تتراجع HUD عن بعض التغييرات المقترحة لبرنامج HECM للشراء
ال وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية أعلنت شركة (HUD) يوم الجمعة أنه تم تعديل التغيير المقترح لبرنامج رهن تحويل ملكية المساكن (HECM) للشراء (H4P) لمنع ممارسة التسعير المتميز، وسيسمح فقط بمساهمات الأطراف المهتمة (IPCs) عند إغلاق H4P. التكاليف من بائعي العقارات والبنائين ووكلاء العقارات والمطورين.
بعد أن أثيرت المخاوف في فترة التعليق العام بعد تغييرات H4P المقترحة التي تم الإعلان عنها في أواخر العام الماضي – بما في ذلك من AARP – لن يتم تنفيذ بعض التحديثات المخطط لها، بحسب بيان صادر عن الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية). تم إصدار خطاب الرهن العقاري (ML) الذي يتضمن تفاصيل تغييرات السياسة بالتزامن مع إدخال جديد في السجل الفيدرالي.
تغيير الدورة
في أكتوبر، نشرت قروض إدارة الإسكان الفدرالية التوجيهات المقترحة لبرنامج H4P في السجل الفيدرالي. في ظروف معينة، يسمح البرنامج بإدراج “مساهمة الأطراف المهتمة” [of] ما يصل إلى ستة بالمائة من سعر البيع “، وفقًا للخطة الأصلية. بعد أن تم لفت انتباه صانعي السياسات إلى المخاوف خلال فترة التعليق على الاقتراح، قررت HUD وFHA التراجع عن بعض هذه الخطط.
قال التحديث: “سوف تمضي قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) قدمًا في اقتراحها الذي يسمح بمساهمات بائع العقارات أو وكيل العقارات أو البناء أو المطور إلى HECM لتغطية تكاليف إغلاق مقترضي الشراء”. “ومع ذلك، في هذا الوقت، قروض إدارة الإسكان الفدرالية لن تسمح بذلك [lenders] ومنشئو الطرف الثالث (TPO) لإجراء مثل هذه التصنيفات الدولية للبراءات، كما أنها لن تسمح للتسعير المتميز بالتأهل كمصدر تمويل مؤهل لتلبية الحد الأدنى من الاستثمار المطلوب للمقترض.
أوضحت قروض إدارة الإسكان الفدرالية أن التوجيه الجديد كما تم نشره في السجل الفيدرالي وفي ML الجديد “يستعيد أيضًا سياسة قروض إدارة الإسكان الفدرالية السابقة بأن نقاط الخصم وعمليات شراء أسعار الفائدة ليست تكاليف إغلاق مسموح بها”.
يظل تاريخ السريان الأصلي كما تم الإعلان عنه في الخريف الماضي ساريًا، والذي سيكون 29 أبريل 2024. يوضح ML 2024-06 تفاصيل مراجعات السياسة والتغييرات في لوائح معينة وأضاف أن “خطط دفع الرهن العقاري ذات المعدل الثابت والقابل للتعديل من HECM والنموذج التوضيحي الثاني – تم تعديل جدول تكاليف الإغلاق لتتوافق مع أحكام هذا القانون.
المخاوف الأولية
في رسالة أُرسلت إلى مفوضة إدارة الإسكان الفيدرالية جوليا جوردون في ديسمبر، أوضح ديفيد سيرتنر، المستشار التشريعي ومدير السياسة التشريعية في قسم الشؤون الحكومية في AARP، سبب معارضة المجموعة للتغييرات المقترحة في البداية لبرنامج H4P.
وكتب سيرتنر في ذلك الوقت: “نحن نعارض السماح باستخدام أرصدة التسعير المتميزة للمرتهن والأطراف الثالثة في الدفعة الأولى”. “إن أرصدة التسعير المميزة هي تقديرية ويمكن استخدامها كوسيلة للتأثير على المقترض للمشاركة في الصفقة. يمكن أن تؤدي هذه الاعتمادات إلى انتهاكات الإقراض العادل. في السوق الآجلة، كانت هناك حالات لم يمرر فيها المقرضون المبلغ الكامل لأرصدة التسعير المتميزة للمستهلكين، مما أدى إلى إصدار أمر تنفيذي وغرامات جزائية على المقرض.
بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن أنظمة HECMs تستهلك بشكل سلبي، فإن قبول سعر فائدة أعلى مقابل ائتمان إغلاق “يعد مقايضة مكلفة للغاية بالنسبة للمستهلك، بل وأكثر تكلفة بالنسبة لمعاملة الرهن العقاري العكسي حيث يتم إضافة تكاليف الفائدة إلى رصيد القرض كل شهر “، جاء في الرسالة.
في حين دعمت رابطة المتقاعدين الأمريكية شركات البراءات الدولية على قروض H4P من البائع أو وكيل العقارات أو البناء أو المطور، عارضت المجموعة “السماح للمرتهنين والمنشئين من الطرف الثالث بالمساهمة في إغلاق التكاليف. تاريخياً، مُنع مقرضي الرهن العقاري ومنشئوه من المساهمة في إغلاق التكاليف لحماية المقترضين.
ردود الفعل على التغييرات
ستيف ايروين، رئيس الرابطة الوطنية لمقرضي الرهن العقاري العكسي (NRMLA) لـ RMD أن الجمعية تشعر بخيبة أمل في بعض جوانب هذا القرار.
وقال: “تشعر NRMLA وأعضاؤها بخيبة أمل لأن HUD اضطرت إلى التراجع عن بعض ميزات H4P المحددة، والتي كان من شأنها مواءمة المنتج بشكل أفضل مع الطريقة التي تتم بها الأمور على الجانب الأمامي من أعمال الرهن العقاري”. “نحن ندرك أيضًا أنه يجب علينا ضمان وجود وضوح للمستهلك حول كيفية عمل ميزات المنتج هذه، وطريقة عملها [resulting] تأثيرات المستهلك. سوف تكرس NRMLA نفسها لتحديد أي مخاوف بشأن هذه الميزات والعمل على حلها.
عكس منشئ الرهن العقاري كريس بروسر مع المتبادل للرهن العقاري أوماها أخبر RMD أنه لا يزال متحمسًا بشكل عام بشأن تغييرات تكلفة الإغلاق وحوافز البناء، ولكن تغييرات نقطة الخصم محبطة كمحترف في الصناعة يقوم بنشاط بمصادر أعمال H4P.
وقال: “أشعر بخيبة أمل بعض الشيء بسبب ذلك”. “سيكون من الجميل أن نكون قادرين على رؤية ذلك، خاصة هنا في فلوريدا، حيث تكون تكاليف الإغلاق وتكاليف الطرف الثالث لدينا أعلى قليلاً. إن أي نوع من المساعدة الإضافية التي يمكن أن يحصل عليها المقترضون لخفض استثماراتهم سيكون بمثابة تغيير موضع ترحيب.
“لكنني أعتقد على الأقل أن السماح بوجود الاعتمادات هو خطوة كبيرة. إن عدم السماح بنقاط الخصم لا يبدو بالضرورة بمثابة تغيير في قواعد اللعبة بالنسبة لي، على الرغم من أنه سيكون من الجيد الحصول على هذه المساعدة الإضافية. ومع ذلك سأقبل ما حصلنا عليه».
ال المركز الوطني لقانون المستهلك (NCLC) أشادت بسرعة بالتطور، وفقًا لإعلان صادر عن المنظمة.
وقالت سارة مانشيني، المديرة المشاركة لشؤون المناصرة في NCLC: “يأخذ مقترضو الرهن العقاري العكسي منتجًا ماليًا معقدًا لتقليل نفقات الإسكان والحفاظ على مأوى مستقر”. “إن إعلان سياسة HUD اليوم سيزيل خطر تحميل أصحاب المنازل الأكبر سناً على أسعار الفائدة بطرق قد تكلفهم أكثر وتستهلك حقوق ملكية منازلهم بشكل أسرع.”
ستعمل هذه الخطوة أيضًا على استقرار الإسكان للأمريكيين الأكبر سناً، وفقًا لأوديت ويليامسون، المحامي البارز في NCLC.
وقال ويليامسون: “إن إجراءات HUD لتعزيز برنامج HECM هي خطوات مهمة للغاية نحو زيادة الإسكان المستقر لكبار السن”. “نحن نتطلع إلى مواصلة تبادل المعلومات مع الوكالة لأنها تدعم برنامج القروض المهم هذا.”
