المديرون التنفيذيون للرهن العقاري في وضع التنبيه بمعدلات أقل – وآثارها الجانبية
المديرون التنفيذيون في صناعة الرهن العقاري في حالة تأهب وسط انهيار سوق الأسهم العالمية الناجم عن المخاوف من أن الاحتياطي الفيدرالي وربما أبقى سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية مرتفعا للغاية لفترة أطول مما ينبغي، وهو ما قد يدفع الاقتصاد الأمريكي إلى الركود.
وقد أدت التوترات في أسواق السندات إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري، وهو ما يعد خبراً جيداً لمنشئي القروض حيث أنه من الممكن أن يكون لديهم طلب أكبر على القروض. ومن الناحية التشغيلية، يجب على القادة أن يقرروا متى يضيفون القدرات – إذا لم يكونوا قد فعلوا ذلك بالفعل – وكيفية إدارة الحجم الوارد. كما سيقومون بمراقبة المكافآت المبكرة (EPOs)، وهي الرسوم التي يفرضها المستثمرون عندما يسدد المقترض رهنه العقاري، عادة في غضون ستة أشهر من التمويل.
عند النظر في أعمال الخدمات، فإن الانخفاض الحاد في الأسعار يقلل من القيمة العادلة لحقوق خدمة الرهن العقاري (MSRs)، والتي يمكن أن تؤثر على أرباح المقرضين إذا لم يقوموا بحماية محفظتهم ضد هذه التحركات. إذا كانت الإجابة لا، فهناك تحذير واحد: تكلفة التحوط يمكن أن ترتفع في أوقات التقلبات.
بدأ اضطراب السوق عندما أظهر تقرير الوظائف الذي صدر يوم الجمعة أن معدل البطالة بلغ 4.3٪ في يوليو، ارتفاعًا من 4.1٪ في الشهر السابق، في حين ارتفع إجمالي الوظائف غير الزراعية بمقدار 114000، أقل من توقعات المحللين.
بدأ المستثمرون عمليات بيع أدت إلى تقلص عائد سندات الخزانة لأجل عامين من 4.12% يوم الجمعة إلى 3.87% عند أدنى مستوى له يوم الاثنين، وهو أعلى من المستوى المنخفض البالغ 3.66% لسندات الخزانة لأجل 10 سنوات. عندما يكون المنحنى مقلوبًا، مع ارتفاع العائدات قصيرة الأجل، فهذه إشارة إلى الركود. وفي يوم الثلاثاء، تعافت عائدات السندات جزئيًا، حيث بلغت عائدات السندات لأجل عامين 3.93% و10 سنوات 3.83%.
ميليسا كوهن، نائب الرئيس الإقليمي لـ رهن ويليام رافيسوقال إن السوق تفاعلت مع التقارير الاقتصادية الأضعف من المتوقع والتي تظهر أن الولايات المتحدة تتجه على الأرجح نحو الركود. وهذا يعني أنه كان ينبغي لمسؤولي بنك الاحتياطي الفيدرالي أن يخفضوا أسعار الفائدة في اجتماعهم في شهر يوليو. ولا تؤدي الحقائق الجيوسياسية، مثل التوترات في الشرق الأوسط، إلا إلى زيادة التقلبات.
وقال كوهن: “إذا نظرت إلى تقرير الوظائف، واستمر هذا الاتجاه لمدة شهر أو شهرين آخرين، فإن الإجابة هي نعم: سيدخل الاقتصاد في حالة من الركود”. “هل سيأتي بنك الاحتياطي الفيدرالي ويقوم بخفض أسعار الفائدة بشكل طارئ؟ لا أعرف. أعتقد أننا سنحصل على بضعة أيام أخرى من التقلبات الشديدة. سنكون في أفعوانية كثيرًا. ولكننا لم نسقط من الهاوية بعد.”
وفي سوق الرهن العقاري، انعكس ذلك من خلال انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى “أعلى 5” يوم الجمعة للمقترضين ذوي الائتمان القوي وانتعاشها إلى “أدنى 6” يوم الاثنين، وفقا لكوهن. وأضافت أن القروض المطابقة “شهدت انخفاضًا أكبر بكثير مما كانت عليه في المساحة الضخمة، حيث قامت بعض البنوك بتخفيض أسعار الفائدة بحذر”. وفي الوقت نفسه، فإن أسعار الفائدة “أبطأ في الانخفاض” في أعمال الرهن العقاري غير المؤهلة.
الاستعداد لانخفاض الأسعار
ويليام تشانغ، المدير الإداري الأول والرئيس التنفيذي للاستثمار في بينيماك, قال إن صباح يوم الاثنين شهد “تحركًا عنيفًا في أسواق الأسهم والسندات عند الافتتاح عندما كان هناك رحلة إلى تداول آمن، مع قيام المستثمرين بتحميل سندات الخزانة”.
وأضاف تشانغ: “كان أداء الرهن العقاري ضعيفًا طوال وقت مبكر من صباح يوم الاثنين، ولكن يبدو أن الأسواق قد استقرت قليلاً في فترة ما بعد الظهر”، ويرجع ذلك أساسًا إلى أن البيانات تظهر أن قطاع الخدمات توسع في يوليو.
وقال: “إذا كان لديك انخفاض مستمر في عائد سندات الخزانة، فسوف ترى المنشئين يعيدون بعض القدرة”. “الأمر يعتمد فقط على مدى سرعة حدوث هذه الخطوة. إذا كان لديك تحرك كبير وانخفضت أسعار الفائدة، فإن سوق فقاعة إعادة التمويل سوف تنمو فجأة، ولكن إذا كان لديك تحرك تدريجي في الأسعار، فسيكون الأمر أكثر تدرجًا. وسيكون الناس قادرين على تعديل قدراتهم وفقا لذلك.
وقال تشانغ إن التحرك الكبير في السوق لجلب المزيد من أعمال إعادة التمويل “سيؤدي إلى تحقيق هوامش أفضل محتملة” لأن بعض الشركات سوف تعاني من نقص في القدرات. وذلك عندما يمنح المنشئون المقترضين فترات تأمين أطول. سينتظر بعض المقرضين إضافة سعة، لكن قد يشعر آخرون بأنهم مجبرون على استئجار مكاتب الاتصال.
ووفقا للمسؤولين التنفيذيين في الصناعة، فإن المكاسب المبكرة هي أحد الآثار الجانبية لموجة إعادة التمويل، والتي لم يتم ملاحظتها بعد في السوق بسبب الانخفاض الأخير في معدلات الرهن العقاري. هناك تأثير آخر لانخفاض الأسعار وهو التأثير على خدمة المحافظ، مع انخفاض القيمة العادلة لقيمة MSR. يقوم المقرضون بحماية ميزانياتهم العمومية عن طريق التحوط في دفاترهم.
“نريد المساعدة في الحفاظ على القيمة الدفترية لدينا وتقليل تقلبات الأرباح. لكننا نقترض أيضًا مقابل MSRs الخاصة بنا، لذلك إذا تعرضنا لنداء الهامش، على سبيل المثال، فإننا نريد الحصول على مكاسب تحوطية يمكننا استخدامها للمساعدة في تعويض انخفاض القيمة العادلة ومساعدتنا في تلبية نداء الهامش إذا لزم الأمر. “وقال تشانغ.
وقال تشانغ إن Pennymac سوف ينظر إلى “125 نقطة أساس أعلى و125 نقطة أقل” عند التخطيط لموقف التحوط. وأضاف أن الشركة “دخلت في هذه الفترة الحالية من تقلبات السوق مع تغطية اختيارية”، ولكن إذا “أردنا شراء المزيد من الخيارات الآن، فسيكون ذلك مكلفًا للغاية”.
في المتحدة للرهن العقاري بالجملةارتفعت أحجام التداول خلال الأيام القليلة الماضية بسبب انخفاض أسعار الفائدة، والذي تتوقع الشركة أن يستمر حتى نهاية العام، وفقًا لما قاله كبير مسؤولي الإستراتيجية أليكس إليزاج.
وقال إليزاي: “قام الناس بتأمين القروض خلال اليومين الماضيين عند أعلى 5 ثوانٍ لأن هناك ملايين المستهلكين الذين لديهم قروض عقارية عند 6 أو 7 أو 8 ثوانٍ”. “من الناحية التاريخية، ما تراه مع انخفاض أسعار الفائدة، تتوسع الهوامش بشكل عام – ولكن أعتقد أنه من الصعب تحديد ذلك، خاصة لأنه لم يمر سوى يومين. يجب أن يهدأ الغبار قبل أن يتحمس الناس بطريقة أو بأخرى”.
وقال إليزاي إن UWM استثمرت في التكنولوجيا، ووظفت أشخاصًا وحسّنت عملياتها حتى يتمكن الوسطاء من إغلاق القروض في غضون 14 يومًا وإزالة الحاجة إلى تمديد فترات القفل للمقترضين. وعندما تضرب موجة إعادة التمويل، قال إن مكاتب البراءات الأوروبية “مشكلة جيدة”، أي “هذا جزء من ممارسة الأعمال التجارية”.
لقد اتبعت UWM نهجًا مختلفًا عن المنافسين الآخرين، حيث قامت ببيع MSRs للتركيز على أعمال الإنشاء. ووفقا لإليزاي، فإن إنتاج القروض يعمل بمثابة “تحوط طبيعي” لمحفظة الخدمات.
