لماذا تظل أسعار المنازل في أوستن مرتفعة بعناد
جرد أوستن
أدت معدلات الرهن العقاري المنخفضة المرتبطة بسياسات عصر فيروس كورونا إلى موجة شراء منازل على مستوى البلاد أدت إلى تجريد مستويات المخزون إلى مستوى قياسي منخفض في عام 2022 فقط 240,194 المنازل على الصعيد الوطني. كان من الصعب العثور على منزل في أي مكان، ولم تكن أوستن استثناءً.
اليوم، انتعش مخزون أوستن إلى أكثر من ضعف النقاط المنخفضة لعام 2022 وهو أعلى بنسبة 47٪ من مستويات 2019.
- 21 يونيو 2019: 6,887
- 17 يونيو 2022: 4859
- 14 يونيو 2024: 10,128
أيام في السوق
عادت أوستن إلى مستويات ما قبل فيروس كورونا للأيام في السوق، بمتوسط 88 يومًا اليوم مقابل 89 يومًا في عام 2019. قارن ذلك بشهر يونيو 2022، عندما كان المتوسط 29 يومًا فقط.
- 21 يونيو 2019: 89 يومًا
- 17 يونيو 2022: 29 يومًا
- 14 يونيو 2024: 88 يومًا
الأسعار تثبت أنها لزجة
بدأت أسعار المنازل في أوستن في الارتفاع في عام 2020، حيث ارتفع متوسط السعر من 374000 دولار في يونيو 2019 إلى 635000 دولار في يونيو 2022 – بزيادة قدرها 69.7٪. وانخفض هذا الرقم منذ ذلك الحين بنسبة 15٪ ليصل إلى 569000 دولار اليوم، ولكن هذا لا يزال أعلى بنسبة 52.1٪ من أسعار 2019. (حدثت الذروة المطلقة لأسعار المنازل في أوستن في أبريل 2022، عندما وصل المتوسط إلى 675 ألف دولار).
وقال لوجان مهتشامي، كبير محللي شركة HousingWire، إن “أوستن هي واحدة من أسواق الإسكان القليلة التي شهدت تصحيحًا للأسعار منذ ذروة الأسعار في عام 2022”. “أسعار المنازل عادة ما تكون ثابتة عند عودتها للانخفاض. على المستوى الوطني، منذ عام 1942، من النادر أن يكون هناك انخفاضات اسمية في أسعار المنازل، ولكن أسعار المنازل في أوستن تضخمت بقوة وانخفضت بشكل ملحوظ من الذروة. والآن نشهد تراجعًا في الأسعار.”
متوسط أسعار المنازل في أوستن:
- 21 يونيو 2019: 374000 دولار
- 17 يونيو 2022: 635 ألف دولار
- 14 يونيو 2024: 569000 دولار
تعتبر أوستن منطقة شاذة حتى بين مناطق مترو تكساس الأخرى التي شهدت نموًا مذهلاً في عدد السكان والوظائف في السنوات القليلة الماضية. شهدت مدينة دالاس فورت وورث أرلينغتون الكبرى أكبر نمو سكاني مقارنة بأي مترو أمريكي في عام 2023، وكان لديها ثاني أعلى معدل لخلق فرص العمل. ومع ذلك، فإن متوسط سعر المنزل في DFW أقل بنسبة 20٪ تقريبًا مما هو عليه في أوستن.
متوسط أسعار المنازل الحالية في مترو تكساس الأخرى:
- سان أنطونيو-نيو برونفيلز: 347.999 دولارًا
- هيوستن-شوجرلاند-باي تاون: 387.866 دولارًا
- دالاس فورت وورث أرلينغتون: 474.990 دولارًا
- أوستن-راوند روك-سان ماركوس: 569 ألف دولار
ما الذي يجعل أسعار المنازل في أوستن مرتفعة للغاية؟
خلال حلقة نقاشية في الرابطة الوطنية للمحررين العقاريين (NAREE) في أوستن هذا الأسبوع، لاحظ خبراء العقارات أن التركيز العالي لشركات التكنولوجيا في أوستن يربط المدينة بدورات الازدهار والكساد في صناعة التكنولوجيا.
ويؤثر هذا على كل قطاع عقاري، بدءًا من القطاع الصناعي والمكاتب وحتى قطاع التجزئة والسكن. عمالقة التكنولوجيا العالمية يحبون جوجل, تسلا, تفاحة, سامسونج و وحي استثمروا في مباني المكاتب ومرافق التصنيع المترامية الأطراف في أوستن، لكنهم قاموا أيضًا بتسريح الآلاف في الأشهر الثمانية عشر الماضية.
إم جي ماكفارلاند، وكيل العقارات الفاخرة في وكالة وقال في أوستن خلال الجلسة إن الارتفاع في أسعار المنازل يخلق سيناريو صعبًا لعملائه، على الرغم من تباطؤ ظروف السوق اليوم.
“في الفضاء الفاخر، مع عقار تبلغ قيمته 3.5 مليون دولار، فإنهم ليسوا في عجلة من أمرهم للبيع. وقال ماكفارلاند: “المشكلة هي أن المشترين والبائعين يتنافسون لمعرفة من سيخفض السعر أو يدخل في مكان يشعر فيه المشتري بالراحة”. “مع ارتفاع الأسعار إلى هذا المستوى ثم رؤيتها تنخفض بسرعة تزيد عن 30% خلال العامين الماضيين، فإنهم لا يعرفون ما هي قيمة العقار الآن.”
هل هناك تصحيح كبير في المستقبل لأسعار المنازل في أوستن؟ لا يعتقد محتشمي ذلك، ولكن مثل بقية البلاد، فإن القدرة على تحمل التكاليف هي أكثر من مجرد السعر.
وقال: “كان هناك العديد من العوامل التي سمحت لأسعار المنازل في أوستن بالارتفاع بهذه السرعة، بما في ذلك الهجرة من الأسواق الأكثر تكلفة مثل كاليفورنيا”. “إذا لم يكن لدى أوستن تدفق هجرة الأموال الساخنة، فإن سوق الإسكان فيها سيكون أكثر اعتماداً على الأشخاص الذين يتقاضون أجوراً محلية، لذا فهم بحاجة إلى معدلات فائدة أقل على الرهن العقاري لتحمل هذه الأسعار.
“لقد وجد سوق الإسكان بوضوح مستوى يمكنه التعامل معه على الأسعار، ولكن إذا كان لديك ضعف في سوق العمل في أوستن ولم يكن لديك تدفق للهجرة، فسوف تحتاج إلى أسعار أقل للحفاظ على هذا المستوى”.
يمكن أن يؤدي انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى إطلاق جولة ملحمية أخرى من شراء المنازل في أوستن، الأمر الذي قد يؤدي إلى تسارع الأسعار من جديد. سكوت مايكلز، ومقره أوستن بوصلة أوضح الوكيل جاذبية المدينة لبروكلي هان من شركة HousingWire في مارس:
“هناك نمو كبير في الوظائف. وقال مايكلز: “إنها مدينة نابضة بالحياة، وهناك تلال جميلة وبحيرات، ولكن الناس أيضًا سئموا الجلوس على الهامش وانتظار تحول السوق”. “لقد كانوا ينتظرون منذ ما يقرب من عامين حتى الآن، لذا فهم مستعدون للضغط على الزناد والقيام بالقفزة، ونحن هنا من أجلهم”.
