سؤال وجواب: يتطلع روناك سينغ من شركة Roam إلى الاستفادة من إمكانات القروض العقارية المفترضة
القدرة على تحمل تكاليف السكن هي في أدنى مستوى لها منذ أكثر من عقد من الزمن، وفقا لتقرير الرابطة الوطنية لبناة المنازل (NAHB)، وهناك طرق قليلة للتحايل على ارتفاع تكاليف الإسكان.
يعد افتراض الرهن العقاري خيارًا متخصصًا اكتسب زخمًا في عام 2023. يمكّن الرهن العقاري المفترض المشتري المؤهل من تولي شروط الرهن العقاري للبائع، بما في ذلك الرصيد الحالي وسعر الفائدة. عادة، تكون الرسوم أقل من تلك الخاصة بالقروض الجديدة ولا حاجة إلى تقييم.
في عام 2023، الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) و وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية تعاملت (VA) مع حوالي 6400 افتراض، أي أكثر من ضعف المبلغ في عام 2022، وفقًا لصحيفة وول ستريت جورنال.
وتم إنشاء حوالي 8.5 تريليون دولار من القروض العقارية في عامي 2020 و2021 جمعية المصرفيين للرهن العقاري ذكرت (ماجستير في إدارة الأعمال). ويتضمن هذا المجموع ما يقرب من 1.5 تريليون دولار من قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض شؤون المحاربين القدامى.
أراد روناك سينغ الاستفادة من هذه الفرصة وتأسيسها تجوب، منصة تساعد المشترين والبائعين في عملية الافتراض. تعمل Roam كميسر، حيث تقوم بمزامنة جميع أصحاب المصلحة المشاركين في عملية الافتراض، بما في ذلك العقارات ووكلاء الملكية والضمان والمحامين والمشتري والبائع أنفسهم.
تم إطلاق الشركة في سبتمبر 2023، وحصلت على تمويل أولي بقيمة 1.25 مليون دولار بقيادة كيث رابوا في شركة رأس المال الاستثماري. صندوق المؤسسين. باب مفتوح المؤسس المشارك إريك وو، كولديساك الرئيس التنفيذي ريان جونسون و #الملائكة كما ساهمت الشريكة المؤسسة جانا ميسرشميدت في الجولة الأولى. Roam متاح حاليًا في جورجيا وفلوريدا وتكساس وأريزونا وكولورادو، مع خطط لطرح خدماته في ولايات أخرى في وقت لاحق من هذا العام.
والأهم من ذلك، أن عملية تحمل الرهن العقاري مليئة بالعقبات. في البداية، تقتصر الافتراضات على قروض إدارة الإسكان الفدرالية، VA و وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) القروض، مع مخصصات نادرة للقروض العقارية التقليدية ذات الفائدة القابلة للتعديل (ARMS) في ظل ظروف محددة.
بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما يجد مقدمو الخدمة أن العملية غير قابلة للاستمرار من الناحية المالية بسبب عدم كفاية التعويضات، مما دفع إلى المطالبة بالإصلاح التنظيمي. علاوة على ذلك، يواجه بعض المشترين تحديات في تغطية الدفعة الأولى المطلوبة لسد الفجوة بين سعر بيع المنزل ورصيد الرهن العقاري المتبقي.
تحدثت شركة HousingWire مع سينغ لفهم كيف تحاول شركة Roam تبسيط عملية منح الرهن العقاري.
كيف يمكنك تشجيع المتخصصين في الرهن العقاري على الاستفادة من الرهون العقارية المفترضة؟
تقليديا، لم يركز مقدمو خدمات الرهن العقاري على الافتراضات بسبب النقص التاريخي في حجم الافتراضات. ومع ذلك، فقد وجدنا أن الطلب الافتراضي ينمو بشكل كبير وأن الحجم سيرتفع بنسبة 50% في عام 2023. ونتوقع أن ينمو الحجم 10 مرات هذا العام.
وبينما يتطلع مقدمو الخدمات إلى تلبية هذا الطلب المتزايد بسرعة، يمكنهم الاستفادة من تدفقات الإيرادات الإضافية من خلال افتراضات الرهن العقاري التي تتجاوز رسوم الإنشاء. مع الافتراضات، يمكن فتح مصادر إيرادات جديدة لمقدمي الخدمات. يمكنهم الاستمرار في الاستفادة من حقوق خدمة الرهن العقاري بدلاً من سدادها. يمكنهم أيضًا كسب رسوم إنشاء على الامتياز الثاني للمشتري أو على الرهن العقاري الجديد للبائع الحالي.
كيف تساعد وكلاء العقارات؟
نحن نساعد وكلاء الإدراج على توليد عدد أكبر بكثير من المشترين لمبيعات منازلهم. إذا أراد وكيل القائمة بيع ممتلكاته، فإننا نساعده على تحديد ما إذا كان العقار الذي يبيعه يأتي مع رهن عقاري محتمل أم لا.
لقد وجدنا أن أقل من 1% من الأشخاص يعرفون بالفعل أن رهنهم العقاري أمر محتمل. وبعبارة أخرى، فإنهم لا يعرفون أن قرض إدارة الإسكان الفدرالية أو VA الخاص بهم يمكن ربطه ببيع المنزل عند بيعه. لذلك، نحن نساعدهم على تضمين هذا التسويق لهذا المنزل. نحن نساعد الوكلاء في الحصول على ميزة تسويقية من خلال تضمين رهنهم العقاري مع بيع المنزل. وبعد ذلك، نساعد وكلاء المشترين على إظهار مخزون عملائهم الذي لم يعرفوا أنهم يستطيعون تحمله.
يمكن أن يكون التأخير في معالجة افتراضات الرهن العقاري من قبل مقدمي الخدمات كبيرًا في بعض الأحيان. ما هي العوامل التي تساهم في ذلك وما هي الخطوات التي تتخذها Roam لمعالجة هذه المشكلة؟
هناك عدة عوامل يمكن أن تساهم في التأخير في معالجة افتراضات الرهن العقاري من قبل مقدمي الخدمة. لم تكن الافتراضات شائعة منذ أوائل الثمانينيات عندما ارتفعت أسعار الفائدة بسرعة. ونتيجة لذلك، لم يتم تدريب الصناعة على خصوصيات وعموميات الافتراضات.
نظرًا لارتفاع حجم الافتراضات للمرة الأولى منذ 40 عامًا، يواجه مقدمو خدمات الرهن العقاري آلامًا متزايدة أثناء قيامهم بتجهيز الموظفين لدعم طلب العملاء. حتى عند افتراض قرض قائم، لا يزال المشتري الجديد بحاجة إلى الخضوع لعملية اكتتاب يدوية شاملة. يتضمن ذلك التحقق من الدخل والتوظيف والتاريخ الائتماني والأصول للتأكد من قدرة المشتري على تحمل الدفعات الشهرية. يمكن أن تستغرق هذه العملية وقتًا طويلاً لأي نوع من طلبات الرهن العقاري، خاصة في المواقف المالية المعقدة.
بالإضافة إلى ذلك، لا يزال بعض مقدمي الخدمة يعتمدون على أجهزة الفاكس والقلم والورق للتوثيق على سبيل الافتراض. وهذا يمكن أن يؤدي إلى اختناقات وتأخير في العملية، على عكس مقدمي الخدمات عبر سوق الرهن العقاري التقليدي الذين يميلون إلى امتلاك أنظمة أكثر آلية. يمكن أن تختلف عمليات الافتراض بشكل كبير بين مقدمي الخدمة. ويعني هذا عدم الاتساق أنه يمكن الخلط بين العملاء والوكلاء والعثور على تأخيرات عند تسريع عملية مقدم الخدمة، حيث تتطلب كل حالة معرفة المتطلبات والإجراءات الفريدة لمقدم الخدمة.
تعمل Roam مع جهة اتصال أو فريق مخصص في كل خدمة، مما يضمن سرعة العمليات وتكرارها. بالإضافة إلى ذلك، تضمن Roam امتثال فرق الكونسيرج لدينا لعملية وإرشادات محددة جيدًا خاصة بالخدمة. ويتضمن ذلك التأكد من التزام المعاملة بقوانين حماية المستهلك وممارسات الإقراض العادلة، وبحد أقصى 45 يومًا لاستكمال عملية الموافقة. وأخيرًا، تساعد منصة Roam الخاصة في أتمتة الخطوات الرئيسية في عملية الافتراض.
كيف تساعد عملائك في تأمين الرهن العقاري ذو الامتياز الثاني، وهل لديك أي تأثير على المعدلات المرتبطة بهذه القروض الثانوية؟
نحن ندعم المقترضين في تأمين الرهون العقارية ذات الامتياز الثاني من خلال ربطهم بالمقرضين الشركاء الذين يقدمون المنتجات ذات الصلة. يتمتع عملاء Roam بإمكانية الوصول إلى الأسعار المفضلة نظرًا لحجم خدمة Roam ونتوقع أن تتحسن هذه الأسعار بشكل أكبر مع استمرار نمو طلب العملاء. لا تتلقى Roam أي رسوم إحالة من شركاء الامتياز الثاني.
بالنظر إلى أن القروض العقارية المفترضة محدودة التوفر، فكيف تتوقع مسار مستقبل شركتك؟
وسوف تكون فرصة الرهن العقاري المفترضة ذات معنى إلى أن تعود أسعار الفائدة إلى الانخفاض إلى 2%، وهو الأمر الذي من غير المرجح أن يحدث على مدى العقد المقبل. لا تزال معدلات الرهن العقاري أعلى من 7٪ ويتوقع معظم الخبراء – بما في ذلك فاني ماي وجمعية المصرفيين للرهن العقاري وRealtor.com – أن تظل المعدلات مرتفعة فوق 6٪ لبقية هذا العام. لقد وجدنا أن الرهون العقارية المفترضة جذابة للغاية للمشترين عندما يقدمون أسعار فائدة أقل من سعر السوق السائد.
إذا عدنا بالذاكرة إلى عامي 2020 و2021 عندما تم إنشاء قروض عقارية ذات أسعار فائدة منخفضة للغاية، فسنجد أن ما يقرب من واحد من كل ثلاثة قروض كان مدعومًا من الحكومة ويمكن افتراضه. ويصل هذا إلى 1.4 تريليون دولار من قيمة القروض المفترضة التي تم إنشاؤها بمعدل متوسط قدره 3%.
تعرض منصة Roam مجموعة منسقة من قوائم الرهن العقاري المفترضة التي تلبي معايير معينة جذابة للمستهلكين، مثل المنازل التي تتطلب دفعة أولى أقل مع قروض بأسعار فائدة أقل. اليوم، هناك أكثر من 5 ملايين رهن عقاري بمعدل فائدة مفترض أقل من 5% ولا تزال نسبة القرض إلى القيمة أكبر من 50%.
بالنسبة للمشترين الذين يحتاجون إلى مساعدة إضافية بشأن الدفعة الأولى، يمكننا تعريفهم بالشركاء الذين يقدمون الدعم بامتياز ثانٍ. ومع انخفاض أسعار الفائدة مع مرور الوقت، نتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة على الامتياز الثاني أيضًا. ونتيجة لذلك، فإن السعر المختلط للقرض المفترض بالإضافة إلى الامتياز الثاني سيوفر خصمًا كبيرًا للسوق حتى مع انخفاض الأسعار.
