تبيع UWM MSRs، وتستثمر في الإنشاء للتحضير لموجة إعادة التمويل
شركة UWM القابضة، والد المتحدة للرهن العقاري بالجملة، تبنت استراتيجية تختلف عن نظيراتها للاستفادة من مشهد الأعمال الذي من المتوقع أن يتضمن معدلات فائدة منخفضة على الرهن العقاري والمزيد من أنشطة إعادة التمويل.
قامت الشركة التي يقع مقرها في بونتياك بولاية ميشيغان ببيع حقوق خدمة الرهن العقاري (MSRs) بشكل انتهازي بكوبونات أعلى لتقليص ميزانيتها العمومية والاستثمار في أعمال الإنشاء – على سبيل المثال، من خلال تقديم حوافز على بعض قروض إعادة التمويل. وفي الوقت نفسه، المنافسين مثل السيد كوبر و الرهن العقاري الصاروخي لقد استحوذت على أصول خدمة بمعدلات قسيمة أعلى لتقديم منتجات إعادة التمويل وغيرها من المنتجات للعملاء عندما تنخفض الأسعار.
قال مات إيشبيا، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة UWM، في اتصال مع المحللين إنه عندما تنخفض أسعار الفائدة، “سيغرق المقرضون في عمليات إعادة التمويل” بسبب تريليونات الدولارات من القروض التي نشأت في نطاق 6.5٪ إلى 8٪. ستزداد الأحجام، وكذلك هوامش الربح من البيع. وأضاف في المقابل أن “عمليات شطب MSR ستكون هائلة”.
“من الواضح أنه لا أحد يتحكم في عمليات الكتابة والخفض في MSR. نحن لا نأخذ الفضل أبدًا عندما يرتفع. لا نريد أن نأخذ الفضل عندما تنخفض. قال إشبيا: “نريد التركيز على الإنشاء”. “بالنسبة لنا، نحن لا نشتري أجهزة MSR، بل نصنعها. لا أرى تباطؤًا في شراء الناس لها لأن هذه هي الطريقة الوحيدة التي يمكن أن تنشأ بها.
نتيجة لهذه الإستراتيجية، أعلنت UWM عن دخل صافي غير متوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا قدره 59.8 مليون دولار أمريكي خلال الربع الثاني من عام 2024، مقارنة بربح قدره 141 مليون دولار أمريكي في الربع السابق. وفي الوقت نفسه، بلغ صافي الدخل المتوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً 76.3 مليون دولار، بما في ذلك انخفاض قدره 115.3 مليون دولار في القيمة العادلة لمعايير MSR الخاصة بها، وفقًا للوثائق المقدمة إلى لجنة الاوراق المالية والبورصات (ثانية).
أنشأت UWM 33.6 مليار دولار من القروض العقارية في الربع الثاني، وهو أعلى من الرقم 27.6 مليار دولار في الربع السابق و31.8 مليار دولار التي نشأت في الربع الثاني من عام 2023. يتألف حجم الشركة في الربع الثاني من عام 2024 بشكل أساسي من قروض الشراء، والتي بلغت 27.2 مليار دولار.
للمقارنة، فإن المنافس الرئيسي لـ UWM، Rocket Mortgage، حقق 24.6 مليار دولار من حجم القروض المغلقة في الفترة من أبريل إلى يونيو. لكن Rocket حققت أيضًا أرباحًا أعلى بلغت 171 مليون دولار.
وانخفضت هوامش الربح من البيع لشركة UWM إلى 106 نقطة أساس في الربع الثاني، مقارنة بـ 108 نقطة أساس في الربع السابق و88 نقطة أساس في نفس الفترة من العام الماضي. وقال إشبيا إنه يتوقع “ارتفاع الهوامش” في بيئة ذات أسعار فائدة منخفضة.
المحللين في جيفريز قال في تقرير أنه بعد تنفيذ مبادرة “Game-On”، عندما خفضت UWM الهوامش للحصول على حصة في السوق، “لقد شهدنا تحسنًا سريعًا في الأسعار فوق المستويات التاريخية، حيث نعتقد أن سوق الوساطة لا يزال منقسمًا بقوة.”
وأضاف المحللون في تقرير صباح الثلاثاء أن “أحجام الشراء تمثل 81٪ من مزيج الحجم، حيث تواصل الشركة الاستفادة من سوق الإنشاءات الموجهة نحو الشراء. ومع ذلك، نتوقع أن يبدأ هذا المزيج في التحول بشكل متواضع إلى حجم إعادة التمويل على المدى القريب.
كتاب الخدمة
فيما يتعلق بمحفظة الخدمات الخاصة بها، مع استمرار UWM في بيع MSRs بشكل انتهازي، فقد أنهت الربع الثاني بمبلغ 189.5 مليار دولار أمريكي من الرصيد الأساسي غير المدفوع (UPB)، مقارنة بـ 299.7 مليار دولار أمريكي في الربع السابق و294.9 مليار دولار أمريكي في الربع الثاني من عام 2023.
وحققت الشركة ما يقرب من 2.4 مليار دولار من صافي العائدات من هذه المبيعات في الربع الثاني. وشملت معظم المبيعات حقوق خدمة القروض بكوبونات تزيد عن 5.5%، مع ثلثها جيني ماي جانبية. ونتيجة لذلك، قالت الشركة إن متوسط القسيمة المرجحة لمحفظتها بلغ 4.31% في 30 يونيو، مقارنة بـ 4.58% في 31 مارس.
وبالنظر إلى المستقبل، قال إيشبيا إن الشركة لا تركز على بيع MSR لتقليل المخاطر. وبدلاً من ذلك، فهي تستعد لتوسيع نطاق التكنولوجيا التشغيلية الخاصة بها، حيث كانت تلك هي الإستراتيجية المتبعة للأشهر الثلاثة إلى الستة الأولى من العام.
وقال: “إنها تسير كما توقعنا”. “أنا لا أقول إننا لن نبيع المزيد من أجهزة MSR، لأن الناس يتصلون بنا طوال الوقت لمحاولة شرائها. ومع ذلك، فهو ليس محور اهتمامي الآن. ينصب تركيزي على الابتكار والنطاق والهيمنة في هذه الصناعة.”
أنهت UWM الربع بـ 2.7 مليار دولار من السيولة المتاحة، بما في ذلك 680.2 مليون دولار نقدًا.
وتتوقع الشركة أن يتراوح إنتاج الربع الثالث بين 31 مليار دولار و38 مليار دولار. وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن يتراوح هامش الربح من البيع بين 85 نقطة أساس و110 نقاط أساس.
وقال إيشبيا: “في اليومين الماضيين، وصلت السوق إلى نقطة انعطاف حيث يمكننا أن ننظر إلى “هل يمكن أن تكون طفرة قطاع إعادة التمويل العقاري هنا الآن؟”. “إذا كان عمره 10 سنوات [Treasury yield] إذا بقي كما هو الآن وبقيت أسعار الفائدة على الرهن العقاري عند هذا الحد في الوقت الحالي، فسوف نتغلب على هذا التوجيه من منظور الإنتاج.
“لم نصل إلى هذه المرحلة بعد، ولكننا على أعتاب وقت محتمل ومثير للاهتمام للغاية.”
تم تداول أسهم UWM بالقرب من 8.50 دولار يوم الثلاثاء، بانخفاض أقل من 2٪ عن الإغلاق السابق وسط اضطرابات سوق الأسهم المرتبطة بمخاوف المستثمرين من الركود في الولايات المتحدة.
