المزيد من القوائم تشهد انخفاضًا في الأسعار: هل ستنخفض أسعار المنازل؟
وكان الاتجاه الأكثر بروزاً في بيانات الإسكان في الولايات المتحدة مؤخراً هو أن تخفيضات الأسعار في طريقها إلى الارتفاع. هناك المزيد من المنازل الموجودة في السوق والتي لم تحصل على عروض بأسعار القائمة الأصلية واضطرت إلى خفض أسعارها مقارنة بأي شهر مايو الماضي.
ماذا تخبرنا بيانات المؤشر الرئيسي عن أسعار المنازل لبقية العام؟ حسنًا، لقد قمت بتنقيح تقديراتي لارتفاع أسعار المساكن على المستوى الوطني لعام 2024. ونحن لا نرى انخفاضًا في أسعار المساكن، ولكن يبدو من المؤكد أن النمو قد تباطأ أو حتى توقف.
تخفيضات الأسعار
لذلك دعونا نبدأ اليوم ببيانات تخفيضات الأسعار. هذه هي النسبة المئوية للمنازل الموجودة في السوق والتي تم تخفيض أسعارها من قائمة الأسعار الأصلية. تتزايد تخفيضات الأسعار على المستوى الوطني: فقد تم تخفيض أسعار 34.4٪ من المنازل المعروضة في السوق. وهذا يزيد بمقدار 70 نقطة أساس عما كان عليه قبل أسبوع. في مثل هذا الوقت من العام الماضي، شهدت 29.9% من المنازل المعروضة في السوق تخفيضات في الأسعار.
هناك ديناميكيتان يجب ملاحظتهما عند النظر إلى بيانات خفض الأسعار: الأول هو المستوى الإجمالي، وهو إشارة إلى المستويات العضوية للطلب. عادةً ما تصل تخفيضات الأسعار إلى ذروتها في نوفمبر قبل إعادة ضبطها لقضاء العطلات والمخزون الجديد في الربيع. الديناميكية الثانية التي يجب مراقبتها هنا هي عدد البائعين الذين يخفضون أسعارهم كل أسبوع.
تم رفع كلا الديناميكيتين هذا العام: فقد شهدت المزيد من المنازل في السوق تخفيضات في الأسعار وكان المنحدر حادًا جدًا – مما يعني أن المزيد من المنازل تخفض الأسعار كل أسبوع لأنها لا تملك عروضًا من المشترين. إنها ليست حادة مثل عام 2022 – فالسوق الآن لا يتحول بسرعة من النمو الكبير إلى انخفاض الأسعار، كما حدث لفترة وجيزة قبل حوالي 18 شهرًا. ولكن يمكننا أن نرى أن هناك حدًا أعلى للقدرة على تحمل التكاليف بالنسبة لمشتري المنازل والبائعين، ويجب أن يكونوا على دراية بذلك قبل أن يقوموا بإدراج منازلهم.
لا يتم توزيع تخفيضات الأسعار بالتساوي في جميع أنحاء البلاد. كما أنها ليست موزعة بالتساوي عبر نقاط السعر. وتسيطر الولايات الجنوبية، وخاصة فلوريدا، على تخفيضات الأسعار الآن. وفي هذه الأسواق، ينمو المخزون بسرعة أكبر وترتفع التكاليف الأخرى، مثل التأمين والضرائب، بشكل كبير. وهذا يجعل المشترين أكثر حساسية للسعر. ومن المثير للاهتمام أيضًا بالنسبة لي أن تخفيضات الأسعار لعام 2022 حدثت في أسواق الازدهار الغربية مثل فينيكس وبويز وسولت ليك سيتي. هذا العام هو فلوريدا والأسواق الجنوبية.
جرد
ويوجد الآن 578 ألف منزل لأسرة واحدة غير مباعة في السوق. وهذا يمثل ارتفاعًا بنسبة 1.7٪ خلال الأسبوع وزيادة بنسبة 36٪ في المنازل غير المباعة مقارنة بالعام الماضي.
تمامًا مثلما تكون تخفيضات الأسعار محلية، كذلك تكون تغييرات المخزون. ولا تزال أجزاء كثيرة من البلاد تعاني من مخزون محدود للغاية، بالكاد أكثر مما كان عليه خلال الوباء. وفي تلك الأماكن، مثل معظم مناطق شمال شرق البلاد، يكون العرض محدودا ويتم بيع المنازل ذات الأسعار الجيدة على الفور. من المهم حقًا أن تضع ذلك في الاعتبار هذا العام. إنه يساعدنا على رؤية أننا على المستوى الوطني لا نتجه نحو انهيار أسعار المنازل. السوق بشكل عام يعاني من محدودية العرض في العديد من الأماكن.
ومع ذلك، فمن الجدير بالملاحظة أنه اعتبارًا من هذا الأسبوع، أصبح لدى كل ولاية مخزونًا أكبر مما كان عليه قبل عام. كانت نيويورك ونيفادا آخر المعقلين بمخزون أقل، لكنهما الآن إيجابيان. لذا فإن المخزون ينمو في كل مكان وسيستمر في النمو طالما ظلت معدلات الرهن العقاري مرتفعة. يتفاعل المستهلكون مع تغيرات الأسعار، وهذا هو سبب ارتفاع المخزون بسرعة كبيرة في عام 2022 – أسرع بكثير مما هو عليه الآن. وهذا هو السبب أيضًا في احتمال ضغط المخزون في النصف الثاني من العام إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري أخيرًا إلى 6S.
قوائم جديدة
يبدو أن القوائم الجديدة قد بلغت ذروتها لهذا العام قبل ثلاثة أسابيع. كان هناك ما يقل قليلاً عن 68000 قائمة جديدة غير مباعة هذا الأسبوع. وهذا عدد أقل من البائعين مقارنة بالأسبوع الماضي، ولا يزال عدد البائعين أكثر بنسبة 13٪ كل أسبوع مقارنة بالعام الماضي. ولكن يبدو أن حجم البيع قد بلغ ذروته لهذا العام.
في عام 2022، استمرت القوائم الجديدة في النمو حتى يوليو حيث كان المشترون والبائعون يحاولون إنجاز صفقاتهم. ومع ارتفاع الأسعار، كان البائعون يندفعون إلى السوق. انخفض حجم القوائم الجديدة إلى الهاوية في يوليو 2022. وكان شهر يوليو من ذلك العام إشارة مهمة حقًا إلى أنه مع تغير السوق بسرعة، لم نكن في مواجهة انهيار كبير، لأن العرض كان يتقلص. لدينا القليل من هذه الديناميكية تحدث مرة أخرى الآن.
بلغت القوائم الجديدة ذروتها في الأسبوع الأخير من شهر أبريل. هذا ليس توقيتًا غير مألوف، لكنني كنت آمل أن نحصل على بضعة أسابيع أخرى من نمو البائع. أنا مهتم بشكل عام بنمو البائع باعتباره أحد العوامل التي تسمح بتحقيق المزيد من المبيعات. المزيد من المبيعات أكثر صحة للجميع. لدينا بائعون أكثر بنسبة 13% مقارنة بالعام الماضي، وبائعون أقل بنسبة 20% مقارنة بالعامين الماضيين. إذا فكرت في الأمر، فإن انخفاض عدد البائعين بنسبة 20٪ يعد أمرًا كبيرًا – وهذا هو الفرق بين 5 ملايين و 4 ملايين مبيعات منزل في عام 2024.
يبدو لي أنه لا يمكننا زيادة حجم المبيعات إلا بنسبة قليلة سنويًا حتى نرى المزيد من بائعي المنازل.
في انتظار مبيعات المنازل
ومع القوائم الجديدة، تضاءلت وتيرة المبيعات في الأسابيع القليلة الماضية. هناك 401000 منزل لعائلة واحدة متعاقد عليها في الوقت الحالي. وهذا ليس سوى جزء صغير أكثر من العام الماضي في هذا الوقت. كان هناك 68000 عقد جديد بدأ هذا الأسبوع لمنازل الأسرة الواحدة. وهذا يمثل انخفاضًا بنسبة 6٪ عن الأسبوع الماضي، ولم يتغير بشكل أساسي عن نفس الأسبوع من العام الماضي.
لقد كان أسبوعًا مخيبًا للآمال بالنسبة لمبيعات المنازل. في كل مرة يبدو أن المبيعات بدأت في النمو هذا العام، يكون لدينا بضعة أسابيع من الاستقرار وتتبخر تلك المكاسب السنوية.
تتقدم مبيعات المنازل قليلاً قبل عام 2023. وعلى المستوى الإقليمي، حققنا بعض مكاسب المبيعات في تكساس مع المخزون الأكبر المتاح.
لا يزال جزء كبير من الشمال الشرقي ما أصفه بسوق محدود العرض، مع وجود مخزون متاح لمشتري المنازل بالكاد أكثر مما كان عليه خلال الوباء. لذا فإن عدد المبيعات لم يزد بالفعل خلال العام الماضي في أماكن مثل أوهايو وبنسلفانيا. في هذه الأسواق، لا يزال المخزون منخفضًا جدًا، وعلى الرغم من وجود طلب كافٍ لشراء المنازل المدرجة، إلا أنه لا يوجد الكثير منها مدرج، لذلك يتم تحديد سقف للمبيعات.
أسعار المنازل
ويبلغ السعر المتوسط لجميع مساكن الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة 450 ألف دولار، وهو السعر الذي ظل دون تغيير لمدة عامين حتى الآن. كانت هذه اللحظة في عام 2022 هي الذروة المطلقة لأسعار المنازل. نحن لا نقوم بفهرسة هذه الأرقام أو تعديلها موسميًا. نحن ببساطة نحسب كل شيء.
في شهر مايو، وصلنا تقريبًا إلى ذروة الأسعار لهذا العام، حيث تبلغ أسعار المنازل ذروتها في شهر يونيو من كل عام.
وصلت أسعار القوائم الجديدة إلى ذروتها الأسبوع الماضي. وفي العام الماضي، كان الزخم في النصف الثاني من العام أفضل. كانت هناك تخفيضات أقل في الأسعار وانخفض المخزون مقارنة بالعام السابق. الإشارات الرئيسية معاكسة الآن، ولهذا السبب أفترض أن العناوين الرئيسية لمؤشر الأسعار الرئيسي في النصف الثاني من العام من المحتمل أن تشير إلى انخفاض نمو أسعار المساكن وربما تنتهي حتى إلى استقرارها لعام 2024.
