كيف ستؤثر معدلات الرهن العقاري على المخزون الموسمي في عام 2024؟

بيانات جرد المساكن الأسبوعية

إحدى القصص الإيجابية الكبيرة لعام 2024 هي أن لدينا المزيد من مخزون المساكن عامًا بعد عام. إنه ليس كثيرًا، ولكن أي شيء إيجابي، وهو ما سأتقبله. أنا شخص مؤيد جدًا لتوريد الإسكان وسأشعر بتحسن كبير بشأن سوق الإسكان عندما نعود إلى مستويات ما قبل فيروس كورونا المستجد (COVID-19) للحصول على إجمالي القوائم النشطة. ومع ذلك، انخفض المخزون في الأسبوع الماضي من أسبوع لآخر ولكنه ارتفع على أساس سنوي.

وإليك نظرة على الأسبوع الماضي:

• تغير المخزون الأسبوعي (19-26 يناير): انخفض المخزون من 503,233 ل 497,389
• نفس الأسبوع من العام الماضي (20-27 يناير): انخفض المخزون من 466,391 ل 457,717
• وكان قاع المخزون لعام 2022 240,194
• ذروة المخزون لعام 2023 هي 569,898
• للسياق، القوائم النشطة لهذا الأسبوع في 2015 كان 936,253

بيانات القوائم الجديدة

كنت آمل في تحقيق المزيد من نمو بيانات القوائم الجديدة في عام 2024، وعلى الرغم من أننا إيجابيون على أساس سنوي، إلا أن الأمر ليس بالقدر الذي أريده. لكنها على الأقل إيجابية! كانت القوائم الجديدة تتجه إلى أدنى مستوياتها على الإطلاق في عام 2023، ولكن لا ينبغي أن يكون هذا هو الحال في عام 2024. لا تنس أبدًا أن معظم البائعين هم مشترون للمنازل أيضًا، خاصة إذا لم يكن الاقتصاد في حالة ركود بسبب فقدان الوظائف. هذا موضوع ناقشته مؤخرًا سي ان بي سي.

بيانات القائمة الجديدة الأسبوعية للأسبوع الماضي على مدار السنوات العديدة الماضية:

• 2024: 44,167
• 2023: 40,767
• 2022: 40,370

نسبة خفض الأسعار

في كل عام، يتم تخفيض أسعار ثلث المنازل قبل بيعها – وهذا نشاط إسكان تقليدي للغاية. ومع ذلك، عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري ويتأثر الطلب، فإن بيانات النسبة المئوية لخفض الأسعار تنمو عامًا بعد عام.

ومن الأمثلة المثالية على ذلك ما حدث في عام 2022: عندما ارتفع مخزون المساكن بشكل أسرع مع انهيار الطلب، ارتفعت نسبة تخفيضات الأسعار بشكل أسرع. وتطابقت هذه الزيادة مع ميل زيادة المخزون، وكان الناس بحاجة إلى خفض الأسعار لبيع منازلهم. توقفت مبيعات المنازل القائمة عن الانهيار بعد نوفمبر 2022 واستقر خط البيانات هذا. وطالما استمر هذا الاتجاه، سنذهب إلى ما دون نسبة خفض الأسعار في عام 2023 في ربيع هذا العام.

هذه هي النسبة المئوية لخفض الأسعار لنفس الأسبوع خلال السنوات القليلة الماضية:

• 2024: 30.6%
• 2023: 33%
• 2022: 19.2%

معدلات الرهن العقاري والعائد لمدة 10 سنوات

إن عائد السنوات العشر هو المفتاح للإسكان في عام 2024. وفي توقعاتي لعام 2024، لدي نطاق عائد السنوات العشر بين 3.21%-4.25%، مع وجود خط حرج في الرمال عند 3.37%. إذا ظلت البيانات الاقتصادية ثابتة، فلا ينبغي لنا أن ننخفض إلى ما دون ذلك 3.21%ولكن إذا أصبحت بيانات العمالة أضعف، فإن ذلك الخط الموجود في الرمال ــ والذي أسميه خط جاندالف، كما في عبارة “لن تمر” ــ سوف يتم اختباره.

نطاق العائد هذا لمدة 10 سنوات يعني معدلات الرهن العقاري بين 5.75%-7.25%ولكن هذا يفترض أن فروق الأسعار لا تزال سيئة. لقد تحسنت فروق الأسعار هذا العام كثيرًا لدرجة أنه إذا وصلنا إلى 4.25٪ على عائد العشر سنوات، فلن نرى 7.25% في معدلات الرهن العقاري.

لقد كان أسبوعًا مجنونًا بالنسبة للعائد على السندات لأجل 10 سنوات ومعدلات الرهن العقاري، حيث كان أسبوع الوظائف وأسبوع الوظائف الاحتياطي الفيدرالي عقدت اللجنة الفيدرالية للأسواق المفتوحة (FOMC) اجتماعها. بدأ العائد لمدة 10 سنوات عند 4.13%، وصلت إلى مستوى منخفض 3.81%، وأنهى الأسبوع عند 4.02%. بدأت معدلات الرهن العقاري في الأسبوع عند 6.88%، انخفض إلى مستوى منخفض 6.63%، ثم أطلق النار على 6.92% يوم الجمعة، حيث جاءت بيانات العمل أقوى من المتوقع وارتفع العائد على السندات لأجل 10 سنوات مع معدلات الرهن العقاري، كما ترون في الرسم البياني أدناه. لقد كتبت أيضًا عن تقرير الوظائف في هذه المقالة.

لقد أكدت دائمًا على أن بيانات العمل أكثر أهمية بالنسبة لمعدلات الرهن العقاري من معدل نمو التضخم في هذه المرحلة. معدل نمو التضخم يتباطأ بشكل ملحوظ. وتسجل بيانات التضخم في نفقات الاستهلاك الشخصي أقل من 2% في اتجاهات خط البيانات لثلاثة وستة أشهر، لكن العائد على مدى 10 سنوات لا يزال أكثر من 4% ونحن نقترب من معدلات الرهن العقاري بنسبة 7%. إذا دهست بيانات مطالبات البطالة 323000 وعلى المتوسط ​​المتحرك لأربعة أسابيع، ستكون القصة مختلفة، حيث أن العائد على السندات لأجل 10 سنوات سيكون أقل بكثير.

شراء بيانات التطبيق

كان الأسبوع الماضي أول أسبوع سلبي في تقرير بيانات طلبات الشراء منذ انخفاض الأسعار، حيث شهدنا انخفاضًا بنسبة 11٪ أسبوعيًا وانخفضت بنسبة 20٪ على أساس سنوي. كانت الأسعار قد ارتفعت قليلاً، ولكن قبل الأسبوع الماضي، لم يؤثر ذلك كثيرًا على البيانات. ثمانية من الأسابيع التسعة الماضية التي أحصيتها (بعد إجراء بعض التعديلات على العطلات) كانت إيجابية، وبالنسبة لعام 2024، لدينا طبعتين إيجابيتين عكس طباعة سلبية واحدة.

نريد دائمًا تقييم هذا المؤشر بعد الأسبوع الثاني من شهر يناير إلى الأسبوع الأول من شهر مايو: بعد شهر مايو، تنخفض الأحجام الإجمالية دائمًا. وكما هو الحال مع بيانات 2022-203، لدينا انتعاش في الطلب مع انخفاض معدلات الرهن العقاري. والسؤال هو: كيف ستتصرف بقية الأشهر الحارة؟ وفي العام الماضي، ارتفعت أسعار الفائدة ثم اتجهت نحو 8٪. وينبغي أن تكون قصة هذا العام مختلفة ما لم يفسد بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمر.

الأسبوع المقبل

بعد أسبوع مجنون من بيانات العمل وتصريحات رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول، من المفترض أن يكون لدينا أسبوع أكثر هدوءًا مع بعض بيانات التصنيع وبيانات ائتمان الأسر وبيانات مطالبات البطالة المهمة.

سأكون مهتمًا جدًا برؤية كيفية تداول عوائد السندات لأجل 10 سنوات، خاصة بعد محادثات باول في برنامج 60 دقيقة ليلة الأحد – والتي لديها القدرة على أن تكون محركًا للسوق. تذكر أن الاحتياطي الفيدرالي استخدم مصطلح السياسة التقييدية عندما تجاوز العائد على السندات لأجل 10 سنوات نسبة 4.25% واتجه نحو 5%. فالكلام رخيص، وسوف أحتاج إلى رؤية بعض التحرك قبل أن يرغبوا في انخفاض العائدات لضمان تركيزهم على مهمتهم المزدوجة من خلال الحفاظ على استقرار الأسعار وارتفاع معدلات التوظيف.