هل عكس الرهون العقارية لشراء “العملاق النائم”؟ يتم تقسيم الايجابيات
وفقا لأحدث تقرير سنوي مقدم إلى الكونجرس من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD)، شهد برنامج تحويل الرهن العقاري (HECM) للشراء (H4P) حصته من إجمالي موافقات HECM في عام 2023 ترتفع إلى أعلى مستوى لها منذ عام 2019.
هذا لا يقول كل هذا القدر. شكلت موافقات H4P ما يقرب من 6٪ من 32.963 HECMs التي تمت الموافقة عليها الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) التأمين في تلك السنة المالية. لقد كان يمثل انتعاشًا متواضعًا لخيار غير مستغل إلى حد كبير ضمن برنامج إقراض أوسع نطاقاً وغير مستغل بالقدر الكافي برعاية الحكومة الفيدرالية.
ومع ذلك، ظهرت علامات حياة جديدة خلال الأشهر السبعة الماضية. في أكتوبر، أعلنت قروض إدارة الإسكان الفدرالية عن سلسلة من أحكام برنامج H4P الجديدة التي يمكنها مواءمة برنامج الشراء العكسي بشكل أفضل مع برامج الشراء الآجل. وبينما تراجعت HUD مؤخرًا عن بعض هذه التغييرات، إلا أن المتخصصين في الصناعة ما زالوا يتفاعلون بشكل إيجابي مع النتيجة الصافية لسياسات H4P الجديدة.
وقد أدى ذلك إلى أن يكون عام 2024 عامًا نشطًا لمحادثات H4P، لكن أعضاء الصناعة منقسمون حول ما إذا كان سيكون بمثابة نعمة كبيرة لعكس أعمال الرهن العقاري في الأشهر والسنوات المقبلة أم لا.
التعليم والأعمال الجديدة
تحدث RMD مع ثلاثة مديرين وطنيين في شركات إقراض مختلفة تتعامل في منتج الرهن العقاري العكسي. لقد تبادلوا الأفكار حول مقدار مساهمة H4P في المحادثات النشطة والتنبؤات بالحجم والأعمال الفعلية. يتفق كل منهم على أن المنتج لديه الكثير من الإمكانات، ولكن كيفية تحقيق هذه الإمكانات ليست واضحة تمامًا.
لشانون روبنسون، نائب رئيس الإقراض العكسي في التمويل الأمريكي الجديد (NAF)، قالت إن الاهتمام المتجدد بـ H4P أدى إلى المزيد من الأعمال مقارنة بعام 2023.
وقالت: “أعتقد أننا قمنا بالفعل بمشتريات أكثر هذا العام مما قمنا به في العام الماضي، لذلك أصبح بالتأكيد جزءًا كبيرًا من العمل”. “إن الوعي الذي ننشره حول H4P جعل الناس أكثر فضولاً. المخزون منخفض للغاية، لذلك يرغب الناس في معرفة كيفية الانتقال إلى منزل آخر.
وقد أدى ذلك إلى قيام موظفي NAF بإجراء المزيد من محادثات H4P المخصصة مع العملاء المحتملين الذين ربما لم يكونوا على علم بوجود هذه المجموعة الفرعية من برنامج HECM – وهو ما يؤدي، إلى حد ما، إلى تضخيم المهل الزمنية من أجل تثقيف المقترضين بشكل كافٍ. ومن ناحية أخرى، قالت إن الاهتمام المتزايد دفع الشركة إلى إغلاق المزيد من قروض H4P.
وقالت: “لقد تلقينا بالفعل عددًا لا بأس به من الإحالات من مسؤولي القروض الآجلة لدينا والتي تحولت إلى معاملات شراء”. “هذا هو خبزهم وزبدتهم، حيث يتفوقون، وهم يعملون بشكل وثيق مع شركات البناء.”
وأضاف روبنسون أن متخصصي الإقراض الأمامي في NAF يستفيدون من الخبرة المخصصة للقسم العكسي على أساس أكثر انتظامًا.
عملاق نائم؟
عندما سئل عما إذا كان من الممكن اعتبار شركة H4P “عملاقا نائما” – بمعنى أنها يمكن أن تساعد في دفع أعمال الرهن العقاري العكسية في مرحلة ما في المستقبل – كان القادة منقسمين إلى حد ما.
وقال رايان أوجاتا، نائب الرئيس التنفيذي لقسم الإقراض العقاري العكسي في بنك “أعتقد أن هناك شريحة من السكان ترغب في تقليص حجمها وربما لا تكون متأكدة من الخيارات المتاحة أمامها”. سعر مضمون.
“لأسباب مختلفة، يعد برنامج HECM للشراء، في رأيي، آلية رائعة لشخص ما لبيع عقار تجاوزه، والاحتفاظ بالمزيد من عائدات البيع من هذا البيع في جيبه، ويكون قادرًا على شراء العقار الذي تم تقليص حجمه ملكية.”
وقال أوغاتا إن الديناميكيات الحالية المرتبطة بارتفاع أسعار المنازل والمخزون المحدود وأسعار الفائدة المرتفعة تاريخياً تساهم في فترات أطول لملكية المنازل، وقد يكون أصحاب المنازل الأكبر سناً الذين يبحثون عن نوع من التغيير غير متأكدين بشأن كيفية المضي قدمًا.
وأضاف: “إنهم يرون الحاجة إلى تسهيل هذا التحول، لكنهم لا يعرفون حقًا كيفية القيام بذلك وكذلك الاحتفاظ بأكبر قدر ممكن من السيولة في جيوبهم”. “وهذا هو المكان الذي يلعب فيه هذا المنتج.”
لجيسي ألين، رئيس قسم الإقراض 55+ في القروض السكنية من OneTrustيتمتع H4P بالكثير من الإمكانات، لكنه لا يعتقد أنها ترقى إلى مستوى “العملاق النائم”.
وأضاف: “في الواقع، لا أعتقد ذلك”. “في السوق الصعبة، يبحث الكثير من الناس عن الحل السحري. أعتقد أن العمل الجاد والثقافة الذكية والمسؤولة للتحسين المستمر يولد النجاح الأكثر استدامة مع مرور الوقت. إن فلسفتي التشغيلية هنا مبنية على الأشخاص ومواءمة الرؤية والأنظمة والتميز التشغيلي لتحقيق ذلك – وثقافة التحسين المستمر.
الإمكانات حقيقية
بعد العودة إلى أعمال الرهن العقاري العكسي في عام 2016، قال ألين إن وجهة نظره كان من الممكن أن تكون مختلفة بالنظر إلى معدلات الإقبال في تلك الأوقات. وقال إن وجهة نظره تغيرت الآن، لكن هذا لا يقلل من إمكانية نمو برنامج H4P كثيرًا في السنوات القادمة.
وقال: “أعتقد أنها فرصة كبيرة، خاصة مع القدرة على تحمل التكاليف كما هي الآن، لمساعدة الأشخاص الذين قد يشعرون أنهم محبوسون في مكان لا يعتبرونه منزل تقاعدهم الذي يحلمون به”. “إنها طريقة للبناة لجعل أصحاب المنازل يشترون منزل التقاعد الذي يحلمون به مع ترقيات والمجتمع المناسب بالقرب من الأصدقاء والعائلة.”
وقال إن هناك أيضًا عنصرًا يمكن أن يساعد أصحاب المنازل الأكبر سنًا على الشعور بأن لديهم سيطرة أكبر على الطريقة التي يتم بها تقاعدهم.
وقال ألين: “أعتقد أنه منتج تمكيني، أكثر بكثير مما يوحي به معدل الاعتماد البالغ 6%”. “هناك فجوة هناك. أعتقد أننا سنرى قصة من التحسن المستمر.
ويبدو أن أوغاتا يتفق مع هذه الفكرة، قائلاً إن انتشار المعلومات الجيدة سيساعد البرنامج على تحقيق المزيد من إمكاناته.
“مع وصول المزيد من المعلومات الصحيحة حول برنامج HECM إلى أيدي المستهلكين، وبما أننا كصناعة نقوم بعمل أفضل في التثقيف حول الضمانات، أعتقد أنه سيكون هناك اعتماد أكبر بكثير لتقليص الحجم الذي أتحدث عنه ،” هو قال.
روبنسون متفائل أيضًا بشأن إمكانية النمو.
أعتقد أن الفرصة هي نفسها؛ لقد كان دائما هناك. قالت: “لم نرها تقلع”. “ليس الجميع ماهرين في المعاملات التي تتم بين شخص وآخر، ولكن بالنسبة لمسؤولي القروض الموجودين هنا، فإننا نساعدهم خلال هذه العملية.
“نحن نتفهم التغييرات التي حدثت، وسنبذل قصارى جهدنا لمواصلة دعم وكلائنا ومسؤولي القروض لدينا بينما نعمل جميعًا من خلال هذه التغييرات. لكنني أرى أنها فرصة عظيمة لمواصلة توسيع وتنمية HECM للشراء.
