كبير الاقتصاديين الحاصلين على ماجستير إدارة الأعمال يتناول تحديات الصناعة في شهادة مجلس النواب
مايك فراتانتوني، كبير الاقتصاديين ونائب الرئيس الأول لتكنولوجيا الأبحاث والصناعة في البنك جمعية المصرفيين للرهن العقاري (ماجستير في إدارة الأعمال)، تناول ثلاثة تحديات رئيسية في سوق الإسكان خلال شهادته أمام مجلس النواب الأمريكياللجنة الفرعية للخدمات المالية للإسكان والتأمين.
وقال فراتانتوني في بيانه المكتوب يوم الأربعاء إن التحدي الأكبر في سوق الإسكان اليوم هو نقص المخزون.
وقال: “بينما تستمر الأساسيات الديموغرافية للسوق في دعم الطلب القوي على الإسكان خلال السنوات القليلة المقبلة، فإن السوق أقل بملايين الوحدات من المطلوب لدعم هذا الطلب”.
لكن الجانب الإيجابي هو أن شركات البناء قد زادت وتيرة البناء. وتمثل المنازل الجديدة الآن ما يقرب من ثلث المنازل في السوق، مقارنة بحصة تاريخية أكثر نموذجية تبلغ 10٪.
وأوضح فراتانتوني أنه نتيجة لذلك، من المتوقع تسليم كميات كبيرة من الوحدات متعددة الأسر خلال السنوات القليلة المقبلة، لكن الاتجاه الأخير في معدلات الرهن العقاري المرتفعة أدى إلى تفاقم هذا النقص في العرض.
وما يزيد من تفاقم نقص المعروض هو تأثير “الانغلاق” الذي يضرب به المثل والذي أدى إلى تثبيط أصحاب المساكن عن بيع ممتلكاتهم الحالية، وبالتالي التخلي عن معدل فائدة منخفض على الرهن العقاري والحصول على قرض جديد بسعر فائدة أعلى كثيرا.
وقال فراتانتوني للمشرعين: “إن صاحب المنزل الذي كان قادرًا على إعادة التمويل بمعدل فائدة رهن عقاري منخفض 3٪ أو مرتفع 2٪، من غير المرجح أن يقوم بإدراج ممتلكاته”. “هذا لا يعني أنهم لن يقوموا بالإدراج أبداً… لكن هذا يمثل احتكاكاً في النظام، لذا فهو سيبقي المخزون الحالي أقل بكثير مما كان يمكن أن يكون عليه.
“لقد كان هذا بمثابة دعم لأسعار المنازل، ولكن بالنسبة لشخص يحاول الدخول إلى السوق، فهو في الواقع عقبة”.
مخاوف بشأن نهاية لعبة بازل 3
كما أعرب فراتانتوني عن قلقه من أن اقتراح بازل 3 الأخير لنهاية اللعبة من شأنه أن يسرع اتجاه تحول سوق الرهن العقاري بعيداً عن مؤسسات الإيداع، وخاصة البنوك الكبيرة، نحو بنوك الرهن العقاري غير المودعة وبنوك الرهن العقاري المستقلة.
مقترح بازل لنهاية اللعبة – صادر عن الاحتياطي الفيدرالي, الشركة الفيدرالية للتأمين على الودائع. (مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية) و مكتب مراقب العملة (OCC) في يوليو 2023 – تعزيز متطلبات رأس المال لمحافظ الرهن العقاري السكني في البنوك الأمريكية الكبرى مقارنة بالمعايير الدولية.
وبموجب مسودة الاقتراح، سيتم تخصيص أوزان مخاطر تتراوح بين 40% إلى 90% للبنوك الكبيرة التي تصدر الرهن العقاري السكني، اعتماداً على نسبة القرض إلى القيمة، والتي تزيد بنحو 20 نقطة أساس عن المعيار الدولي.
سلط خطاب تعليق ماجستير إدارة الأعمال الضوء على أوزان المخاطر المتحفظة للغاية على القروض العقارية – خاصة بالنسبة لقروض الدفعة الأولى المنخفضة التي يفضلها مشتري المنازل لأول مرة – وعدم وجود فائدة للقروض مع تأمين الرهن العقاري. كما أشارت إلى المعاملة العقابية لحقوق خدمة الرهن العقاري (MSRs) والمعاملة المرهقة لإقراض المستودعات باعتبارها أمور سلبية بشكل خاص بالنسبة لسوق الرهن العقاري.
ومن شأن اقتراح “نهاية لعبة بازل” أن يزيد متطلبات رأس المال على جميع أنواع أنشطة الرهن العقاري الثلاثة التي تقوم بها البنوك – قروض الدفعة الأولى المنخفضة المحتفظ بها في الميزانيات العمومية، وخدمة الرهن العقاري، وإقراض المستودعات.
ونتيجة لذلك، قال فرانتانتوني إن اقتراح بازل “نهاية اللعبة” “يشكل خطرًا كبيرًا على استقرار سوق تمويل الإسكان إذا لم يتم تعديله عبر كل هذه الأبعاد”.
ارتفاع تكلفة التأمين على الممتلكات
تعد معالجة التكلفة المتزايدة للتأمين على الممتلكات لكل من مشتري المنازل المحتملين وأصحاب المنازل الحاليين من أولويات ماجستير إدارة الأعمال.
“إن عدم توفر التأمين على أصحاب المنازل وتكلفته … لا يؤثر فقط على قدرة المقترضين على التأهل للحصول على قرض، ولكن زيادة المدفوعات لأصحاب المنازل الحاليين إلى هذا الحد يضعهم حقًا على مسار غير مستقر، لذا فهو حقًا في المقدمة والوسط بالنسبة لنا الآن”، قال فراتانتوني للمشرعين.
ارتفع متوسط تكلفة التأمين على منزل بقيمة 300 ألف دولار بنسبة 12% في عام 2023، ليصل إلى 1770 دولارًا سنويًا، وفقًا لتقرير حديث. تأمين تقرير.
كما قامت بعض شركات التأمين بالحد من مشاركتها في الولايات المعرضة للكوارث الطبيعية مثل كاليفورنيا وفلوريدا، نظرا للزيادات في المخاطر والتكاليف.
على مدى الأشهر الثمانية عشر الماضية، قامت سبع من أكبر 12 شركة تأمين من حيث الحصة السوقية في كاليفورنيا بإيقاف أو تقييد السياسات الجديدة في الولاية، وهو ما أبرزه رحيل مزرعة الدولة و ألستات في يونيو 2023.
بسبب هذه المغادرين وارتفاع الأسعار خطة معرض كاليفورنيا، شركة تأمين الملاذ الأخير في الولاية، شهدت تضاعف معدلات الالتحاق خلال السنوات القليلة الماضية.
“على الرغم من أن هذه الزيادات في أقساط التأمين والتخفيضات في توافر التأمين قد تركزت في أسواق معينة في هذه المرحلة، إلا أن المخاوف المتعلقة بالتأمين على الممتلكات لا تزال تتزايد لدى أعضاء المقرضين لدينا في القطاعات السكنية والعائلية والتجارية – ولجميع عملائهم”. قال فراتانتوني.
