لماذا يعتقد المستثمرون أن CoStar تتمتع بميزة كبيرة بعد تسوية NAR

قنبلة الجمعة – الرابطة الوطنية للوسطاء العقارييناقترح تسوية بقيمة 418 مليون دولار للدعاوى القضائية التي رفعتها لجنة العقارات – مما أدى إلى موجة من التداول للأسهم في قطاع العقارات السكنية.

ارتفعت أحجام التداول في ثماني شركات وساطة سكنية أو شركات إدراج بنسبة 319٪ إلى ما يقرب من 80 مليون سهم يوم الجمعة.

من هذه الشركات الثماني – زيلو (ناسداك: Z)، eXp (ناسداك: إكسبي)، ريدفين (ناسداك: RDFN)، ري/ماكس (رمزها في بورصة نيويورك: ريماكس)، في أي مكان العقارات (رمزها في بورصة نيويورك: هاوس)، كوستار (ناسداك: CSGP)، بوصلة (رمزها في بورصة نيويورك: كومب)، دوجلاس إليمان (رمزها في بورصة نيويورك: دوج) و الوساطة الحقيقية (Nasdaq: REAX) – ارتفع سعر سهم CoStar فقط.

وبينما ارتفع سهم CoStar بأكثر من 8% خلال اليوم، انخفضت أسهم الشركات الأخرى بنسبة 4.9-14.3%. كان هناك بعض الاعتدال في الأيام التي تلت ذلك، لكن CoStar تظل الشركة الوحيدة التي ارتفعت منذ ظهور الأخبار عن التسوية المقترحة لـ NAR.

ومن بين هذه الشركات الثماني، تعد CoStar وZillow الأكبر من حيث القيمة السوقية. ويبدو أن المسارات المعاكسة لأسعار أسهمها تعكس شهية المستثمرين لنماذج أعمالهم المختلفة.

زيلو

لسنوات، سيطرت Zillow على قوائم المنازل عبر الإنترنت.

في ديسمبر الماضي، حققت Zillow 105 مليون زائر فريد، وفقًا لبيانات Comscore المذكورة في مواد المستثمر الخاصة بـ Zillow. وهذا يزيد بمقدار 12 مليونًا عن Netflix و32 مليونًا عن LinkedIn. يبحث مستخدمو محرك البحث عن “Zillow” أكثر من “العقارات”، ويتم البحث عن “Zillow” أكثر من ثلاثة أضعاف المنافسين. Realtor.comوفقا لنفس مواد المستثمر.

تقوم الشركة بتحقيق الدخل من حركة مرور منصتها بعدة طرق، في المقام الأول عن طريق بيع العملاء المحتملين وأدوات البرامج كخدمة للوكلاء والخدمات الإعلانية. في السنوات الأخيرة، أطلقت Zillow أيضًا قطاعات لقوائم الإيجار وإنشاء الرهن العقاري؛ قامت بتشغيل قطاع الشراء الفوري لفترة وجيزة، والذي تم إغلاقه الآن.

ومع ذلك، لا تزال الشركة تحقق الغالبية العظمى من إيراداتها – 75% في عام 2023 – من الخدمات التي تقدمها للوسطاء والوكلاء في سوق الوحدات السكنية المعروضة للبيع.

ويبدو أن تركيز الإيرادات هو ما دفع المستثمرين إلى الخروج يوم الجمعة.

تتضمن التسوية المقترحة من NAR – والتي لا تزال بحاجة إلى موافقة المحكمة – العديد من التغييرات في القواعد، بما في ذلك متطلب جديد يقضي بأن يقوم وكلاء المشتري بالدخول في اتفاقية وسيط مشتري مكتوبة مع العملاء. كما أنه يحظر على NAR وضع القواعد التي من شأنها أن تسمح لوكيل البائع بتعيين تعويض لوكيل المشتري، وإزالة معلومات العمولة من حقول MLS، وإلغاء أي متطلبات يشترك فيها الوكلاء في خدمات القوائم المتعددة.

وفيما يتعلق بالتسوية المقترحة من NAR، قال متحدث باسم Zillow لـ HousingWire عبر البريد الإلكتروني: “نحن نؤمن بشدة بأهمية التمثيل المستقل لكل من المشترين والبائعين، بالإضافة إلى عمولات الوكيل العادلة والشفافة والقابلة للتفاوض. في حين أنه من السابق لأوانه معرفة كيف يمكن للتغييرات من هذه التسوية أن تؤثر على السوق، فإن الأمر الواضح – وما دافعت عنه Zillow دائمًا – هو أن المزيد من الشفافية أمر جيد. يجب أن يتمتع الجميع بإمكانية الوصول إلى جميع القوائم، ويجب تمكين المستهلكين بمعلومات حول القوائم وكيفية دفع عمولات الوكيل. سنواصل الدفاع عن المصالح الفضلى للمستهلكين، والتي نعتقد أنها تفيد أيضًا الوكلاء والصناعة ككل.”

ورفضت Zillow التعليق على تحركات أسعار الأسهم الأخيرة.

يخشى بعض المستثمرين أن التوقف عن الممارسة القائمة منذ فترة طويلة المتمثلة في تقديم البائعين تعويضات لوكلاء المشترين في قوائم MLS الخاصة بهم – والتي زعم البعض أنها كانت ذخيرة لتوجيه العملاء – يمكن أن يؤدي إلى حصول وكلاء المشترين على تعويضات أقل أو استبعادهم من عملية شراء/بيع المنازل تمامًا.

ويتوقع هؤلاء المستثمرون أنفسهم عددًا أقل من وكلاء المشترين نتيجة لذلك، أو على الأقل عددًا أقل من الذين سيدفعون مقابل الخدمات المميزة التي تقدمها Zillow. إنه مصدر قلق اعترفت به Zillow في مواد أرباح الربع الرابع.

وجاء في المواد: “ليس لدينا عقود طويلة الأجل مع العديد من شركائنا العقاريين”. “يمكن لشركائنا العقاريين اختيار تعديل أو إيقاف علاقاتهم معنا بإشعار مسبق بسيط أو بدون إشعار مسبق.”

ويستمر في الإشارة إلى أنه “حتى الانخفاضات المتواضعة في الإنفاق الفردي عبر مجموعة الشركاء العقاريين … يمكن أن يكون لها تأثير سلبي كبير على قدرتنا على استخدام العائدات المتولدة من منتجاتنا وخدماتنا السكنية للاستثمار في منتجاتنا وخدماتنا الأخرى … [and] يمكن أن يؤثر أيضًا سلبًا على نتائج عملياتنا.”

وفي شريحة عرض تقديمي للمستثمرين في فبراير، أكدت Zillow أنها عملت على تنويع إيراداتها، وكانت الإيرادات المرتبطة بجانب الشراء أقل من النصف – 48٪ – من إيراداتها في النصف الثاني من عام 2023.

قد يكون هذا إطارًا ورديًا بعض الشيء لتأثير وكلاء المشترين على إيرادات ZIllow. وجاء حوالي 73% من الإيرادات في هذه الفترة من القطاع السكني، والذي يتضمن الإيرادات من وكلاء البائع وقوائم المنازل المشيدة حديثًا. اثنان من كل ثلاثة دولارات حققها القطاع السكني جاءت من الخدمات المقدمة لوكلاء المشترين.

وكما أشارت Zillow في مواد أرباح الربع الرابع، فإن قدرتها على الاستثمار في نمو قطاعات الإيجارات والرهن العقاري – المسؤولة عن 25٪ مجتمعة من الإيرادات – تعتمد على النقد الناتج عن القطاع السكني.

ومرة أخرى، فإن أي نزوح محتمل لوكلاء المشترين نتيجة للتسوية سيبدأ مع أولئك الذين يكافحون بالفعل من أجل الحصول على معاملات الأراضي. تشير دراسة حديثة إلى أن ما يصل إلى 70% من الوكلاء باعوا خمسة منازل أو أقل في العام الماضي. من غير المرجح أن يكون هؤلاء الوكلاء، الذين يعمل الكثير منهم في الصناعة بدوام جزئي فقط، هم أولئك الذين يدفعون مقابل الخدمات المتميزة من Zillow، مما يشير إلى أن النزوح المحتمل للوكلاء يجب أن يكون كبيرًا حتى يؤثر بشكل كبير على التدفقات النقدية لشركة Zillow.

كوستار

ليست هذه هي المرة الأولى التي يرتفع فيها سعر سهم CoStar بسبب الأخبار المتعلقة بالدعاوى القضائية للجنة. وصف تقرير KBW العام الماضي شركة CoStar بأنها “المستفيد الأكبر” من التغيير في مشهد وكيل المشتري، وارتفعت أسهم CoStar في أكتوبر بعد أنباء الحكم على Sitzer/Burnett.

في الواقع، استفادت أسهم CoStar كثيرًا من عناوين الدعاوى القضائية التي رفعتها اللجنة، لدرجة أن الرئيس التنفيذي آندي فلورانس شعر بأنه مضطر لإخبار شركة HousingWire في مقابلة أجريت معه في نوفمبر أن شركة CoStar “لم يكن لها أي علاقة بهذه الدعوى القضائية”.

بدأ سعر سهم CoStar صباح الجمعة عند 87.94 دولارًا وأنهى اليوم عند 95.09 دولارًا. وفي يوم الاثنين، وصل لفترة وجيزة إلى أعلى مستوى له عند 99.09 دولارًا قبل أن يعود إلى نطاق 94 دولارًا في وقت لاحق من الأسبوع. من الواضح أن المستثمرين يعتبرون التسوية التي اقترحتها NAR بمثابة أخبار جيدة لشركة CoStar التي تمتلكها Homes.com و شقق.كوم، من بين الشركات التابعة الأخرى.

وذلك لأنه على عكس بوابات البحث عن المنازل الأخرى، لا يبيع موقع Homes.com مشتري المنازل إلى وكلاء المشتري ولكنه يوفرها مجانًا إلى وكيل قائمة العقار، مما يحمي إيراداته من أي تأثيرات قد تحدث على وكلاء المشتري بسبب القواعد الجديدة.

“تعمل النماذج المنافسة على تحقيق الدخل من وكالة المشتري، حيث تحصل على ثلث عمولات الوكيل”، كما جاء في عرض شرائح مستثمر CoStar. “يوفر موقع Homes.com الملايين من العملاء المحتملين المجانيين لوكلاء الإدراج للمساعدة في بيع المنزل.”

تضاعفت شركة CoStar من هذا التمييز الشهر الماضي عندما أطلقت عضويات الاشتراك التي تسمح لوكلاء البائع بنقل قوائمهم إلى أعلى في ترتيب فرز نتائج بحث Homes.com. وتتوقع الشركة أن يؤدي مستوى العضوية هذا إلى تعزيز الإيرادات السكنية هذا العام.

وعلى عكس Zillow أيضًا، يعد القطاع السكني في CoStar هو أصغر قطاع إيرادات، حيث كان مسؤولاً عن 2٪ فقط من إيراداته في العام الماضي.

ولم يستجب المتحدث باسم CoStar لطلب التعليق يوم الثلاثاء.

متعلق ب