هل يجب أن نقلق بشأن عدد المنازل تحت الماء؟
كان أحد الجوانب الأكثر إثارة للقلق في انهيار فقاعة الإسكان هو العدد المذهل من الأميركيين الذين كانوا تحت الماء في منازلهم. في عام 2010، كشفت البيانات الوطنية لشركة CoreLogic في الربع الرابع أن نسبة مذهلة بلغت 23.1% من المنازل ذات الرهن العقاري كانت تحت الماء، أي ما يزيد قليلاً عن 11 مليون منزل.
ومع ذلك، تحسن الوضع بشكل كبير منذ ذلك الحين، وذلك بفضل قاعدة الرهن العقاري المؤهل (QM) التي تم تنفيذها في عام 2010. واليوم، نرى رقمًا أكثر قابلية للتحكم، مع ما يقرب من مليون منزل تحت الماء، وهو ما يمثل انخفاضًا كبيرًا ومطمئنًا إلى ما يقرب من 1.8% من المنازل التي لديها رهن عقاري.
ما الفرق الذي تحدثه الدورة، أليس كذلك؟ لدينا فقط 1.8% من المنازل التي لديها قروض عقارية أقل من قيمتها الحقيقية، ونحو 40% من المنازل في أمريكا لا تملك حتى قروضاً عقارية. القرض العقاري. إن مستوى رأس المال المتداخل لدى الأسر الأميركية التي تمتلك مساكن هائل. ومع ذلك، فإن هذا ليس أفضل خط بيانات للإسكان: فالحقيقة هي أن التدفق النقدي لأصحاب المنازل الأمريكيين لم يبدو بهذه الروعة من قبل.
يعد عدم التواجد تحت الماء ميزة إضافية – فوجود ما يكفي من الأسهم للبيع وتغطية تكلفة المعاملة يعد أكثر أهمية إذا كنت تعاني من ضغوط مالية وتحتاج إلى البيع. لكن ليس لدينا أعداد كبيرة من أصحاب المنازل الأمريكيين الذين يعانون من ضغوط مالية في الوقت الحالي.
معظم أصحاب المنازل لا يعانون من ضائقة مالية لأن تدفقاتهم النقدية كانت قوية منذ عام 2010، وذلك بفضل قاعدة إدارة الجودة. وقد أدى هذا، جنبًا إلى جنب مع قانون إصلاح الإفلاس لعام 2005 والتوسع الاقتصادي والوظيفي الأطول أمدًا في تاريخ أمتنا قبل كوفيد-19، إلى خلق بيئة مالية مواتية لأصحاب المنازل الأمريكيين. لقد كان إعدادًا ممتازًا لأصحاب المنازل الأمريكيين أن يحصلوا على تكلفة دين ثابتة (رهن عقاري لمدة 30 عامًا) مع ارتفاع أجورهم سنويًا. كما نرى في فيكو نتيجة البيانات أدناه، تبدو بيانات التدفق النقدي للأسر ممتازة.
ومن الجيد أن نتذكر أن أصحاب المنازل في الولايات المتحدة يعيشون في منازلهم لفترة أطول وأطول. على سبيل المثال، في الفترة من 1985 إلى 2007، كانت مدة حيازة السكن من خمس إلى سبع سنوات؛ ومن 2008-2024 ارتفع إلى 11-13 سنة.
وأيضًا، منذ عام 2012، شهدنا ثلاث موجات لإعادة التمويل: 2012 و2016 و2021-2022. ولم يستفد الأميركيون من تكاليف الديون الثابتة فحسب، بل إن أجورهم ارتفعت وأصبحوا قادرين على إعادة التمويل بأسعار فائدة أقل على الرهن العقاري. وهذه ميزة كبيرة لسوق الإسكان في الولايات المتحدة، التي تقدم رهناً عقارياً ثابتاً لمدة 30 عاماً، خاصة بالمقارنة مع دول مثل كندا التي اضطرت إلى تجربة تعديلات على القروض لمدة 90 عاماً.
إذن، ما هي بعض المخاطر المرتبطة بالقروض العقارية الحالية التي أصبحت قيمتها أقل من قيمتها الحقيقية؟ حسنًا، لدينا أشخاص اشتروا منازل في عام 2022، عندما بلغت أسعار المنازل ذروتها في مدن معينة. إذا كان لديهم دفعة أولى منخفضة ويحتاجون إلى الانتقال أو البيع، فيجب عليهم إحضار النقود حتى الإغلاق لإحداث الفرق.
على الرغم من أنني لست شخصًا مؤمنًا بمعدل الرهن العقاري، إلا أن عمليات إغلاق الأسهم حقيقية، وعندما تكون تحت الماء أو بالكاد إيجابي، فإن هذا يحد من خياراتك للبيع والتحرك دون الحاجة إلى المزيد من النقود للإغلاق. أيضًا، يعتمد العديد من أصحاب المنازل على نمو أسهمهم لمساعدتهم في دفع دفعة أولى لمنزلهم التالي.
الخطر الأكثر أهمية من كونك تحت الماء هو أنك إذا كنت تعاني من ضغوط مالية، فأنت معرض لخطر حبس الرهن. عندما لا يكون لديك ما يكفي من أسهم البيع، وإذا فقدت وظيفتك وكان لديك الحد الأدنى من الأصول، فقد يكون لديك خيارات أخرى قليلة غير الدخول في عملية حبس الرهن. هذا هو خطر الإقراض المتأخر في الولايات المتحدة، خاصة مع أي شخص لديه قرض منخفض الدفعة أو صفر دفعة أولى. مع كل ما قيل، يمكنك أن ترى أن بيانات حبس الرهن العقاري في الولايات المتحدة تبدو صحية للغاية في الوقت الحالي، خاصة بالمقارنة مع الفترة الرهيبة 2005-2008، وكل ذلك قبل حدوث ركود فقدان الوظائف عام 2008.
ما هي الوجبات الجاهزة من هذه البيانات؟ لا يعاني سوق الإسكان من مشكلة المنازل تحت الماء، لكن هذا لا يعني عدم وجود مخاطر على أصحاب المنازل. لذا، عندما يحدث ركود فقدان الوظائف التالي، هل ستضع الحكومة برنامجًا آخر للتسامح كما فعلت في عام 2020؟ أم هل سيسمحون للسوق بالتعامل مع أصحاب المنازل المتعثرين لأنه يبدو أننا لا نملك نفس أسواق الائتمان التي أدت إلى انهيار فقاعة الإسكان في عام 2008؟
الوقت سيخبرنا عن هذا السؤال. ومع ذلك، يمكننا أن نقول دون أدنى شك أن معظم أصحاب المنازل يعيشون حياة أفضل بكثير من منازلهم، وهذا لا يشمل ما يقرب من 40٪ من المنازل التي ليس لديها حتى رهن عقاري، وهي قصة إيجابية للغاية بالنسبة للولايات المتحدة الأمريكية. .
