مع ظهور سيناريو “السعر الأعلى لفترة أطول”، كيف تتكيف صناعة الرهن العقاري؟

“لقد عدنا إلى أرض معدلات الفائدة على الرهن العقاري التي تزيد عن 7%”، ويل تشانغ، بينيماكوقال كبير المديرين التنفيذيين ورئيس قسم الاستثمار في مقابلة مع سكن واير. “للأفضل أو للأسوأ، بدأ المستهلكون يدركون أن أيام الرهن العقاري بنسبة 2% أو 3% قد ولت منذ فترة طويلة ولن نراها مرة أخرى لبعض الوقت”.

وقال تشانغ إن بعض المتخصصين في الصناعة كانوا يعتقدون أن “القليل” على الأقل من حجم إعادة التمويل سيعود هذا العام، ولكن “تم تأجيل ذلك”. وفي الوقت نفسه، في سوق الشراء، على الرغم من حجم التداول القائم على أحداث الحياة – مثل الأشخاص الذين لديهم أطفال أو الحصول على الطلاق – سيظل الحجم صغيرًا في المستقبل المنظور.

الأسبوع الماضي، مكتب الولايات المتحدة لإحصاءات العمل وذكرت أن أسعار المستهلك ارتفعت بنسبة 3.5٪ في مارس مقارنة بالعام السابق. كان شهر مارس هو الشهر الثاني من تسارع التضخم والقفزة الأكثر أهمية منذ أغسطس 2023.

كان رد فعل المستثمرين من خلال تعديل توقعاتهم لعدد تخفيضات أسعار الفائدة من الاحتياطي الفيدرالي هذا العام. وفي نهاية عام 2023، توقعوا ستة تخفيضات في أسعار الفائدة لهذا العام. قبل بضعة أسابيع، أصبحت ثلاثة تخفيضات هي القاعدة المتوقعة. الآن، هناك تخفيضان أو أقل، وقد أدرج بعض الخبراء – مثل وزير الخزانة السابق لورانس سامرز – رفع أسعار الفائدة في سيناريوهاتهم، على الرغم من أن احتمال ذلك لا يزال منخفضا.

جولدمان ساكس تراجع المحللون عن توقعاتهم بشأن أول خفض لسعر الفائدة من يونيو إلى يوليو، حيث يحتاج بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى رؤية بيانات التضخم الأعلى من يناير إلى مارس “متوازنة بسلسلة أطول من المطبوعات الأضعف في الأشهر اللاحقة”. ومن المتوقع أن يتم خفض سعر الفائدة للمرة الثانية في نوفمبر.

قال المحلل الرئيسي في شركة HousingWire، لوغان محتشمي، إنه حتى الآن “لقد حافظنا على خط تسعير السوق في ثلاثة تخفيضات في أسعار الفائدة”، لكن بيانات مؤشر أسعار المستهلك الأسبوع الماضي كانت “انفصالًا واضحًا عن ذلك”. وأضاف أنها مرتفعة بما يكفي لإزالة أحد تخفيضات أسعار الفائدة التي توقعها في عام 2024. وتأتي طبقة أخرى من عدم اليقين من حرب محتملة في الشرق الأوسط.

إلى أين تتجه معدلات الرهن العقاري؟

ومع قيام المستثمرين بتعديل توقعاتهم لتحركات بنك الاحتياطي الفيدرالي، قفزت عوائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات بنحو 40 نقطة أساس خلال الأسبوعين الأولين من أبريل، حيث ارتفعت من 4.20٪ إلى 4.60٪، وهو أعلى مستوى منذ نوفمبر 2023.

في شهر مارس، جمعية المصرفيين للرهن العقاري قدرت (ماجستير إدارة الأعمال) أن متوسط ​​سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا سيصل في المتوسط ​​إلى 6.6% في الربع الثاني من عام 2024. ولكن وفقًا لـ فريدي ماكارتفعت معدلات الرهن العقاري، والتي تميل إلى التوافق مع سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، إلى 6.88٪ للأسبوع المنتهي في 11 أبريل، مقارنة بـ 6.82٪ في الأسبوع السابق. في مركز أسعار الرهن العقاري التابع لشركة HousingWire، بلغت أسعار القروض التقليدية 7.21% اعتبارًا من 15 أبريل.

والمزيد من الزيادات لم تأت بعد.

وفقا لبوز جورج، المدير الإداري في كيفي، برويت وودز (KBW) الذي يغطي شركات الرهن العقاري، فإن مستويات سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري “تشير ضمنًا إلى أن مؤشر Freddie Mac PMMS يجب أن يكون مثل 7.15% أو 7.20%، وهو المستوى الذي ستكون فيه عمليات إعادة التمويل منخفضة وسيكون التعافي في الشراء منخفضًا”. بل وأكثر تحديًا.”

ويتوقع فريق KBW أن يبلغ حجم إنشاء الرهن العقاري 1.8 تريليون دولار لعام 2024، وهو ما يعتبره جورج مرتفعًا. وأضاف أنه ينبغي تخفيض التوقعات إذا استمرت معدلات الرهن العقاري المرتفعة لفترة أطول.

في بي تي آي جيوقال العضو المنتدب ومحلل الرهن العقاري إريك هاجن إنه “لا داعي للقول إن معدلات الرهن العقاري يمكن أن تكون متقلبة”. لكنه “لا يزال يشعر أن هناك مجالًا لانخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري قليلاً، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن الفروق الثانوية في سوق الرهن العقاري لا تزال واسعة نسبيًا”. يعتقد هاجن أن أسعار الفائدة أقل من 6.25% ستكون داعمة للسوق.

عمليات الاندماج والشراء للإنقاذ

يقول خبراء الصناعة إن أسعار الفائدة الأعلى لفترة أطول ستؤثر على المقرضين الذين يعانون بالفعل من نزيف – في المقام الأول أولئك الذين يعتمدون على إعادة التمويل أو أولئك الذين باعوا بالفعل جزءا على الأقل من محفظة الخدمات الخاصة بهم. في المتوسط، خسرت بنوك الرهن العقاري المستقلة (IMBs) 2109 دولارات لكل قرض في الربع الرابع من عام 2023، حسبما أفاد ماجستير إدارة الأعمال.

ومن المرجح أن يقوم هؤلاء المقرضون بتخفيض قدراتهم بشكل أكبر، إن أمكن، أو متابعة خيارات مثل عمليات الدمج والاستحواذ، والتي ربما كانوا يقاومون النظر فيها في السابق.

وقال بريت لودن، المدير الإداري لفريق الخدمات المالية في شركة “لقد فوجئت بعدم وجود شركات مستعدة لرفع أيديها والاعتراف بأنها في موقف صعب”. مستشارو ستيرلنج بوينت. “هذا يعني أنك سترى إلى حد كبير شركات تضع نفسها في مواقف يائسة بدلاً من أن تكون استباقية على جبهة عمليات الاندماج والاستحواذ”.

وأضاف لودن أن العديد من المقرضين “أحجموا عن المشاركة في عمليات الاندماج والاستحواذ، على أمل أن تبدأ الدورة القادمة وأن يرتفع الإنتاج”. إنهم يحتفظون بإيرادات الخدمة، أو بيع حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR) أو ضخ النقد في عملياتهم. وأضاف لودن أنه إذا تحققت معدلات فائدة أعلى على الرهن العقاري لفترة أطول، فسيتعين عليهم “النظر في خيارات بديلة وهذا يعني على الأرجح المزيد من عمليات الاندماج والاستحواذ”.

إذا انتظر البائعون، فقد تظل تقييمات أعمالهم مستقرة نسبيًا أو تنخفض. كل ربع سنة يتقدمون فيه يكون أقرب إلى التعافي. لكن المعدلات الأعلى يمكن أن تؤثر على هوامش الربح من البيع وتوقعات الإنتاج. وفي الوقت نفسه، قال لودن إن المستحوذين قد يكونون أكثر قلقًا بشأن التدفق النقدي، مما يؤثر على النقد المقدم ومفاوضات الأرباح.

في السوق الحالية، المشترين الشرعيين هم الشركات التي لديها مبالغ نقدية كبيرة – المجموعات التي تمثلها لودن لديها ما لا يقل عن 50 مليون دولار – أو هي كيانات أم ذات جيوب عميقة. وهم أيضًا مقرضون لديهم خبرة في عمليات الاستحواذ السابقة أو عمليات الاستحواذ على الفروع الكبيرة. ووفقا له، هناك 20 شركة في وضع جيد لعمليات الاستحواذ في الوقت الحالي.

وقال لودن: “من المؤكد أنه في العامين الماضيين، كان البيع بالتجزئة الموزع، على وجه الخصوص، هو الاهتمام الأساسي لجميع المشترين”. “مع وصولنا إلى نهاية هذه الدورة، سترى المشترين مهتمين بإمكانية إضافة قنوات إلى قدراتهم. ولكن على المدى القصير، تجارة التجزئة هي المكان الذي لديه القدرة على خلق القيمة الأكثر هامشية.

MSRs هي صانع الفرق

إن المنشئين الذين لديهم دفاتر خدمة ذات صلة ويركزون على قروض الشراء هم في وضع أفضل في هذا السيناريو حيث يمكنهم الاعتماد على الإيرادات القادمة من حقوق خدمة الرهن العقاري الخاصة بهم. تميل هذه الأصول إلى الارتفاع في بيئة ذات أسعار فائدة أعلى وتعزيز فرص الاسترداد عندما تنخفض الأسعار.

وقال تشانغ: “إن الخدمة هي أصل جيد للغاية في سيناريو أعلى على المدى الطويل”، في إشارة إلى الاستقرار الذي توفره التدفقات النقدية المتوقعة، والذي كان كافياً لبعض المقرضين لإبقاء “الأضواء مضاءة”.

ويتوقع بعض المحللين، مثل Bose من شركة KBW، المزيد من المعاملات التي تنطوي على MSRs هذا العام مقارنة بعمليات الاندماج والاستحواذ على العمليات بأكملها، والتي تكون أكثر تعقيدا وتنطوي على مزيد من المقاومة من جانب المقرضين.

المحللون أقل اهتماما بالمقرضين الكبار ذوي الحجم والهيمنة في مجالاتهم، مثل الرهن العقاري الصاروخي في تجارة التجزئة، المتحدة للرهن العقاري بالجملة بالجملة و بينيماك في قناة المراسلة .

وقال هاجن: “بالنسبة لمجمع تمويل الرهن العقاري غير المصرفي، حيث نقضي معظم وقتنا، لا نشعر أن ارتفاع معدلات الرهن العقاري يمنع هؤلاء الأشخاص من النمو”.

وأضاف: “لا يزال بإمكاننا رؤية ظروف جيدة في سوق الرهن العقاري”، مشيراً إلى بعض الإشارات البناءة من شركات بناء المنازل التي تشير إلى حقيقة أن القدرة على تحمل التكاليف محدودة. ومع ذلك، فإن هذا لا يمنع بعض المقترضين من الحصول على قرض عقاري.