ثلاث ياردات وسحابة من الغبار
إنها سنة الانتخابات، ويبدو أن القدرة على تحمل تكاليف السكن تشكل مصدر قلق كبير للناخبين. لذلك، ليس من المستغرب أن نرى الإدارة وأعضاء الكونجرس يعلنون عن مبادرات تشريعية كبيرة لتعزيز ملكية المنازل – مثل 1شارع الائتمان الضريبي لمشتري المنازل وقانون الاستثمار في الأحياء لإصلاح المنازل القديمة.
مجتمع مقرضي المنازل في أمريكا (CHLA) تشيد بهذه المبادرات. مع توقف بنك الاحتياطي الفيدرالي عن شراء قروض الرهن العقاري، تضاعفت أسعار الرهن العقاري ووصلت فروق الأسعار على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات إلى أعلى مستوياتها التاريخية. مشتري المنزل الأمريكي يحتاج إلى المساعدة.
ولكن حان الوقت للتحقق من الواقع. لقد أصبح الكونجرس في حالة من الجمود، لذا فإن تفعيل هذه المبادرات أمر غير مرجح إلى حد كبير. فضلاً عن ذلك فإن محادثات الكونجرس تكون جيدة عندما يتعلق الأمر بالإسكان، ولكنها في أغلب الأحيان تسير في الاتجاه الخاطئ.
في مشروع قانون الضرائب لعام 2017، أدت الحدود القصوى لخصومات الضرائب الحكومية والمحلية (SALT) وزيادة الخصم القياسي إلى إلغاء خصم الفائدة على الرهن العقاري، مما أدى إلى إنهاء استخدامه للجميع باستثناء مشتري المنازل الأكثر ثراءً. وفي أواخر عام 2021، جدد الكونجرس ضريبة قدرها 10 نقاط أساس على قروض فاني ماي وفريدي ماك لعقد آخر – ليس على أساس مخاطر القروض، ولكن لدفع تكاليف الإنفاق غير السكني. يتم استخدام ملكية المنازل في كثير من الأحيان كحصالة فيدرالية.
والحقيقة هي أنه عندما يتعلق الأمر بالقدرة على تحمل تكاليف ملكية المنازل، فإن المكاسب لا تتحقق من خلال مقترحات تشريعية كبيرة – ولكن من خلال خطوات تدريجية إيجابية من جانب الوكالات التي تدير برامج الرهن العقاري الفيدرالية لدينا. وكما قال مدرب كرة القدم الأسطوري في ولاية أوهايو وودي هايز: “ثلاث ياردات وسحابة من الغبار.”
في فبراير 2023، أعلن مفوض قروض إدارة الإسكان الفدرالية جوردون عن خفض بمقدار 30 نقطة أساس في أقساط قروض إدارة الإسكان الفدرالية السنوية. وهذا أمر مهم، لأنه كما هو مذكور في تقرير IMB السنوي لـ CHLA, “84٪ من قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية كانت لمشتري المنازل لأول مرة، وكانت حصة قروض إدارة الإسكان الفدرالية من المقترضين السود والأسبان ضعف النسبة المئوية لجميع قروض الرهن العقاري الأخرى.”
هناك مشكلة أخرى وهي تحيز بائعي المنازل ضد المشترين الذين يستخدمون قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية، حيث يتم في كثير من الأحيان اختيار العروض المقدمة من المقترضين من غير قروض إدارة الإسكان الفدرالية على الرغم من انخفاض السعر. تشيد CHLA بقروض إدارة الإسكان الفدرالية لعملها في مبادرة “Mythbusters”، المصممة لنسف الخرافات حول قروض إدارة الإسكان الفدرالية من خلال تثقيف المقرضين وبائعي المنازل.
ولكن الآن يظهر تهديد جديد على هذه الجبهة. في حين يركز معظم الناس على الكيفية التي قد تغير بها تسوية عمولة NAR المقترحة صناعة العقارات، لا يوجد تركيز كافٍ على مشتري المنازل لأول مرة، الذين قد يضطرون إلى تقديم دفعات مقدمة أعلى بكثير، الأمر الذي قد يؤدي بدوره إلى تفاقم التحيز ضد مشتري المنازل الذين يستخدمون قروض إدارة الإسكان الفدرالية القروض.
كتبت CHLA إلى إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) وهيئة شؤون المحاربين القدامى (VA) وFHFA وRHS مرة أخرى في ديسمبر، محذرة من أن مشتري المنازل الذين يعانون من نقص الخدمات والأقليات والمخضرمين لأول مرة يمكن أن يتضرروا دون إجراء تغييرات على هذه البرامج من خلال التحول في مشتري المنازل الذين يضطرون إلى تمويل عمولة الوسيط الخاص بهم. ورغم أننا تعرضنا لبعض التوتر من إثارة هذه القضية في ذلك الوقت، إلا أن التسوية المقترحة للسمسار العقاري قد تعني أن هذا أصبح الآن حقيقة على أرض الواقع.
لذلك، أرسلت CHLA مؤخرًا أ خطاب إلى وزارة شؤون المحاربين القدامى للمطالبة بإصلاح الحظر الذي فرضته وزارة شؤون المحاربين القدامى على المحاربين القدامى وأعضاء الخدمة الفعلية الذين يستخدمون أموالهم الخاصة لدفع عمولات وكيل الوسيط. الأسبوع الماضي كتبنا أ رسالة إلى قروض إدارة الإسكان الفدرالية، تقديم اقتراحات بناءة لضمان تكافؤ الفرص بين المقترضين حيث يوافق البائع على تمويل عمولات الوساطة للمشتري وحيث لا يفعل البائع ذلك.
وعلى صعيد ذي صلة، نرى أيضاً بعض العاملين في صناعة الرهن العقاري يروجون للفرص التجارية ذات التعويض المزدوج – حيث تمثل الشركات أو منشئو القروض مشتري المساكن في نفس الوقت كوكيل عقاري ومقرض للمساكن.
قد تنشأ مثل هذه الفرص. ولكن أعضاؤنا هم بنوك رهن عقاري مستقلة أصغر حجماً، لذا فنحن نشعر بالقلق من أن التعويض المزدوج، إذا لم يتم التعامل معه على النحو اللائق، قد يؤدي ببساطة إلى قيام شركات السمسارة/الإقراض الضخمة بسحق بنوك الرهن العقاري الأصغر حجماً. وهذا من شأنه أن يلحق الضرر بالمستهلكين من خلال انخفاض المنافسة، مما يؤدي إلى ارتفاع التكاليف وتقليل خيارات المقرضين.
نريد حل المسائل الرئيسية، مثل تضارب المصالح المحتمل، ودعم تدابير الحماية بموجب قانون RESPA، وفي نهاية المطاف ضمان استفادة المقترضين فعليا من هذا الاستخدام.
تطور آخر في التركيز على مشتري المنازل لأول مرة هو إعلان CFPB الأخير عن ملاحقة الرسوم غير المرغوب فيها وغيرها من الممارسات غير التنافسية في عملية قرض الرهن العقاري. وبينما انتقد البعض هذا الإعلان، أشادت مستشفى CHLA به.
استخدمنا كلمة “الرسوم غير المرغوب فيها” لأول مرة منذ عامين في أ خطاب إلى CFPB لتوصيف رسوم النقر التي يفرضها ICE Technology Partners بشكل روتيني على أعضاء المقرضين لدينا (وفي النهاية المقترض) – فقط للوصول إلى البيانات من نفس البائعين الذين يحتفظ بهم المقرضون لدينا!
دعت CHLA أيضًا إلى زيادة FICO بنسبة 500٪ في أسعار تقارير الائتمان ومؤخرًا شبه الاحتكار والأسعار المفرطة لعمليات التحقق من رقم العمل الإلكتروني (WN) لجهة خارجية من Equifax Work لدخل العمالة. كما أشادت CHLA أيضًا بمدير FHFA تومسون لعمل FHFA في دعم البدائل منخفضة التكلفة للتأمين على الملكية، مثل استخدام خطابات رأي المحامين. وفي الآونة الأخيرة، قمنا بدعم إدارة الإسكان الفدرالية علناً لإحياء برنامج تجريبي من شأنه أن يقدم بديلاً للتأمين على حق الملكية ــ وهي مبادرة من الممكن أن توفر على أصحاب المساكن لأول مرة وأصحاب الدخل المنخفض المتوسط قدراً كبيراً من المال في إغلاق تكاليف إعادة تمويلهم.
كل هذه الرسوم على مشتري المنزل تضيف ما يصل. نحن بحاجة إلى كبح جماحهم.
ثلاث ياردات وسحابة من الغبار.
