المخزون غير المباع آخذ في الارتفاع في جميع أنحاء البلاد

ارتفعت القوائم الجديدة خلال الأسبوع الماضي، ويوجد الآن 72.000 منزلًا إضافيًا لأسرة واحدة في السوق. ويبدو أن القوائم الجديدة قد تكون في انخفاض بالفعل، ولكن الوتيرة ارتفعت قليلاً هذا الأسبوع، وهو أمر مشجع. يعد خروج المزيد من الأشخاص من الخطوط الجانبية لبيع منازلهم بمثابة إشارة صحية للسوق.

وبطبيعة الحال، علينا أن نستمر في مراقبة معدل المبيعات أيضًا. لا أحد يريد سيناريو يوجد فيه طوفان من البائعين ولكن لا يوجد مشترين. لذلك، كان من المشجع أن المبيعات المعلقة الجديدة ارتفعت قليلاً هذا الأسبوع بعد انخفاضها لعدة أسابيع متتالية.

أبحاث ألتوس يتتبع كل منزل للبيع في البلاد كل أسبوع. غالبًا ما تتحدى البيانات التوقعات أو تتغير بسرعة. نحن نتتبع جميع الأسعار والعرض والطلب والمبيعات وجميع التغييرات في البيانات حتى تتمكن من فهم فور حدوثها. دعونا نلقي نظرة على تفاصيل سوق العقارات الأمريكية في نهاية مايو 2024.

جرد

هناك 595000 منزل لأسرة واحدة في السوق الآن. وهذا يمثل ارتفاعًا بنسبة 3٪ تقريبًا خلال الأسبوع ويمثل زيادة بنسبة 37٪ في المنازل غير المباعة في السوق الآن مقارنة بهذا الوقت من العام الماضي.

كل ولاية في البلاد لديها الآن مخزون غير مباع أكثر مما كانت عليه قبل عام. بعض الولايات مثل نيويورك لديها الآن عدد قليل فقط من المنازل غير المباعة مقارنة بالعام الماضي، بينما يوجد في ولايات أخرى مثل فلوريدا زيادة بنسبة 65٪ في المنازل غير المباعة. ولكن، في الأساس، لا يزال المخزون في ارتفاع في كل مكان حيث لا تزال معدلات الرهن العقاري أعلى من 7٪. ارتفاع معدلات خلق المزيد من المخزون.

لقد تراجعت أسعار الفائدة في الأسابيع القليلة الماضية وقد تتسلل قريبًا إلى ما دون 7٪. لقد كان لدينا اتجاه مستمر لتوسيع المخزون – هذه هي المنازل غير المباعة في السوق – والتي تم بناؤها طوال العام. وسيستمر هذا الاتجاه حتى تنخفض معدلات الرهن العقاري بشكل ملحوظ.

مع وجود ما يقرب من 600000 منزل في السوق، هذا أكثر من أي وقت مضى منذ بداية جائحة كوفيد-19 في عام 2020. وفي غضون أسابيع قليلة – ربما أوائل يوليو – من المرجح أن يتجاوز المخزون مستويات 2020. سيصل المخزون إلى ذروته في أواخر الصيف ومن المتوقع أن ينتهي عام 2024 مع حوالي 620 ألف منزل لأسرة واحدة في السوق، وهو ما سيكون حوالي 20٪ أكثر من العام السابق.

في الفيديو المصاحب، يظهر مخطط المخزون خطًا أحمر داكنًا، مما يوضح أن المخزون غير المباع في عام 2024 يتجه نحو الارتفاع باستمرار. ويمكنك أن ترى كيف تم ضبط الرقم ليتجاوز الخط الرمادي (2020) بحلول شهر يوليو. يمكنك أيضًا رؤية الخط الأحمر الفاتح اعتبارًا من عام 2022 عندما ارتفعت الأسعار لأول مرة. وذلك عندما بدأ المخزون في الارتفاع من المستويات القياسية المنخفضة خلال الوباء. كان المخزون في عام 2022 يتراكم بسرعة أكبر بكثير مما هو عليه الآن. كانت الأسعار تقفز وكذلك المخزون.

قد تكون هناك فرصة لأن تبدأ معدلات الرهن العقاري أخيرًا في التراجع بشكل ملحوظ في النصف الثاني من العام. إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري بسرعة، فسوف ترى ميل مستوى خط المخزون لهذا العام مع ارتفاع الطلب على مشتري المنازل بسبب زيادة القدرة على تحمل التكاليف. ونتوقع أن يكون الطلب ملحوظاً إذا اقترب سعر الفائدة الثابت لآجل 30 عاماً من 6.5%.

قوائم جديدة

كانت هناك 72.000 قائمة جديدة هذا الأسبوع. وهذا يمثل ارتفاعًا بعدة نقاط مئوية عن الأسبوع الماضي وهو أحدث قوائم البيانات في أي أسبوع هذا العام. وهذا أمر جيد لأنه عكس ما كان مفترضا في الأسبوع الماضي.

انخفض حجم البائعين الجدد لمدة ثلاثة أسابيع، ويبدو أن معدل القوائم الجديدة قد تجاوز ذروته لهذا العام. لكن هذا الأسبوع قفز. كما ذكرنا سابقًا، فإن أي علامات على ارتفاع حجم البائع ستكون مفيدة لهذا السوق. في معظم السنوات، يصل حجم القوائم الجديدة إلى ذروته في الربع الثاني، لذلك نأمل أن نحصل على مزيد من المدرج قبل أن يتضاءل الحجم في النصف الأخير من عام 2024.

كان هناك 72.000 قائمة جديدة غير مباعة و18.000 قائمة أخرى متعاقد عليها بالفعل (أي المبيعات الفورية). وهذا يعادل 90 ألف بائع جديد هذا الأسبوع، أو 10٪ أكثر من العام الماضي.

ومع ذلك، في عام 2022، كان هناك 108000 قائمة جديدة خلال الأسبوع الأخير من شهر مايو – بزيادة 20٪ عن اليوم. وهذا سياق مهم لأنه يساعد على إظهار أن إجمالي مبيعات المنازل سيتم تحديد سقف لها بالضرورة. ليس هناك ما يكفي من البائعين حتى الآن. لكن حجم البائع آخذ في النمو وأي نمو في السوق يعد جيدًا مقارنة بالوتيرة المقيدة بشكل لا يصدق التي كنا نسير عليها.

الولايات الثلاث الأكثر اكتظاظا بالسكان – تكساس وفلوريدا وكاليفورنيا – لديها حوالي 20٪ زيادة في القوائم الجديدة هذا الأسبوع مقارنة بالعام الماضي. كان الجنوب يقود نمو المخزون هذا العام، لكن كاليفورنيا تتعافى بسرعة كبيرة. هذا شيء يجب مراقبته.

المبيعات المعلقة

هناك 404000 منزل لأسرة واحدة متعاقد عليها الآن. وهذا يزيد بنسبة 1٪ تقريبًا عن الأسبوع الماضي وحوالي 1.25٪ أكثر على أساس سنوي. هناك بضعة آلاف من المنازل المتعاقد عليها للإغلاق في يونيو مقارنة بالعام الماضي.

وكان هناك أيضًا 68000 عقدًا جديدًا بدأ هذا الأسبوع. وهذا يزيد بنسبة 1٪ تقريبًا عن الأسبوع الماضي و 4٪ أكثر من العام الماضي. من الجيد أن نرى ارتفاعًا في عدد العقود الجديدة، على الرغم من أنه يبدو أن شهر أبريل ربما كان ذروة عام 2024 لهذا القياس لمبيعات المنازل. وكانت الذروة لهذا العام حتى الآن قبل بضعة أسابيع، عندما بدأ 78000 عقد جديد.

سيكون هناك بضعة أسابيع أخرى في شهر يونيو مع نمو محتمل في العقود قبل أن يتراجع السوق بعد عطلة 4 يوليو. عادة ما يكون هناك ارتفاع كبير في العروض التي تحدث قبل عيد الاستقلال.

في الفيديو أعلاه، يحتوي مخطط المبيعات المعلقة على أشرطة يمثل كل منها أسبوعًا. كلما ارتفع الشريط، زاد عدد المنازل التي يتم التعاقد عليها. سيتم إغلاق مبيعات المنازل المعلقة للأسرة الواحدة والبالغ عددها 404.000 في الغالب في يونيو. يمثل الجزء الأخف من كل شريط العقود الجديدة التي بدأت في ذلك الأسبوع، وتمت إضافة خط منقط لإظهار مكان مقارنة السوق بالعام الماضي في هذا الوقت. في الوقت الحالي، لا يوجد سوى القليل من النمو.

تخفيضات الأسعار

اليوم، 34.8% من المنازل المعروضة في السوق تتضمن أسعارًا مخفضة. وهذا يمثل ارتفاعًا بمقدار 40 نقطة أساس عن الأسبوع الماضي وحوالي 450 نقطة أساس أعلى مما كان عليه في نهاية مايو 2023. ولم ترتفع حصة المنازل التي شهدت تخفيضات في الأسعار مقارنة بالعام الماضي فحسب، بل يحدث المزيد من تخفيضات الأسعار كل أسبوع. من العام الماضي.

مع نمو المخزون وتباطؤ الطلب بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري، تحتاج المنازل الموجودة في السوق إلى خفض أسعارها المطلوبة. من الطبيعي أن يكون هناك تخفيضات في الأسعار في كل سوق. ولكن الآن بعد أن خفضت أكثر من ثلث القوائم أسعارها – ومع اقتراب خط الاتجاه هذا من 40٪ – فهذا يدل حقًا على التباطؤ المستمر في الطلب. بحلول شهر يوليو، من المحتمل أن تشهد أسعار أكثر من 40% من المنازل المعروضة في السوق تخفيضات في الأسعار. وسيكون ذلك مؤشرا هبوطيا لأسعار المبيعات المستقبلية.

في الرسم البياني المصاحب، إذا اتبعت ميل الخط الأحمر الداكن لأعلى لمدة شهر أو شهرين آخرين، فسترى كيف يمكن أن يقترب السوق من 40٪. هذه مؤشرات رائدة للمبيعات التي ستحدث في المستقبل.

ويمكن لمعدلات الرهن العقاري أن تغير هذا المسار. أصبحت تخفيضات الأسعار أكثر انتشارًا هذا الربيع لأن الأسعار ظلت أعلى لفترة أطول. ولكن إذا انخفضت الأسعار بشكل كبير، فسوف ترى انتعاشًا لاحقًا في طلب مشتري المنازل والذي يظهر في هذه الإحصائيات من خلال تخفيضات أقل في الأسعار. ابقي نظرك خارجا.

أسعار المنازل

نظرًا لأن تخفيضات الأسعار تعد مؤشرًا رئيسيًا لأسعار المبيعات المستقبلية، فإن Altos Research تراقب إشارات الأسعار لمعرفة ما إذا كانت أسعار المبيعات تظهر أي ضعف. وبينما كنا نشارك منذ بضعة أسابيع أنه يبدو أن هناك ضعفًا في أسعار المبيعات المستقبلية، فإن معظم مقاييس أسعار المنازل لا تظهر بعد تراجعًا في النمو. ولا تزال معظم المؤشرات تظهر نمواً بنسبة 3% إلى 4% مقارنة بالعام الماضي.

ويبلغ متوسط ​​سعر جميع منازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة في السوق اليوم 454 ألف دولار. وهذا يزيد بنسبة 1٪ تقريبًا عن الأسبوع الماضي وهو أعلى قليلاً مما كان عليه في أواخر مايو 2023.

ويبلغ متوسط ​​سعر المنازل المتعاقد عليها 400 ألف دولار، وهو ما يزيد بنسبة 4٪ تقريبًا عن العام الماضي. ألقِ نظرة على مخطط المبيعات المعلقة والخط المظلم، الذي يوضح جميع المنازل الموجودة في الضمان الآن. هذه هي المبيعات التي ستغلق في الغالب في يونيو. لذلك، يمكننا أن نرى أنها أغلى بنسبة 4٪ تقريبًا عما كانت عليه في هذا الوقت من العام الماضي.

سترى أيضًا في الرسم البياني كيف تتجمع مبيعات المنازل حول الأرقام المستديرة الكبيرة. بلغ متوسط ​​السعر للمبيعات المعلقة 400 ألف دولار أمريكي خلال الأسابيع الثمانية الماضية. يمكنك أن ترى امتدادًا طويلًا عند 375 ألف دولار في عام 2022 (الخط الأحمر الفاتح). نظرًا لأن أسعار البيع تتجمع حول هذه الأرقام، والوسيط هو الوسط لجميع هذه الأرقام، فمن المحتمل أن يبقى المتوسط ​​عند نفس الرقم لعدة أسابيع متتالية.

يمكنك أيضًا أن ترى في هذا الرسم البياني كيف أننا على الأرجح في ذروة الأسعار لهذا العام. بدءًا من يونيو أو يوليو، ستبدأ الأسعار في الانخفاض خلال النصف الثاني من عام 2024. ويستحق الرسم البياني لأسعار مبيعات المنازل المعلقة المشاهدة لأن هذا هو أقرب وكيل للمبيعات التي ستغلق في المستقبل.

في عام 2022، كانت هذه إشارة واضحة حقًا عندما كانت الأسعار تنخفض بشكل تسلسلي (انظر المناطق الرمادية). وفي يونيو/حزيران وأكتوبر/تشرين الأول 2022، كان بوسعنا أن نرى بوضوح تأثير الارتفاع السريع في أسعار الفائدة في ذلك الوقت.

نحن نراقب ذلك مرة أخرى اليوم. ولكن هذا هو الأمر: يبدو أننا قد تجاوزنا أخيرًا ذروة معدلات الرهن العقاري. وكانت الأسعار تتجه نحو الانخفاض. وكانت أحدث بيانات التضخم إيجابية. لذا، فإن السؤال هو، عند أي مستوى يتم تحفيز طلب المشتري وهل يؤثر ذلك على الأسعار؟ وعلى العكس من ذلك، ماذا لو سار التضخم في الاتجاه المعاكس بشكل مفاجئ وارتفعت أسعار الفائدة على الرهن العقاري مرة أخرى؟ ما مدى سرعة تأثير ذلك على أسعار المنازل؟ سيكون الأمر سريعًا وسنرى ذلك هنا. تظهر السوق علامات النمو، ولكن من الواضح أن مشتري المنازل حساسون لتكلفة المال.