لم يبدأ تثبيت معدل الرهن العقاري في عام 2022
يحدث تثبيت معدل الرهن العقاري لأنه حتى التغييرات الصغيرة في معدلات الرهن العقاري يمكن أن تحدث فرقًا كبيرًا في التكاليف. على سبيل المثال، بالنسبة لمنزل بسعر 390 ألف دولار ــ السعر المتوسط لمنزل أسرة واحدة في الولايات المتحدة في إبريل/نيسان 2024 ــ مع دفعة مقدمة بنسبة 10%، فإن الرهن العقاري النموذجي سيبلغ نحو 350 ألف دولار.
مقابل كل 50 نقطة أساس تغيير في أسعار الرهن العقاري، سيتغير الدفع الشهري لهذا المنزل بمقدار 112 دولارًا.
ومع ذلك، إذا سألت، يعتقد معظم الناس أن تقييد الرهن العقاري قد حدث في عام 2022. وقد بدأ بالفعل قبل ذلك بعدة سنوات.
لماذا بدأ الإغلاق قبل عام 2022؟
في ورقة بحثية من نوع HousingWire، تم استخدام أبحاث ألتوس لقد بحثنا في هذه الظاهرة وكشفنا عن نهج جديد لتحليل المخزون المقيد – المخزون المتعارض مع المعاملات – وكشفنا عن رؤى مفاجئة قد تغير وجهة نظرك حول كيفية أداء قطاعي العقارات والرهن العقاري في السنوات المقبلة.
باستخدام البيانات الخاصة من Altos Research، نحدد الأسباب الجذرية لتأثير الانغلاق، ونشرح كيفية تشكيل السوق اليوم، ونتوقع ما قد يحدث بعد ذلك.
FHFA في ورقتها البحثية الصادرة في مارس 2024، تأثير الانغلاق على ارتفاع معدلات الرهن العقاري، حدد مدى ارتفاع معدلات الرهن العقاري في تباطؤ شراء المساكن في عام 2023. وطور الباحثون إطارًا لتقدير عدد مبيعات المنازل في عام 2024 بناءً على المستويات الحالية لمعدلات الرهن العقاري. وخلصوا إلى أن التأثير الصافي للارتفاع السريع في معدلات الرهن العقاري أدى إلى انخفاض مبيعات المنازل بمقدار 1.3 مليون بين مارس 2022 وديسمبر 2023. إن صاحب المنزل الذي لديه رهن عقاري بنسبة 4٪ أقل احتمالا بنسبة 50٪ لبيع منزله عندما تكون المعدلات عند 7٪ مما لو كانت السائدة. وكانت المعدلات لا تزال عند 4٪.
نهج جديد
استخدم المؤلفون نهجا جديدا لتحديد ما إذا كان المنزل لا يباع. وقاموا بمقارنة الرهون العقارية ذات السعر الثابت بالرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل. لا يخضع أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية ذات أسعار قابلة للتعديل للقفل لأن أسعارهم معدلة. ما لم يتم قياسه في ورقة FHFA هو كيف أنه بحلول عام 2023، كان حجم البائع قد انخفض بالفعل منذ ما يقرب من عقد من الزمن.
وبحلول الربع الأول من عام 2015، كان أكثر من 60% من أصحاب المنازل الأمريكيين الذين لديهم قروض عقارية لديهم معدلات فائدة أقل من 5%. بحلول الربع الأول من عام 2022، كان 80% من حاملي الرهن العقاري مقيدين بتمويلهم الرخيص بشكل لا يصدق.
في تلك الفترة، يمكننا أن نرى انخفاض حجم البائع حيث كان لدى المزيد والمزيد من الأمريكيين قروض عقارية أقل من 5٪. وبعبارة أخرى، لا يقتصر الأمر على الفرق بين معدل الرهن العقاري السائد وسعر الفائدة الذي تحتفظ به فحسب، بل إنه في الواقع مجرد الحصول على صفقة رائعة حقًا. الأمر بسيط: عندما يكون المال رخيصًا جدًا، فإننا نرغب في امتلاك العقارات. كلما انخفضت معدلات الرهن العقاري، قل عدد بائعي المنازل لدينا.
نرى نفس النمط في معدل القوائم الجديدة كل أسبوع. طوال معظم العقد الماضي، دخل عدد أقل من البائعين إلى السوق كل عام. لقد أوضحنا أدناه اتجاه السوق المتقلص من خلال إظهار متوسط عدد القوائم الجديدة في أول 14 أسبوعًا من كل عام.
وفي عامي 2020 و2021، تسارعت مبيعات المنازل بشكل كبير مع انخفاض معدلات الرهن العقاري. ومن خلال مشاهدة بيانات المخزون غير المباع، يمكننا أن نلاحظ أن الطلب تسارع أكثر من العرض في هذا الوقت. ويمكن القول إن مبيعات المنازل كانت ستكون أكبر لو كان هناك المزيد من المنازل المتاحة للشراء. نحن نسمي هذا سوقًا مقيدًا بالعرض. يعود جزء من تباطؤ مبيعات المنازل في عام 2023 إلى نقص المخزون. وكان هذا سوقا محدودة العرض. في عام 2024 مع زيادة المخزون، يمكننا أن نرى زيادة في معدل المبيعات أيضًا. وهذا على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري لا تزال في ارتفاع.
وهذا هو السبب في أن استخدام المخزون كمقياس للحجز أكثر فائدة من المبيعات، لأن المبيعات ليست مقياسًا كافيًا للطلب في سوق محدودة العرض. وفي أغلب سنوات العقد الماضي، تجاوز الطلب على المساكن العرض المتاح، مما أدى إلى كبح المبيعات ودفع أسعار المساكن إلى مستويات جديدة من عدم القدرة على تحمل تكاليفها.
لم يبدأ الإغلاق في عام 2022 عندما ارتفعت الأسعار. نؤكد أن الإغلاق بدأ في عام 2014 عندما بدأت الأسعار في الانخفاض وأصبح أصحاب المنازل أكثر ترددًا في البيع.
هل تريد المزيد من الأفكار حول تثبيت معدل الرهن العقاري وكيف يمكنك تطبيق هذه البيانات على عملك؟ شراء ورقة بحثية من شركة HousingWire: إن تأثير تثبيت معدل الرهن العقاري يشكل السوق اليوم.
