التحليل: أنماط إعادة شراء القروض في فاني وفريدي متباينة
مراجعة لنفس البيانات على مستوى قروض الوكالة من قبل شركة تحليلات الرهن العقاري العودية يُظهر أن عدد قروض إعادة الشراء لشركة فريدي ماك، اعتبارًا من الربع الأول من عام 2022، بلغ حوالي 2500 قرض، مقارنة بحوالي 1500 قرض مُعاد شراؤه لفاني ماي. ولكن اعتبارا من الربع الرابع من العام الماضي، اختفت هذه الفجوة تقريبا، حيث قامت كل وكالة بإعادة شراء حوالي 1000 قرض لكل منها.
“[Freddie] لقد حان الطريق إلى أسفل [in its loan-repurchase count]، والآن هم نفس الشيء تقريبًا [as Fannie]وقال ريتشارد كوس، كبير مسؤولي الأبحاث في شركة Recursion: “هذا أمر مثير للاهتمام حقًا”.
ردًا على التحليلات التي أجراها Recursion وSterling Point’s Ludden، قدم متحدث باسم Fannie Mae التعليق التالي عبر البريد الإلكتروني:
“لا يمكننا التحقق من صحة تحليل الطرف الثالث هذا. كما هو مذكور في نموذج 2023 10-K [filed with the U.S. Securities and Exchange Commission, or SEC] بالنسبة للقروض التي تم تسليمها خلال فترة الـ 12 شهرًا المنتهية في 31 مايو 2023، انخفض المبلغ الدولاري لطلبات إعادة شراء القروض الصادرة بنسبة 42٪ تقريبًا مقارنة بفترة الـ 12 شهرًا السابقة.
تقسمها
كان هناك إجمالي 335.6 مليون دولار أمريكي من طلبات إعادة الشراء الصادرة لمدة 12 شهرًا تنتهي في 31 مايو 2022، وفقًا للأرقام المقدمة في ملف فاني لهيئة الأوراق المالية والبورصات، وكان هناك إجمالي 194.2 مليون دولار أمريكي من طلبات إعادة الشراء الصادرة لنفس الفترة من عام 2023. يمثل انخفاضًا بنسبة 42٪ في حجم طلبات القروض بالدولار على أساس سنوي.
ومع ذلك، فإن معدل طلب إعادة شراء القروض من فاني هو مسألة أخرى. وقد زاد على مدى فترتي المقارنة البالغ عددهما 12 شهرًا – من 0.32% من إجمالي القروض المقدمة إلى 0.51% من القروض المقدمة. وتستند النسب المئوية إلى طلبات إعادة الشراء الصادرة اعتبارًا من نهاية العام على القروض المقدمة خلال فترات الـ 12 شهرًا المنتهية في 31 مايو في عامي 2022 و2023.
كما انخفضت القروض المقدمة إلى فاني بشكل كبير خلال فترات الـ 12 شهرًا مقارنة، من حوالي 1.1 تريليون دولار إلى 381 مليار دولار، حسبما يظهر ملف فاني لدى هيئة الأوراق المالية والبورصة (صفحة 81).
تتضمن طلبات إعادة الشراء في الربع الحالي القروض المستحقة التي نشأت في الأرباع السابقة، لذلك هناك وقت تأخير بين إنشاء القروض وطلبات إعادة الشراء، إن وجدت، على تلك القروض. للحصول على فكرة عن تأثير إعادة شراء القروض الذي يشعر به منشئو الرهن العقاري على المستوى الأرضي، قام لودن بفحص عمليات إعادة شراء المقرضين لقروض فاني كنسبة مئوية من عمليات الإنشاء الجديدة في نفس الربع.
وقال: “أعاد المقرضون شراء قرض واحد من فاني ماي مقابل كل 125 قرضًا أنشأوها في الربع الرابع من عام 2023، مقابل معدل إعادة شراء قدره 0.8٪”، مضيفًا أن هذا هو أعلى مستوى من عمليات إعادة الشراء للأصول خلال عقد من الزمن على الأقل. “يساعدك ذلك على قياس التأثير الذي يشعر به المقرضون أثناء قيامهم بإنشاء القروض والقروض التي تعود إليهم.”
لم تكن الأرقام القابلة للمقارنة حول معدلات إعادة شراء القروض متاحة في أحدث ملف لـ Freddie 10-K SEC (تقريرها السنوي لعام 2023)، ولم يرد مسؤولو Freddie على طلب للتعليق. ومع ذلك، فإن تسجيل الوكالات لدى لجنة الأوراق المالية والبورصات (SEC) يشير في الصفحة 74 إلى أن الحجم الدولاري لإجمالي “طلبات إعادة الشراء” انخفض بشكل كبير.
“اعتبارًا من 31 ديسمبر 2023 و31 ديسمبر 2022، أصبح UPB [unpaid principal balance] من القروض الخاضعة لطلبات إعادة الشراء الصادرة للبائعين ومقدمي الخدمة من العائلة الواحدة [versus loans actually repurchased] كان حوالي 0.5 مليار دولار [$500 million] و1.3 مليار دولار على التوالي، حسبما ورد في ملف فريدي لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات.
إيجابية الاتجاه
بيت ميلز، نائب الرئيس الأول للسياسة السكنية والمشاركة الإستراتيجية للصناعة في جمعية المصرفيين للرهن العقاري (ماجستير في إدارة الأعمال)، يؤكد على أن أنماط إعادة شراء القروض في كلتا الوكالتين آخذة في التحسن. وبالإضافة إلى ذلك، قال ميلز إن الجهود جارية في كلا الوكالتين لمواصلة هذا الاتجاه.
“[Freddie has done] قال ميلز: “هناك أشياء مهمة حول عملية المراجعة الثانية قبل انتهاء طلب إعادة الشراء”. “… الآن لديهم برنامج تجريبي جديد تمامًا.
“ليس لدينا نتائج في هذا الشأن حتى الآن، ولكن كان ذلك بمثابة جهد لإعادة التفكير في العملية، ونحن مهتمون جدًا برؤية تعليقات الأعضاء حول ذلك.”
يستخدم برنامج فريدي التجريبي نظامًا قائمًا على الرسوم مصممًا لمكافأة المقرضين الذين يقدمون قروضًا عالية الجودة. تم إطلاق البرنامج الجديد في الربع الأخير من عام 2023 ويشارك فيه حوالي 12-15 مقرضًا يمثلون قطاعًا عريضًا من صناعة الرهن العقاري.
“على وجه التحديد، لن يخضع المقرضون لإعادة شراء معظم القروض ذات الأداء، وسيخضعون بدلاً من ذلك لهيكل قائم على الرسوم يعتمد على معدلات الجودة غير المقبولة (NAQ)،” كما جاء في وصف فريدي للبرنامج التجريبي. “سيتم تطبيق الرسوم بشكل موحد على المقرضين المتوسطين والكبيرين بناءً على معدلات NAQ وسيتم التنازل عنها للمقرضين الصغار الذين لا يقدمون حجمًا كبيرًا بما يكفي لإنشاء معدل NAQ ذي دلالة إحصائية.
“القروض المتعثرة خلال 36 شهرًا أو التي تتعرض لعيوب على مدى عمر القرض ستظل خاضعة لإعادة الشراء.”
توماس بوكر هو كبير مسؤولي الإستراتيجية في تقنية كاندور، وهي شركة متخصصة في التكنولوجيا المالية تقدم للعملاء خدمة اكتتاب الرهن العقاري الآلية التي تتضمن التركيز على تقييم مخاطر الائتمان والمعلومات.
“أراهن أن فاني ماي ستفعل شيئاً مماثلاً [to Fannie’s pilot] في المستقبل في محاولة لمحاولة تخفيف التعرض لهذه الالتزامات الطارئة متعددة السنوات [loan repurchases]”، قال كاندور. “أعتقد أن هذا يمثل حقًا تعرضًا كبيرًا.”
وقال ميلز إن فاني اتخذت بعض الخطوات الإيجابية على صعيد إعادة شراء القروض. على سبيل المثال، قال: “بدلاً من صياغة طلب إعادة الشراء، سيخرجون بإشعار بوجود عيب محتمل يتضمن [indicates] “قد تكون هناك مشكلة في هذا القرض” ثم اطلب من المُقرض “تكملة المستندات أو الرد” على الإشعار.
“لقد وضعت فاني أيضًا الكثير من الأسهم في محاولة نقل الأشخاص [lenders] وأضاف ميلز: “إلى تقنيتهم التي ستوفر بشكل أساسي المزيد من جوانب اليقين في اليوم الأول والتي ستقلل من احتمالية طلب إعادة الشراء”. “… هذه العملية برمتها، في كثير من الحالات، تعود إلى أحكام فردية حول أشياء يمكن أن يختلف الناس حولها.
“لذا فإن الضجيج لن يختفي أبدًا. … لكنني أعتقد بالتأكيد أن التقدم هو الاتجاه [at both agencies] وقال “لقد كان إيجابيا”.
وشدد المتحدث باسم فاني ماي على أن الوكالة “تواصل العمل مع المقرضين والمجموعات التجارية الصناعية لتحسين جودة تصنيع القروض ومعالجة التعليقات في عملية إعادة الشراء”.
“… تلتزم Fannie Mae بتزويد المقرضين بالمنتجات والخدمات، مثل حاسبة دخل العاملين لحسابهم الخاص التي تم إصدارها مؤخرًا وحل خدمة التحقق من صحة DU الخاص بنا، والذي يساعد في منع حدوث أخطاء في تصنيع القروض في المقام الأول.”
وأوضح كاندورز بوكر أن طبيعة الخلل الذي يدفع العديد من عمليات إعادة الشراء غالبًا ما تكون مستندًا مفقودًا، وليست حسابات سيئة.
وأضاف: “وهناك أساليب نظامية أعتقد أن الوكالتين تتخذانها من شأنها أن تقلل من عمليات إعادة الشراء”. “… إن الحوافز لتقليل العيوب كبيرة، وجزء مما ستراه في المستقبل هو المزيد والمزيد [quality-control] الأنشطة في الواجهة الأمامية للعمل.”
الشفافية مطلوبة
ومع ذلك، فإن بيانات إعادة شراء القروض التي أصدرتها الوكالتان قديمة وغير مكتملة ومن الصعب مقارنتها على أساس “من تفاح إلى تفاح”، لذلك هناك حاجة حقيقية لمزيد من شفافية بيانات إعادة شراء القروض من كل من فاني ماي وفريدي ماك، الصناعة. تجادل المصادر.
“إذا قاموا بتوسيع مجموعة بياناتهم على مستوى القروض لتشمل طلبات إعادة الشراء المعلقة، فسنكون قادرين على تأكيد ما يريدونه بشكل أكثر وضوحًا”. [the agencies] قال لودن. “ولكن لأنهم لا يفعلون ذلك [release such data]فهذا يعني أننا نعمل دائمًا في ظل تأخير كبير.
ويوافق ميلز الحائز على ماجستير إدارة الأعمال على أن زيادة الشفافية من كلتا الوكالتين ستكون بمثابة ميزة إضافية لصناعة الرهن العقاري. وقال بوجود الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA)، التي تشرف على فاني وفريدي، تصدر إصدارات منتظمة وشاملة و”متسقة”. [loan-repurchase] “إن البيانات التي تم الإبلاغ عنها بنفس الطريقة” لكلتا الوكالتين “بالنسبة للسوق لتقييم قضية إعادة الشراء” ستكون “منطقية”.
“إذا كنت تنظر فقط إلى حجم [actual] وأضاف ميلز: “عمليات إعادة الشراء، ولكنك لا تنظر إلى عدد القروض التي تمت مراجعتها… فأنت بحاجة إلى كلا الجزأين”. “تحتاج إلى محاذاة السنة والربع التي نشأت فيها القروض ومتى [repurchase review] قد تم.
“عليك مواءمة هذه الأشياء، وإلا ستحصل على بيانات منحرفة، خاصة عندما [loan] الكميات تتزايد بسرعة أو تتناقص بسرعة.”
بريان هيل، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة استشارية شركاء استشارات الرهن العقاريوأضاف أنه من الناحية المالية في الوقت الحالي، “لا يزال هذا أحد أسوأ الأوقات بالنسبة لصناعة الرهن العقاري، والناس منهكون”.
“… إذا كنت شخصًا ذكيًا تدير عمليات إعادة الشراء وتقودها [at one of the agencies]وأضاف هيل: “من مصلحتك التأكد من أن مطالبك مشروعة وعملية ومعقولة”. “هناك ديناميكية، أو سلسلة متصلة، بين عدد المرات التي ألكمتك فيها على وجهك [with a loan-repurchase demand] ثم اطلب الحجم الخاص بك.
… أستطيع أن أضع 90٪ من عملائي خارج العمل، على ما أعتقد، إذا أردت ذلك، لكنني لست متأكدًا من كيفية توفير هذا العمل لي في المستقبل…. لا يمكنك أن تظهر وتطعن الجرحى”.
