يقول المقرضون إن احتياطيات قروض إدارة الإسكان الفدرالية الصحية تبرر تخفيضات الأقساط

سواء كان الأمر يتعلق بتحسين نموذج عملك، أو إتقان التقنيات الجديدة، أو اكتشاف استراتيجيات للاستفادة من الطفرة التالية في السوق، إنمان كونيكت نيويورك سوف يعدك لاتخاذ خطوات جريئة إلى الأمام. الفصل التالي على وشك أن يبدأ. كن جزءا منه. انضم إلينا والآلاف من قادة العقارات في الفترة من 22 إلى 24 يناير 2025.

جددت مجموعة تجارية تمثل مصرفيي الرهن العقاري حملتها لخفض أقساط التأمين على الرهن العقاري يوم الجمعة، بعد نشر تقرير يظهر أن إدارة الإسكان الفيدرالية تواصل بناء احتياطياتها ضد الخسائر.

لكن شركات تأمين الرهن العقاري الخاصة تأمل في تجنب خفض آخر لأقساط قروض إدارة الإسكان الفدرالية مثل التخفيض بنسبة 35 بالمائة الذي وافقت عليه إدارة بايدن العام الماضي والذي من المتوقع أن يوفر المليارات لمشتري المنازل. حتى أن وزير الإسكان السابق في إدارة ترامب ومؤلف مشروع 2025، بن كارسون، دعا إلى رفع أقساط قروض إدارة الإسكان الفدرالية.

في إطلاق قالت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) في تقريرها السنوي المقدم إلى الكونجرس يوم الجمعة حول الوضع المالي لبرنامج التأمين على الرهن العقاري التابع لإدارة الإسكان الفدرالية، إن إدارة الإسكان الفدرالية “تحتفظ بصندوق تأمين قوي للغاية وذو رأس مال جيد”.

قروض إدارة الإسكان الفدرالية للتأمين على الرهن العقاري المتبادل [MMI] الصندوق – الذي انخفض إلى أقل من الحد الأدنى القانوني البالغ 2 في المائة من عام 2009 حتى عام 2014 وتطلب إنقاذًا بقيمة 1.69 مليار دولار من دافعي الضرائب – قام ببناء احتياطياته بمقدار 27.5 مليار دولار خلال العام المنتهي في 30 سبتمبر. ذكرت هود.

عند 172.8 مليار دولار، ارتفعت نسبة رأس مال صندوق MMI إلى 11.47 في المائة – أكثر من خمسة أضعاف الحد الأدنى القانوني، كما أشار رئيس جمعية المصرفيين للرهن العقاري ومديرها التنفيذي بوب بروكسميت في الدعوة إلى تخفيض آخر في أقساط قروض إدارة الإسكان الفدرالية.

وقال بروكسميت في تقرير له: “على الرغم من أنه من المعقول أن يكون هناك احتياطي صحي فوق الحد الأدنى للاحتياطي البالغ 2%، إلا أنه لا ينبغي فرض أقساط تأمين على الرهن العقاري أعلى من اللازم على المقترضين المؤهلين”. إفادة.

كما كرر ماجستير إدارة الأعمال الدعوات لإنهاء متطلبات قروض إدارة الإسكان الفدرالية “لمدة القرض”. يُعفى المقترضون الذين يحصلون على تأمين خاص على الرهن العقاري من هذا الشرط بمجرد تكوين حصة بنسبة 20 بالمائة في منازلهم. يتعين على مقترضي قروض إدارة الإسكان الفدرالية الاستمرار في دفع أقساط التأمين حتى يسددوا قروضهم.

لم تستجب الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، التي رحبت بتخفيضات أقساط قروض إدارة الإسكان الفدرالية لعام 2023 ودعمت إنهاء متطلبات قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية، لطلبات إنمان للتعليق يوم الجمعة.

واقترحت مجموعة تجارية تمثل شركات تأمين الرهن العقاري الخاصة أن يتخذ صناع السياسات نهجًا حذرًا تجاه المزيد من التخفيضات في أقساط قروض إدارة الإسكان الفدرالية لضمان بقاء البرنامج قادرًا على الوفاء بالتزاماته في حالة حدوث تراجع آخر في سوق الإسكان.

وقال سيث أبليتون، رئيس شركات تأمين الرهن العقاري الأمريكية، في بيان: “تلعب قروض إدارة الإسكان الفدرالية دورًا مهمًا في مواجهة التقلبات الدورية في نظام تمويل الإسكان في أمريكا، ويجب أن تظل قوية وتتمتع برأس مال جيد من أجل أداء هذه الوظيفة الحاسمة”. إفادة.

سيث أبليتون

وقال أبليتون: “في حين أن دافعي الضرائب يقفون وراء 100 في المائة من مخاطر الائتمان للقروض العقارية المؤمنة من قبل قروض إدارة الإسكان الفدرالية، فإن رأس المال الخاص يقف في موقع الخسارة الأولى بالنسبة لقروض الدفعة الأولى المنخفضة المدعومة بتأمين الرهن العقاري الخاص”. وعلى هذا النحو، ينبغي لصناع السياسات أن يضمنوا وجود نهج متسق وشفاف ومنسق في التعامل مع سياسة الإسكان، حتى يتمكن رأس المال الخاص من الحماية من مخاطر الائتمان قبل دافعي الضرائب كلما أمكن ذلك.

ومن المفترض أن يكون برنامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية مكتفيا ذاتيا، مع جمع الأقساط من المقترضين لتغطية مطالبات المقرضين. وفي تقريرها المقدم إلى الكونجرس، قالت HUD إن أي تراجع آخر مثل أزمة الرهن العقاري لعام 2007 لن يتطلب خطة إنقاذ أخرى ولكنه سيخفض نسبة رأس مال صندوق MMI إلى 5.48 بالمائة – وهو ضعف الحد الأدنى القانوني.

وقالت HUD: “يشير هذا إلى أن صندوق MMI يتمتع برأس مال كافٍ لتحمل الانكماش الاقتصادي الكبير”.

ومع ذلك، فإن الجدل الدائر حول مكان تحديد أقساط قروض إدارة الإسكان الفدرالية هو أيضًا جدل أيديولوجي.

ويقول النقاد مثل كارسون، الذي شغل منصب وزير الإسكان في عهد ترامب من عام 2017 إلى عام 2021، إن دور الحكومة في الإسكان وتمويل الإسكان يجب أن يكون محدودًا أكثر.

كارسون فصل من مشروع 2025 يدعو إلى رفع أقساط التأمين على قروض إدارة الإسكان الفدرالية، ووضع حد لجهود HUD لمعالجة قضايا التحيز في التقييم وتغير المناخ، وإلغاء صندوق توفير الإسكان، الذي يقدم المنح لحكومات الولايات والحكومات المحلية لبناء المزيد من المساكن بأسعار معقولة.

معركة من أجل حصة السوق

تتنافس شركات تأمين الرهن العقاري الخاصة مع برامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية وVA لخدمة مشتري المنازل الذين لا يستطيعون – أو لا يريدون – سداد دفعة أولى كبيرة.

تتطلب فاني ماي وفريدي ماك تأمينًا خاصًا على الرهن العقاري عندما يدفع مشتري المنازل أقل من 20 في المائة.

خلال فترة الركود العظيم في الفترة 2007-2009، أدى ارتفاع حالات التخلف عن سداد القروض وحبس الرهن إلى توليد سيل من المطالبات التي جعلت من الصعب على شركات تأمين الرهن العقاري الخاصة كتابة سياسات جديدة.

ونتيجة لذلك، شهدت شركات التأمين على الرهن العقاري الخاصة انخفاضًا في حصتها في السوق من حوالي 80% إلى أقل من 20%، وفقًا للبيانات التي تتبعها موقع Inside Mortgage Finance ومعهد التمويل العقاري. المعهد الحضري.

حصة قروض إدارة الإسكان الفدرالية، فيرجينيا وشركات التأمين على الرهن العقاري الخاصة في السوق

كما تلقى صندوق قروض إدارة الإسكان الفدرالية MMI ضربة هائلة، مما دفع إدارة أوباما إلى رفع الأقساط السنوية على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية من 50 نقطة أساس إلى 135 نقطة أساس من عام 2008 إلى عام 2013.

ساعدت الزيادات في أقساط قروض إدارة الإسكان الفدرالية شركات تأمين الرهن العقاري الخاصة على استعادة بعض حصتها في السوق التي فقدتها خلال انهيار الإسكان. لكن شركات التأمين الخاصة خسرت بعض الأرض مرة أخرى عندما استعاد برنامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية مكانته، مما سمح بتخفيض أقساط التأمين في عامي 2015 و 2023.

وخلص محللون في المعهد الحضري إلى أن خفض أقساط التأمين في العام الماضي جعل الرهن العقاري من قروض إدارة الإسكان الفدرالية أكثر جاذبية من الرهن العقاري من فاني وفريدي مع تأمين الرهن العقاري الخاص لمعظم المقترضين الذين يدفعون أقل من 5 في المائة.

وقالت HUD في تقريرها السنوي إلى الكونجرس إن تخفيضات الأقساط ستوفر أيضًا ما يقرب من 1.2 مليون مقترض استفادوا منها بمتوسط ​​453 دولارًا سنويًا، مع توفير متوقع قدره 5.1 مليار دولار على مدى 10 سنوات.

وقالت HUD إن أكثر من ثمانية من كل 10 (82 بالمائة) من قروض الرهن العقاري المدعومة من قبل قروض إدارة الإسكان الفدرالية في العام الماضي تم إخراجها من قبل مشتري المنازل لأول مرة. في عام 2023، قامت قروض إدارة الإسكان الفدرالية بأكثر من ضعف الأعمال مع المقترضين السود (16.7 بالمائة) والمقترضين من أصل إسباني (22.8 بالمائة) مثل بقية السوق.

جوليا جوردون

وقالت مفوضة قروض إدارة الإسكان الفدرالية جوليا جوردون في بيان: “من خلال عملنا، أثبتنا أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية يمكنها تسهيل فرص ملكية المنازل وبناء الثروة لمئات الآلاف من الأسر وتقديم الدعم لأصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبات مع الحفاظ على صندوق تأمين متبادل سليم ماليًا للرهن العقاري”. .

وأشار HUD إلى أن معدل التأخر الخطير في قروض إدارة الإسكان الفدرالية – النسبة المئوية للقروض العقارية في محفظتها المتأخرة لمدة 90 يومًا أو أكثر – بلغ 4.15 في المائة اعتبارًا من 30 سبتمبر، “بما يتوافق مع المعدلات السابقة لبداية جائحة كوفيد-19”.

التأخر في سداد الرهن العقاري حسب نوع القرض

لكن تكنولوجيا الرهن العقاري في ICE في 4 نوفمبر مراقب الرهن العقاري وأشار التقرير إلى أن معدلات التأخر في السداد على بعض أنواع القروض آخذة في الارتفاع بسبب عوامل تشمل ارتفاع أسعار الفائدة، والأعاصير، وارتفاع معدلات البطالة ببطء.

أفادت ICE أن أكبر الزيادات كانت بين حالات جنوح VA (بزيادة 24 بالمائة) وقروض إدارة الإسكان الفدرالية (9 بالمائة).

ولم تتغير فعليا حالات التأخر في سداد القروض المدعومة من “GSE” – فاني ماي وفريدي ماك – في حين انخفضت حالات التأخر في سداد القروض العقارية التي قدمها المقرضون من القطاع الخاص بنسبة 3 في المائة عن العام الماضي.

احصل على النشرة الإخبارية الموجزة للرهن العقاري من Inman والتي يتم تسليمها مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك. تقرير أسبوعي عن أهم الأخبار في عالم الرهون العقارية وعمليات الإغلاق يتم تسليمه كل يوم أربعاء. انقر هنا للاشتراك.

البريد الإلكتروني مات كارتر