يستكشف خبير إنتاج المساكن وتنظيم الأراضي الحلول المحتملة للقدرة على تحمل التكاليف
في حلقة هذا الأسبوع من بودكاست Top Of Mind، أبحاث ألتوس يستكشف الرئيس مايك سيمونسن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان وأزمة العرض التي تواجه الولايات المتحدة ومدنها الكبرى.
ينضم سالم فورث إلى سيمونسن لمشاركة آراء خبرائه حول أزمة الإسكان الحالية والعوامل المختلفة التي تؤثر على التطوير الجديد في مدن معينة. فورث هو زميل باحث ومدير المشروع الحضري لـ مركز ميركاتوس في جامعة جورج ميسون. تركز أبحاثه على إنتاج المساكن واستخدام الأراضي على المستوى المحلي.
تبدأ المحادثة بسؤال حول سياسات الإسكان وتأثيراتها على مناطق معينة في كاليفورنيا. يطلب سيمونسن من فورث مقارنة سياسات الإسكان في كاليفورنيا بالولايات الأخرى وتسليط الضوء على كيفية تأثير هذه السياسات على الحياة الأمريكية.
يقول فورث إن سياسات الإسكان يمكن أن تؤثر على كل جانب من جوانب حياة الشخص، بما في ذلك تكوين الأسرة، والأصدقاء، والسفر، والترفيه، وغير ذلك. ويقول إن الصناعة تشير إلى هذا المبدأ باعتباره “نظرية الإسكان في كل شيء”. ويمتد الإسكان الذي لا يمكن تحمل تكاليفه إلى كل جانب آخر من جوانب الحياة، وهو ما يؤثر على أفراد الطبقة العاملة ويجبرهم على الانتقال إلى مناطق أقل جودة.
بعد ذلك، يتعمق فورث في القضايا الأساسية التي تواجه سوق الإسكان. وهو يعتقد أن سياسات الإسكان الأمريكية جعلت من الصعب بناء منازل جديدة في مناطق معينة بسبب التقسيم المفرط للمناطق.
لكن الأمر لا يزال يتطلب أكثر من مجرد تغييرات تقسيم المناطق لتغيير اتجاه السوق. يحث فورث الجمهور على دراسة الإسكان من منظور القوائم الجديدة بدلاً من منظور سعر السوق. يؤدي ارتفاع تكاليف البناء إلى نقص في القوائم والعكس صحيح. ولمعالجة هذا الأمر، يعد حل مشكلة التطوير أمرًا أساسيًا.
يقول فورث: “بالنسبة لي، الشيء الأساسي الحقيقي والخطأ على المدى الطويل هو أننا جعلنا بناء مساكن جديدة أمرًا صعبًا في المقام الأول من خلال القيود الجغرافية، وهو ما نسميه عادة تقسيم المناطق”.
يتابع سيمونسن بسؤال آخر حول نشاط البناء على المستوى الدولي. ويذكر أيضًا أن نقص البناء شائع في الغالب في البلدان الناطقة باللغة الإنجليزية، على الرغم من أن بعض البلدان تعمل على خفض الأسعار عن طريق إزالة السلطة المحلية لتقليل فرص التنمية. وبعبارة أخرى، فإن الحكومات الدولية تصارع سلطات اتخاذ القرار بعيداً عن الحكومات المحلية عندما يتعلق الأمر بإنشاء مساكن جديدة.
بعض الأمثلة التي يستشهد بها فورث تشمل كندا ونيوزيلندا والمملكة المتحدة. وفي الولايات المتحدة، تتحول مدن مثل ممفيس وأوستن نحو مكاسب العرض قصيرة الأجل التي يمكن أن تستوعب المهتمين بالانتقال إلى هناك، على عكس مدن مثل سان فرانسيسكو.
ويوضح فورث أن البناء الجديد في المناطق ذات الطلب المرتفع يمكن أن يتغلب على العجز في الإسكان ويحافظ على مشتري المنازل، بدلاً من إجبارهم على المناطق ذات الطلب المنخفض وبأسعار أقل.
بعد ذلك، يتحول الحديث إلى حلول الإسكان بأسعار معقولة. يسلط فورث الضوء على أوستن كمثال بارز لمدينة زادت من قدرتها على تحمل تكاليف السكن من خلال تغييرات السياسة – بما في ذلك تخفيض الحد الأدنى لمتطلبات حجم القطعة من حوالي 6000 قدم مربع إلى 1800 قدم مربع.
قامت مدن أخرى بتخفيض متطلبات التوافق وإرشادات وقوف السيارات أثناء التقسيم. تكتسب المباني ذات الدرج الواحد، والتي تم تصميمها بدرج واحد ومخرج للحريق، شعبية أيضًا كبدائل للمشترين من الطبقة المتوسطة وتكون تكلفة بنائها أقل.
بعد هذه النقطة، يذكر سيمونسن عاملاً آخر يؤثر على تطوير الإسكان: انخفاض الهجرة. ويذكر فورث أن الهجرة تدفع عمالة البناء، حيث يلجأ المطورون في كثير من الأحيان إلى أساليب قاسية لجلب المهاجرين إلى الولايات المتحدة.
ويشير سيمونسن إلى أن بعض الاقتصاديين يعتقدون أن جلب المزيد من المهاجرين سيؤدي في الواقع إلى ارتفاع تكاليف الإسكان. لا يوافق فورث على ذلك، مشيرًا إلى أن المهاجرين غالبًا ما يوفرون تكاليف السكن من خلال العيش مع أسرهم. ولذلك، فإن تكاليف السكن لا تتأثر إلى حد كبير بالعمال المهاجرين.
أنهى سيمونسن وفورث الحلقة بنظرة أوسع لسوق الإسكان في المستقبل. يقسم فورث توقعاته إلى احتمالات جيدة وسيئة.
ويقول إنه في السيناريو السلبي، قد تواجه الولايات المتحدة ركودًا طويل الأمد من شأنه أن يجبر الحكومة على تجاهل إصلاح الإسكان لصالح قضايا أخرى. ومن الممكن أن تصبح المدن أكثر حصرية للعمال ذوي الدخل المرتفع مع دفع أفراد الطبقة العاملة إلى المناطق النائية. وفي المقابل، يمكن لهذه المناطق التي كانت في المتناول ذات يوم أن تصبح مشبعة بمشتري المساكن من الطبقة العاملة، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن.
السيناريو الأكثر إيجابية هو أن تشهد الولايات المتحدة نمواً أبطأ خلال السنوات القليلة المقبلة. لكن المدن الكبرى ستستمر في النمو وستستمر كاليفورنيا في عكس اتجاه الانخفاض السكاني الأخير.
