضع للإشعار العام والتعليق وموافقة FHFA. وأي موافقة لاحقة ستستند إلى النتائج الأولية للمشروع التجريبي.
وأنا على ثقة من أنه بعد تحليل القروض التجريبية، ومقارنتها بالبدائل الموجودة في السوق، سوف تستنتج مؤسسة الإسكان الفيدرالية أنه ينبغي توسيع نطاق البرنامج التجريبي.
تايلور ستورك، CMB هو الرئيس التنفيذي للعمليات في شركة Developer’s Mortgage Company ورئيس جمعية مقرضي المنازل المجتمعية الأمريكية (CHLA)..
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه المقالة: [email protected]
