رأي: إن موقف اتحاد المستهلكين الأمريكي سيضر بمشتري المنازل في المستقبل
يتمتع اتحاد المستهلكين الأميركي (CFA) ومديره التنفيذي السابق ستيف بروبيك بتاريخ طويل في الدعوة إلى السياسات التي تحمي المستهلكين. ومع ذلك، في الجهود الأخيرة للحد من العاملين في مجال العقارات، يبدو أن CFA قد فقد الهدف الأساسي منه: الدفاع عن أولئك الذين هم في أمس الحاجة إلى حماية المستهلك.
إن إنهاء التعويض التعاوني للوسيط يفضل بشكل غير عادل البائعين والمشترين الأثرياء.
لقد كان التعويض التعاوني للوسيط، حيث يقوم وكلاء البائع والمشتري بتقسيم عمولة وكيل البائع، ممارسة قياسية في جميع أنحاء البلاد لأكثر من قرن من الزمان. تسمح هذه الممارسة لمشتري المنازل باختيار وكلائهم دون تكبد تكاليف نثرية وتوسيع نطاق المشترين المحتملين، مما يفيد المشترين والبائعين على حد سواء.
صرح CFA أنه يعتقد أن دفع عمولات الوكيل يجب أن يكون “مفصولاً”، مما يعني أن المشترين سيدفعون رسوم وكيلهم بشكل مستقل عن البائعين. ويدعم هذا النهج الافتراض بأن هذا من شأنه أن يضع المشترين والبائعين في وضع يسمح لهم بالتفاوض على العمولات بشكل أفضل. لكن هذا ليس مؤكدا على الإطلاق.
ومع ذلك، فإن السيناريو الأكثر احتمالا هو أنه من خلال إنهاء التعويض التعاوني للوسيط، سيتعين على المشترين دفع تكاليف تمثيل الوكيل من جيوبهم، وهي نفقات كبيرة من شأنها أن تجعل ملكية المنازل بعيدة عن متناول العديد من المشترين لأول مرة. وبما أن ملكية المساكن هي مصدر الثروة الرئيسي لأغلب أسر الطبقة المتوسطة، فإن أي تغيير في سياسة الإسكان يؤثر سلبا على المشترين لأول مرة يمكن أن يؤدي إلى تفاقم التفاوت في الثروة في أمريكا بشكل كبير.
تفضل التغييرات الأفراد الأكبر سناً والأكثر ثراءً على الأجيال الجديدة.
التغييرات المقترحة من CFA تفيد الأفراد الأكبر سناً والأكثر ثراءً والأقل تأثراً بالدفع مقابل تمثيل الوكيل. في المقابل، قد تجد الأجيال الجديدة ومشتري المنازل لأول مرة والذين يعتمدون على مسارات ملكية المنازل التي يسهل الوصول إليها، أن هذه التغييرات لا يمكن التغلب عليها. ويهدد هذا التحول باستبعاد جيل جديد من ملكية المساكن، وإدامة فجوة التفاوت الاقتصادي، والحد من الحراك التصاعدي.
نادرا ما تتدفق الفوائد على الأغنياء.
ليس لدى Brobeck وCFA إجابة واضحة حول كيفية استفادة مشتري المنازل لأول مرة من إلغاء تعويض الوسيط. ويتكهنون بأن انخفاض عمولات البائع سيؤدي إلى انخفاض أسعار المنازل، لكن هذه الافتراضات تفتقر إلى التفاصيل الحاسمة حول كيفية حدوث ذلك. لا يوجد دليل على أن عمولات الوكيل تؤثر على أسعار المنازل بطريقة أو بأخرى. الواقع هو أكثر تعقيدا بكثير. تعد مبادئ العرض والطلب أكثر تأثيرًا في تحديد أسعار المنازل، وسيبيع البائعون دائمًا لمن يدفع أعلى سعر. والاعتقاد بأن خفض العمولات التي يحصل عليها البائعون سوف ينتقل بطريقة أو بأخرى إلى المشترين الأقل ثراء في هيئة انخفاض أسعار المساكن هو مجرد تفكير بالتمني.
إن موقف CFA يهدد بنمو ملكية المنازل التي تقودها الأقليات
وقد وصف CFA وحلفاؤه السياسيون العملية الحالية لشراء منزل بأنها “معطلة” و”مضادة للمنافسة”، لكن النظام الحالي، بكل عيوبه، خلق معدل ملكية منازل يصل إلى 75% وتريليونات الدولارات من الثروة للأميركيين البيض. أكبر بكثير من أي مكان آخر في العالم. سيكون من غير العادل أن نقترح أن العرق هو الدافع وراء أي من هذا، ولكن سيكون من عدم المسؤولية بنفس القدر عدم الاعتراف بأن هذه التغييرات الجذرية التي يدعمها CFA تكتسب زخما عندما، ولأول مرة في تاريخ الولايات المتحدة، أغلبية ملكية المنازل ومن المتوقع أن يأتي النمو من مجتمعات الأقليات. الآن ليس الوقت المناسب لتجربة نظريات غير مثبتة ومن المحتمل أن تكون ضارة.
تؤثر التغييرات المقترحة أيضًا سلبًا على الشركات الصغيرة.
وخلافاً للعديد من القطاعات الاقتصادية الأخرى، فإن الإسكان لا تهيمن عليه حفنة من الشركات العملاقة؛ وتخدمها في المقام الأول مئات الآلاف من الشركات الصغيرة ــ سماسرة العقارات، وسماسرة الرهن العقاري، ومفتشي المنازل، ومقدمي خدمات التسوية، الذين ظلوا في كثير من الحالات في عائلات لأجيال عديدة. إحدى النتائج المحتملة للتغييرات المقترحة من قبل CFA هي أن المشترين غير القادرين على الدفع مقابل الوكيل سيحاولون الاستمرار دون تمثيل، مما يعرض أنفسهم لعدد كبير من المخاطر ويؤثر سلبًا على الشركات الصغيرة في جميع أنحاء البلاد.
المنظمات ذات النوايا الحسنة ترتكب أخطاء في بعض الأحيان.
لم يأخذ CFA في الاعتبار بشكل كاف التأثير المتباين على الأقليات والمستهلكين ذوي الثروات المنخفضة. إن ملكية المساكن تشكل حجر الزاوية في الحلم الأميركي، وقوة استقرار، وبوابة إلى الطبقة المتوسطة. يجب على المدافعين وصانعي السياسات النظر بعناية في التأثير المحتمل على مشتري المنازل لأول مرة، وخاصة من المجتمعات الملونة، عند التفكير في سياسات الإسكان الرئيسية والممارسات الصناعية. ببساطة، هناك الكثير على المحك بحيث لا يمكن رمي النرد على أساس نظريات المضاربة.
غاري أكوستا هو المؤسس المشارك والرئيس التنفيذي للرابطة الوطنية لمحترفي العقارات من أصل إسباني (NAHREP).
كورتني جونسون روز هي رئيسة الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAREB).
هوب أتويل هو الرئيس التنفيذي للجمعية العقارية الآسيوية الأمريكية (AREAA).
ريان وياندت هو الرئيس التنفيذي لتحالف LGBTQ العقاري.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه المقالة: [email protected]
