كورت كارلتون من نيو ويسترن يناقش “التجديد الكبير”
تزايد صغار المستثمرين
في يوم الثلاثاء، أصدرت نيو ويسترن – وهي سوق للمستثمرين عبر الإنترنت مقرها دالاس – تقريرًا يتضمن بيانات مسح من 1300 مستثمر في إسكان الأسرة الواحدة في جميع أنحاء الولايات المتحدة. ويظهر أن صغار المستثمرين “المستقلين” زادوا حصتهم في السوق في العامين الماضيين. سنوات كما يحلو للاعبين المؤسسيين الكبار شركاء بريتيوم, بيوت الدعوة و تريكون السكنية وقد شهدت حصتها تتقلص.
وفقًا لشركة New Western، استحوذ المستثمرون المستقلون على 82.6% من العقارات التي تم شراؤها من خلال سوقها في عام 2021. وبعد عامين، ارتفعت هذه الحصة إلى 91.7%. وخلال الفترة نفسها، انخفضت حصة المشتريات من قبل المستثمرين المؤسسيين إلى النصف، حيث انخفضت من 17.4% إلى 8.3%.
ثمانية من كل 10 مستثمرين في نيو ويسترن هم أصحاب أعمال صغيرة يخططون لقلب منزل إلى خمسة منازل في عام 2024. ويعتقد 91% ممن شملهم الاستطلاع أن أعمالهم ستنمو هذا العام، على الرغم من الظروف غير المواتية مثل ارتفاع معدلات الرهن العقاري، وارتفاع تكاليف البناء. المواد وانخفاض مستويات المخزون.
وتضمن الاستطلاع أيضًا إحصائية مثيرة للاهتمام: في العام الماضي، قام المستثمرون ببيع ما يقرب من 164000 منزل في 42 سوقًا تعمل فيها شركة نيو ويسترن. وهذا أقل بنسبة 13% فقط من 185 ألف منزل جديد تم بناؤه في هذه الأسواق نفسها، وفقًا لتحليل الشركة لـ زيلو بيانات. ذكرت نيو ويسترن أيضًا أن المنازل المعاد تأهيلها التي عادت إلى السوق كانت أسعارها أقل بنسبة 21٪ من متوسط سعر البيع للمنطقة.
استشهد كارلتون ببيانات من الرابطة الوطنية لبناة المنازل (NAHB)، والذي يوضح أن 25% من تكلفة بناء منزل جديد لأسرة واحدة يرتبط بالأعباء التنظيمية، بما في ذلك قوانين البناء.
وقال كارلتون: “أعتقد أن هناك الكثير من البلديات التي تبحث في كيفية تبسيط الكثير من هذه الأمور”. “إنها تدخل حيز السرد الآن، ولكنها ستكون مشكلة لفترة طويلة، لذلك من الصعب بناء المنازل اليوم.”
أتومأظهر أحدث تقرير للتقليب المنزلي أنه على الرغم من انخفاض نشاط الإصلاح والقلب بشكل كبير من ذروته في عامي 2021 و2022، إلا أنه يتماشى تقريبًا مع مستويات ما قبل الوباء. كان هناك أكثر من 67000 عملية بيع في جميع أنحاء البلاد خلال الربع الأول من عام 2024، وهو ما يمثل حوالي واحد من كل 12 عملية بيع للمنازل.
مثل أي نوع آخر من مشاريع الإسكان، تعد الربحية مصدر قلق رئيسي لهؤلاء المستثمرين على المدى القصير، وأفاد أتوم أن إجمالي الربح النموذجي للقلب نما للمرة الثالثة خلال أربعة أرباع، ليصل إلى 72375 دولارًا في الربع الأول من عام 2024. وكان ذلك جيدًا بالنسبة لهم. متوسط العائد على الاستثمار 30.2%.
قامت NAHB بتحليل بيانات التعداد السكاني ووجدت أن متوسط عمر المنزل في الولايات المتحدة ارتفع من 31 سنة في عام 2005 إلى 40 سنة في عام 2022. وخلصت مجموعة تجارة البناء أيضا إلى أنه “على المدى الطويل، فإن شيخوخة المخزون من المساكن تعني ضمنا أن إعادة التصميم قد ينمو بشكل أسرع من البناء الجديد.”
ومع ذلك، أوضح كارلتون أن المنازل التي تقدمها شركة نيو ويسترن للمستثمرين، تميل إلى أن تكون أصغر سناً والتي تم بناؤها خلال “الطفرة الكبيرة الأخيرة” قبل انهيار الإسكان في عام 2008 و”تحتاج إلى تجديدات كبيرة لأول مرة على الإطلاق”.
وأضاف: “هذا هو حقًا نوع المخزون الذي ننظر إليه – وليس بالضرورة المنزل الذي يبلغ عمره 100 عام وأشياء من هذا القبيل”.
وفي العام الماضي، أضافت شركة New Western 68,000 عميلًا جديدًا من المستثمرين، ليصل إجمالي عدد عملاءها إلى أكثر من 200,000. يقوم غالبية هؤلاء الأشخاص بإعادة تصميم وإعادة بيع العقارات على بعد 30 ميلاً من منازلهم.
في بوسطن، قام مستثمرو نيو ويسترن ببيع أكثر من 4300 منزل في عام 2023، مقارنة بأقل من 3200 منزل جديد باعته شركات البناء. وذكرت الشركة أن مشاريع الإصلاح والوجه في بوسطن بيعت بسعر أقل بنسبة 7.8% من متوسط سعر بيع المنطقة. كما تفوق مستثمروها على شركات البناء في العديد من الأسواق الأخرى – بما في ذلك لوس أنجلوس، وشيكاغو، وسانت لويس، وبيتسبرغ، وإنديانابوليس، ودنفر – بناءً على عدد المعاملات المغلقة.
أصغر سنا والدهاء التكنولوجيا
وكشف الاستطلاع أيضًا عن مجموعة من المستثمرين الذين هم بشكل عام من الشباب والمتنوعين.
تمثل النساء مجموعة عملاء سريعة النمو لشركة New Western. وهم أكثر تفاؤلاً بشأن ظروف السوق الحالية من الرجال، حيث قالت 19% من المستثمرات اللاتي شملهن الاستطلاع إنهن يتوقعن أن تنمو أعمالهن بنسبة 50% على الأقل هذا العام، مقارنة بـ 13% من الذكور المشاركين في الاستطلاع. وعادة ما تكون ميزانيات إعادة التأهيل لدى النساء أصغر من ميزانيات الرجال، لكنهن يقلبن المنازل بسرعة أكبر وبأسعار بيع أعلى، “مما يسلط الضوء على مهاراتهن الاستثمارية وخبرتهن في السوق”، وفقا للتقرير.
أعرب المشاركون من الجيل Z عن ثقة أكبر في السوق مقارنة بجيل طفرة المواليد والجيل X وجيل الألفية، حيث أنهم يخططون لشراء المزيد من العقارات هذا العام مقارنة بالفئات العمرية الأخرى. وذكر التقرير أن “كمية محتوى REI (الاستثمار العقاري) المتاحة على YouTube ووسائل التواصل الاجتماعي سمحت للجيل Z بالتعلم بشكل أسرع واستيعاب استراتيجيات REI المعقدة باستخدام التكنولوجيا الحديثة التي يفضلونها”.
قال كارلتون إن اتجاه الزحام الجانبي الذي تسارع منذ جائحة كوفيد-19 قد شق طريقه إلى الاستثمار العقاري. على سبيل المثال، قال، الأشخاص الذين لديهم عقارات مستأجرة على المدى القصير من خلال منصة مثل إير بي إن بي يتطلعون إلى توسيع ممتلكاتهم ويصبحوا مستثمرين بدوام كامل.
قال كارلتون: “إنه جمهور أكثر حيوية هذه الأيام”. “هناك كل بائعي التكنولوجيا الذين قاموا ببناء الكثير من أدوات إدارة الممتلكات، وأشياء من هذا القبيل، لإدارتها عن بعد. وعندما بدأت المؤسسات في الخروج، كان عليها العثور على عملاء جدد، لذلك انتقلت إلى شريحة مختلفة نوعًا ما. وهم يبيعون خدماتهم الآن للمستثمرين العقاريين الصغار، لذلك هناك الكثير من التكنولوجيا الجديدة المتاحة.
“الجيل Z، يمكنهم التعلم بشكل أسرع بكثير من المالك النموذجي من جيل الطفرة السكانية لأنهم يمتلكون موقع YouTube. إنهم يتابعون جميع الأشخاص على Instagram وTikTok. إنهم يرون كل هذه الاستراتيجيات المختلفة. المعلومات تتحرك بشكل أسرع بكثير.”
وقال كارلتون إن الذكاء الاصطناعي (AI) يستعد ليكون له دور موسع في مجال الإصلاح والوجه. أحد الأمثلة على ذلك هو استخدام الرؤية الحاسوبية ورسم الخرائط ثلاثية الأبعاد لدمج مواد بناء محددة مع خطط المشروع. لكن بالنسبة لشركة نيو ويسترن، فإن الآفاق المباشرة للذكاء الاصطناعي ترتبط بسوق المشترين.
وقال: “سوقنا مختلف تمامًا عن Zillow، حيث يوجد 30 ألف فرصة”. “سوقنا، عندما تذهب إلى هناك، تجد أن هناك 12 منزلاً في سوقك في الصباح، وكلها تختفي بحلول نهاية اليوم. … يتعلق الأمر إلى حد كبير بالاتصال بالمستثمر المناسب بشأن العقار المناسب في الوقت المناسب.
“عندما نجد شيئًا يثير اهتمامهم، مع العلم أنه سيختفي خلال ساعتين تقريبًا، يتعين علينا أن نرسل إليهم رسالة نصية وبريدًا إلكترونيًا وإشعارًا فوريًا، ثم نقود سيارة مع صفارة إنذار عبر الجزء الأمامي من السيارة. رأسهم. التكنولوجيا هي في الواقع (حول) تحديد … ومطابقتها مع الخصائص الصحيحة التي تبدو متشابهة في المستقبل عندما تأتي.
“كمية هائلة من الطلب”
في حين أن هناك العديد من مقرضي الرهن العقاري غير المؤهلين (غير إدارة الجودة) الذين يخدمون هؤلاء المقترضين بمنتجات مثل القروض المرحلية وقروض نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR)، فإن السوق الثانوية القوية مهمة أيضًا لتمويل المزيد من الصفقات في تأجير الأسرة الواحدة ومساحات الإصلاح والوجه.
وكالة كرول لتصنيف السندات تم تتبع مجموعات القروض غير التابعة لإدارة الجودة والتي تشكل فيها العقارات الاستثمارية ما لا يقل عن 30٪ من إجمالي الحجم. ووجدت أن 20 من هذه عمليات التوريق – بحجم إجمالي قدره 7.3 مليار دولار – تمت في الأسابيع العشرة الأولى من هذا العام. ويمثل ذلك ارتفاعًا طفيفًا عن 17 صفقة وحجم 6.5 مليار دولار مقارنة بنفس الفترة من عام 2023.
الشركات مثل كيافي يدفعون هذه القروض إلى السوق الثانوية. أصدر المقرض الخاص الذي يتخذ من سان فرانسيسكو مقراً له ما يقرب من مليار دولار في شكل توريقات للقروض الانتقالية السكنية (المعروفة أيضًا باسم قروض الإصلاح والوجه أو قروض الجسر) خلال النصف الأول من عام 2024.
يعتقد كارلتون أن بيئة أسعار الفائدة المرتفعة اليوم لها تأثير متباين على الملاك الذين يعتمدون على استراتيجيات BRRRR (الشراء، إعادة التأهيل، الإيجار، إعادة التمويل، التكرار). بالنسبة لهؤلاء المستثمرين، كان من الصعب إعادة التمويل حتى يتمكنوا من الوصول إلى النقد لعملية الشراء التالية. بالنسبة للزعانف المنزلية، فإن تأثيرها أقل لأنه “إذا كان لديك منتج نهائي جميل حقًا، فسوف تبيعه”.
وقال كارلتون: “حتى مع أسعار الفائدة التي هي عليها اليوم، لا يزال هناك قدر هائل من الطلب على العرض الموجود لدينا – وخاصة على هذا المخزون بأسعار معقولة”. “نظرًا لأنه لا يمكن تسليمه من قبل شركات البناء، فإن هؤلاء المستثمرين الصغار يقومون بالفعل بسد هذه الفجوة من خلال العثور على هذا المخزون الشاغر.”
