المخزون أعلى بنسبة 19٪ عما كان عليه قبل عام: Altos
في سكن واير، لدينا جدل حول ما إذا كان بائعو المنازل سوف يتجمدون مرة أخرى هذا العام مع بقاء معدلات الرهن العقاري مرتفعة بشكل عنيد. لقد حققنا نموًا في البائع لمدة 18 أسبوعًا على التوالي. لقد كنت واثقًا في السابق من أن هذا الاتجاه سيستمر.
قبل بضعة أشهر، عندما كانت المعدلات لا تزال في مستوى 6S، اقترحت أننا يمكن أن نشهد نموًا في مبيعات المنازل بنسبة 15٪ هذا العام. المزيد من البائعين يعني المزيد من المبيعات. ولكن الآن نحن في شهر مارس، وأسعار الفائدة على الرهن العقاري هي أعلى ما كانت عليه طوال العام، ويستمر الاقتصاد في الإبلاغ عن أرقام قوية، لذا فإن بنك الاحتياطي الفيدرالي أصبح أقل احتمالاً لخفض أسعار الفائدة قريبًا.
ونتيجة لذلك، مع زيادة المخزون، يظهر اتجاه نمو المبيعات علامات التباطؤ. هل سيتراجع البائعون تمامًا، كما فعلوا العام الماضي؟ نحن نعلم أن معدلات الرهن العقاري المرتفعة هذه تردع المشترين، كما أن المخزون يتزايد. لكن هل ستردع الأسعار البائعين أيضًا؟ هل ستحافظ المعدلات المرتفعة على الحد الأقصى للمخزون كما فعلت قبل عام؟
ما زلت أشعر أن أكبر خطر على الإسكان هذا العام هو زيادة المخزون بشكل كبير، مع عدد أقل من المشترين والمزيد من البائعين. أؤكد دائمًا على قاعدة ألتوس التي تنص على أن المعدلات الأعلى تؤدي إلى زيادة المخزون. ارتفعت معدلات الرهن العقاري خلال الشهر الماضي، وخلال العام الماضي. المخزون يصل في خطوة القفل. لذلك تحمل هذه القاعدة. وفي مواجهة العرض المتزايد من المنازل غير المباعة في السوق، علينا أن نتساءل ما هو حجم المخزون الذي سيتعامل معه هذا السوق قبل أن تبدأ أسعار المنازل في الانخفاض؟ نحن نحقق الآن مكاسب مخزون بنسبة 19٪ على أساس سنوي. قد يبدو هذا كثيرًا، لكنه ربما يكون نموًا بنسبة 40٪ في عدد المنازل في السوق بحلول هذا الصيف – إذا ظلت معدلات الرهن العقاري مرتفعة ولم يتردد البائعون.
يعد تغير المخزون على أساس سنوي أحد أكثر الإشارات وضوحًا لتغيرات أسعار المنازل بعد مرور عام. معدلات الرهن العقاري يمكن أن تستمر في الارتفاع. حتى وقت قريب، توقعت سوق السندات أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة في وقت مبكر من عام 2024. ونظرًا لأن الاقتصاد قوي جدًا ومرن، فإن توقعات خفض أسعار الفائدة هذه يتم دفعها أكثر في المستقبل.
لذا فإن السؤالين اللذين ندرسهما اليوم هما: ما هو حجم المخزون الذي يجب أن يرتفع قبل أن تنخفض أسعار المساكن؟ وهل سيتراجع البائعون بحيث يتم تغطية المخزون كما كان في العام الماضي؟
في Altos Research نقوم بتتبع كل منزل للبيع في البلاد كل أسبوع. يتغير هذا السوق بسرعة كبيرة بحيث لا يمكن الانتظار لمدة شهر للحصول على أحدث البيانات. نحن نتتبع جميع الأسعار، وجميع العرض والطلب، وجميع المبيعات، وجميع التغييرات في تلك البيانات حتى تتمكن من فهم فور حدوثها.
لمعرفة المزيد عن اتجاهات المخزون والتسعير وتخفيضات الأسعار ومبيعات المنازل، راجع الفيديو أعلاه.
يجب أن تتوقع ارتفاع أسعار المنازل لبقية فصل الربيع لتصل إلى ذروتها في يونيو. يمكننا أن نرى مدى حساسية هذا الرقم للتغيرات في معدلات الرهن العقاري. هناك مشترون على الهامش، وإذا انخفضت الأسعار أخيرًا مرة أخرى، فسوف ترى انخفاضًا في المخزون مع مقدمي العروض الجدد، وسوف ترى تخفيضات أقل في الأسعار وسترى المؤشرات الرئيسية لأسعار مبيعات المنازل، مثل ما لدينا هنا ، سترى هؤلاء يتسلقون خلال العام الماضي. هذا إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري، ولكن الحقيقة هي أن المعدلات آخذة في الارتفاع. ويمكننا أن نرى بالتأكيد التأثير على مشتري المنازل.
هذه أسابيع محورية لسوق الإسكان. هناك مشتري وبائعي المنازل يجلسون على الهامش في انتظار تحسن الظروف. وفي الوقت نفسه فإن معدلات الرهن العقاري آخذة في الارتفاع بالفعل، لذلك قد لا تتحسن الظروف. إذا عرف البائعون المحتملون البيانات، فهل سيتصرفون بشكل مختلف؟
مايك سيمونسن هو رئيس ومؤسس أبحاث ألتوس.
قم بتنزيل كتاب Altos الإلكتروني المجاني: “كيفية استخدام بيانات السوق لبناء أعمالك العقارية”
