يقول محللو وكالة فيتش إن هذا التخفيض الكبير في أسعار الفائدة الفيدرالية لم يكن حلاً سحريًا للإسكان

سواء كان الأمر يتعلق بتحسين نموذج عملك، أو إتقان التقنيات الجديدة، أو اكتشاف استراتيجيات للاستفادة من الطفرة التالية في السوق، إنمان كونيكت نيويورك سوف يعدك لاتخاذ خطوات جريئة إلى الأمام. الفصل التالي على وشك أن يبدأ. كن جزءا منه. انضم إلينا والآلاف من قادة العقارات في الفترة من 22 إلى 24 يناير 2025.

لا يزال الطلب على المنازل أعلى من المتوسط ​​على المدى الطويل، لكن ندرة المخزون تعني أنه من غير المرجح أن ترتفع المبيعات حتى تقترب أسعار الفائدة على الرهن العقاري من 5 في المائة، حسبما ذكر محللون في وكالة فيتش للتصنيف الائتماني يوم الخميس.

ولأن المستثمرين الذين يمولون معظم القروض العقارية قد أخذوا في الاعتبار بالفعل خفض سعر الفائدة الفيدرالي يوم الأربعاء، فقد يتعين عليهم أن يكونوا أقل قلقًا بشأن المخاطر التي ينطوي عليها تمويل قروض المنازل إذا انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري أكثر بكثير مما كانت عليه بالفعل، كما حذر محللو فيتش.

شارك في استطلاع INMAN INDEX لشهر سبتمبر

وقال محللو فيتش: “إن الطلب على المساكن، مقاسًا بالمنازل المباعة أعلى من قائمة الأسعار ومتوسط ​​سعر البيع إلى القائمة، قد تراجع منذ أغسطس 2023 لكنه يظل أعلى من المتوسطات طويلة الأجل”. “سيساعد المزيد من الانخفاض في أسعار الفائدة على الرهن العقاري في تحسين القدرة على تحمل التكاليف ودعم الطلب، ولكن من المرجح أن يؤدي انخفاض المخزون إلى تقييد مبيعات المنازل حتى تقترب الأسعار من 5 بالمائة.”

بالنسبة لأولئك الذين يراقبون عن كثب أسعار الفائدة على الرهن العقاري، فإن خفض سعر الفائدة الفيدرالي المتوقع هذا الأسبوع قد يبدو معاكسًا للمناخ.

بعد أن قام البنك المركزي بخفض أسعار الفائدة قصيرة الأجل للمرة الأولى منذ 4 سنوات – بدءاً بما كان من المتوقع أن تكون حملة مطولة لخفض أسعار الفائدة مع خفض كبير قدره 50 نقطة أساس – ارتفعت أسعار الفائدة على قروض إدارة الإسكان الفدرالية والرهون العقارية المطابقة فعليًا بشكل كبير. قليلا الاربعاء.

أحد أسباب ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري هو أن صناع السياسة في بنك الاحتياطي الفيدرالي ظلوا يعلنون عن نيتهم ​​​​في خفض أسعار الفائدة لعدة أشهر. منذ أن وصلت إلى أعلى مستوى لها في عام 2024 في أبريل، انخفضت أسعار الفائدة على أسعار الفائدة الثابتة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما بأكثر من نقطة مئوية هذا الصيف.

ال أدوات السياسة النقدية إن ما هو متاح تحت تصرف بنك الاحتياطي الفيدرالي يسمح له بإجراء تعديلات دقيقة على أسعار الفائدة القصيرة الأجل، مع الإبقاء على سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية في حدود ربع نقطة مئوية من الهدف المنشود من قِبَل صناع السياسات.

لكن البنك المركزي لا يملك سيطرة مباشرة على أسعار الفائدة طويلة الأجل مثل عوائد سندات الخزانة والرهون العقارية، والتي يتم تحديدها إلى حد كبير من خلال العرض والطلب. إذا قرر المستثمرون – الذين يزنون العوامل بما في ذلك توقعات التضخم والنمو الاقتصادي والسياسة النقدية – أنه سيكون من الذكاء شراء السندات الحكومية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، فإن ذلك يمكن أن يدفع أسعار الفائدة طويلة الأجل إلى الانخفاض.

عندما سُئل رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول يوم الأربعاء عن مدى اعتقاده بأن أسعار الفائدة على الرهن العقاري قد تنخفض خلال العام المقبل، أشار إلى أنه الشخص الخطأ الذي يجب أن يسأله.

المؤتمر الصحفي لباول

وقال باول لإليزابيث شولتز من شبكة ABC الإخبارية: “من الصعب جدًا بالنسبة لي أن أقول ذلك”. “من وجهة نظرنا، لا أستطيع أن أتحدث حقا عن معدلات الرهن العقاري. سأقول… إن ذلك سيعتمد على كيفية تطور الاقتصاد».

وأشار باول إلى شولز بشأن أحدث تصريحات بنك الاحتياطي الفيدرالي ملخص التوقعات الاقتصادية (SEP)، والذي يوضح ما يتوقع أعضاء مجلس الاحتياطي الفيدرالي ورؤساء البنك الاحتياطي الفيدرالي أن يحدث مع النمو والبطالة والتضخم في الأشهر والسنوات المقبلة – وكيف يعتقدون أن أسعار الفائدة قصيرة الأجل قد تحتاج إلى تعديل.

ولمكافحة التضخم أثناء الوباء، رفع صناع السياسة في بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة معدل الأموال الفيدرالية 11 مرة بين مارس 2022 ويوليو 2023، ليصل إلى هدف يتراوح بين 5.25 و5.5 بالمئة – وهو أعلى مستوى منذ عام 2001. وخفض خفض الأربعاء الهدف إلى 4.75 إلى 5 بالمئة.

يُظهر “SEP” – و”المؤامرة النقطية” المرتبطة به – أن متوسط ​​توقعات صناع السياسة في بنك الاحتياطي الفيدرالي هو أنه بحلول نهاية العام المقبل، سيكون سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية أقل بنحو 2 في المائة عما كان عليه قبل خفض سعر الفائدة يوم الأربعاء.

وقال باول: “إذا سارت الأمور وفقًا لتلك التوقعات، فسوف تنخفض أسعار الفائدة الأخرى في الاقتصاد أيضًا”. “ومع ذلك، فإن معدل حدوث هذه الأشياء سيعتمد حقًا على كيفية أداء الاقتصاد. لا يمكننا أن ننظر إلى العام المقبل ونعرف ما الذي سيفعله الاقتصاد”.

خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي في أسعار الفائدة على الرهن العقاري

تتبع بيانات قفل المعدل بواسطة الأزرق الأمثل يظهر أن أسعار الفائدة على الرهون العقارية المتوافقة ذات السعر الثابت لمدة 30 عامًا وصلت إلى مستوى منخفض جديد لعام 2024 بنسبة 6.03 في المائة يوم الثلاثاء، لكنها ارتدت بمقدار 5 نقاط أساس بعد اجتماع بنك الاحتياطي الفيدرالي يوم الأربعاء.

وأظهر مسح أسبوعي للمقرضين أجرته جمعية المصرفيين للرهن العقاري أن طلبات الحصول على قروض الشراء ارتفعت بنسبة معدلة موسميا بنسبة 5 في المائة الأسبوع الماضي مقارنة بالأسبوع السابق، ولكنها أقل قليلا (0.4 في المائة) عن العام الماضي. وارتفعت طلبات إعادة التمويل بنسبة 24 في المائة على أساس أسبوعي و127 في المائة مقارنة بالعام الماضي.

قال جويل كان، نائب كبير الاقتصاديين في ماجستير إدارة الأعمال، إن الطلب على قروض الرهن العقاري التقليدية التي تلبي متطلبات فاني ماي وفريدي ماك ارتفع عما كان عليه قبل عام، حيث يشهد مشتري المنازل تحسنًا في ظروف القدرة على تحمل التكاليف، بسبب انخفاض أسعار الفائدة وتباطؤ نمو أسعار المنازل. إفادة.

لقد انخفضت أسعار الفائدة على القروض العقارية المطابقة بالفعل بأكثر من نقطة مئوية كاملة من أعلى مستوى لها في عام 2024 والذي بلغ 7.27 في المائة المسجل في 25 أبريل – وهو ما يقرب من حيث توقع الاقتصاديون في فاني ماي وجمعية المصرفيين للرهن العقاري (MBA) في أغسطس أن تكون في نهاية أغسطس العام المقبل.

توقعات معدل الرهن العقاري

وبأخذ وجهة نظر أطول، قال المحللون في وكالة فيتش للتصنيفات الائتمانية يوم الخميس إنهم يتوقعون ذلك عوائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، وهو مقياس لمعدلات الرهن العقاري، ليظل عند 3.5 في المائة في نهاية عام 2026 – أقل بمقدار ربع نقطة مئوية فقط من إغلاق يوم الخميس البالغ 3.74 في المائة.

وقال محللو فيتش إنه من أجل أن تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل أكبر، فإن “الفارق” بين سندات الخزانة لأجل 10 سنوات وأسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما يجب أن ينخفض.

ال انتشار 30-10 – التي حسبت وكالة فيتش أن متوسطها 1.8 نقطة مئوية خلال العقد الذي سبق الوباء – اتسعت إلى 3 في المائة في بعض الأحيان من العام الماضي.

بنك الاحتياطي الفيدرالي يقلص حيازاته من الرهن العقاري

كان المستثمرون يطالبون بعوائد أعلى على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) بسبب “مخاطر الدفع المسبق” – الخوف من أن المقترضين الذين يحصلون على قروض عندما تكون معدلات الرهن العقاري مرتفعة سيعيدون تمويلها عندما تنخفض.

بالإضافة إلى مخاطر الدفع المسبق، ضعف الطلب على سندات الرهن العقاري مع قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتقليص حيازاته الضخمة من سندات الرهن العقاري والديون الحكومية – وهي عملية تعرف باسم “التشديد الكمي”.

مع انخفاض معدلات الرهن العقاري، تنخفض أيضًا مخاطر الدفع المسبق. ويعتقد محللو وكالة فيتش أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري تقول إن الفارق 30-10 قد تقلص بالفعل إلى 2.6 نقطة مئوية هذا العام، ولكن من المحتمل أن يستمر هذا الاتجاه للمساعدة في جعل أسعار الفائدة على الرهن العقاري أقل من 6 في المائة.

وقال محللو فيتش إنه إذا انخفض عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات إلى 3.5 في المائة وعاد الفارق 30-10 إلى 1.8 نقطة مئوية، فإن ذلك سيترجم إلى معدلات فائدة على الرهن العقاري تبلغ 5.2 في المائة.

عند إصدار أحدث توقعاتهم الاقتصادية والإسكانية في أغسطس، قال الاقتصاديون في فاني ماي إن انخفاض أسعار الفائدة سيستغرق بعض الوقت ليترجم إلى مبيعات.

ويتمثل جزء من المشكلة في أنه بالإضافة إلى جعل المساكن أقل تكلفة بالنسبة للمشترين، فقد خلقت أسعار الفائدة المرتفعة على الرهن العقاري “تأثيراً مقيداً” للبائعين المحتملين الذين يترددون في التخلي عن المعدل المنخفض على رهنهم العقاري الحالي.

وردا على سؤال عما إذا كان انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري قد يشعل الطلب على الإسكان ويدفع الأسعار للارتفاع، قال باول إن انخفاض أسعار الفائدة يجب أن يساعد أيضا في توليد المزيد من العرض، من خلال تخفيف تأثير الإغلاق وجلب المزيد من القوائم إلى السوق.

وقال باول: “إن سوق الإسكان متجمد جزئيًا بسبب ثبات أسعار الفائدة المنخفضة”. “الناس لا يريدون بيع منازلهم لأن رهنهم العقاري منخفض للغاية [rate and] سيكون إعادة التمويل مكلفًا للغاية. ومع انخفاض أسعار الفائدة، سيبدأ الناس في التحرك أكثر، وربما بدأ هذا يحدث بالفعل.”

وقال باول: عندما يحدث ذلك، “يكون لديك بائع، ولكن لديك أيضًا مشتريًا جديدًا في كثير من الحالات”. “لذلك ليس من الواضح مقدار الطلب الإضافي الذي سينتج عن ذلك.”

احصل على النشرة الإخبارية الموجزة للرهن العقاري من Inman والتي يتم تسليمها مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك. تقرير أسبوعي عن أهم الأخبار في عالم الرهون العقارية وعمليات الإغلاق يتم تسليمه كل يوم أربعاء. انقر هنا للاشتراك.

البريد الإلكتروني مات كارتر