وتتزايد شعبية القروض العقارية المفترضة، ولكن لا تزال هناك عقبات
لقد أدت بيئة أسعار الفائدة المرتفعة إلى إعادة منتج قديم، وهو الرهن العقاري المفترض، إلى الموضة. لكن المشهد الذي يتسم باللوائح الصارمة وقيود المنتج وأوجه القصور التشغيلية يعيق اعتماده على نطاق واسع.
تظل الرهون العقارية المفترضة سوقًا متخصصة مقارنة بإصدار الرهن العقاري الجديد. لكن هذه المعاملات نمت في الآونة الأخيرة. في عام 2023، الإدارة الفيدرالية للإسكان (قروض إدارة الإسكان الفدرالية) و نحن إدارة شؤون المحاربين القدامى تعاملت (VA) مع حوالي 6400 افتراض، أي أكثر من ضعف المبلغ في عام 2022، وفقًا لتقرير نشرته صحيفة وول ستريت جورنال.
يتيح الرهن العقاري المفترض للمشترين المؤهلين تولي شروط الرهن العقاري للبائع، بما في ذلك الرصيد الحالي وسعر الفائدة. فهو يقدم عرضًا جذابًا لكل من المشترين والبائعين، وخاصة أولئك الذين يتطلعون إلى الاستفادة من معدلات الرهن العقاري المنخفضة تاريخيًا. عادة ما تكون الرسوم أقل من رسوم القروض الجديدة ولا حاجة إلى تقييم.
يعوقها العديد من العقبات
في البداية، تقتصر الافتراضات على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض شؤون المحاربين القدامى، مع مخصصات نادرة لـ وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) والرهون العقارية التقليدية ذات المعدل القابل للتعديل (ARMS) في ظل ظروف محددة. ولا يمكن تحمل قروض فاني ماي وفريدي ماك، التي تمثل ما يقرب من ثلثي سوق الرهن العقاري.
بالإضافة إلى ذلك، يجد العديد من مقدمي الخدمات أن افتراضات القروض ليست مربحة بسبب عدم كفاية التعويضات، ويطالبون بإجراء تحديثات تنظيمية. يمكن أن يتقاضى مقدمو الخدمات ما يصل إلى 900 دولار أمريكي لمعالجة وتأمين وإغلاق معاملة تتضمن افتراضًا. وهذا أقل مما قد يكسبونه مقابل كتابة رهن عقاري جديد، وغالباً ما يكون أقل من تكلفة معالجة الافتراض.
وفي ورقة نشرتها المعهد الحضري في أكتوبر 2022، تيد توزر، الرئيس السابق لـ جيني مايقال إن حد الـ 900 دولار لم يكن كافيًا لتعويض مقدمي الخدمة عن نفقاتهم، ناهيك عن تحقيق ربح معقول.
في أواخر عام 2022، جمعية المصرفيين للرهن العقاري طلبت من قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) و VA رفع الحد الأقصى لرسوم المنح إلى 3500 دولار لتعويض العمل بشكل أكثر إنصافًا. لكن القبعات لم تتغير
ونتيجة لذلك، فإن شركات الرهن العقاري لا تتعامل مع طلبات الافتراض بجدية مثل طلبات القروض الجديدة، وفقا لصحيفة وول ستريت جورنال.
في عام 2023، قدم المستهلكون 149 شكوى تتعلق بافتراضات الرهن العقاري لدى هيئة الخدمات المالية مكتب الحماية المالية للمستهلك، ارتفاعًا من 97 في عام 2022 و67 في عام 2021، وفقًا لصحيفة وول ستريت جورنال. زعم العديد من المستهلكين أن شركات الرهن العقاري كانت تؤخر عملية الافتراض طوعًا.
في ديسمبر، أصدرت وزارة شؤون المحاربين القدامى إشعارًا ينص على أنه لا ينبغي للشركات أن تستغرق أكثر من 45 يومًا لاتخاذ قرار بشأن القرض المفترض. وأكد مجددًا أن مقدمي الخدمات يجب أن يعالجوا الافتراضات ويمكن منعهم من برنامج قروض VA إذا لم يلتزموا بذلك.
وأخيرًا، يكافح بعض المشترين ببساطة من أجل سداد الدفعة الأولى لتغطية الفرق بين سعر بيع المنزل والرصيد المتبقي على الرهن العقاري. من الناحية النظرية، يمكن للمستهلكين التقدم بطلب للحصول على خط ائتمان لشراء المساكن (HELOC) لتغطية الفرق، ولكن هذه القروض العقارية الثانية، أو القروض المتأخرة، تميل إلى أن تكون لديها متطلبات ائتمانية أكثر صرامة.
تجاوز الروتين
في سبتمبر الماضي، أطلق روناك سينغ تجوب، منصة تهدف إلى تسهيل المعاملات مع الرهن العقاري المفترض. تتمثل مهمة الشركة الناشئة في شقين: مساعدة المشترين والبائعين على اكتشاف قوائم المنازل المرتبطة بالقروض العقارية المفترضة والإعلان عنها، ومساعدة كلا الطرفين في الأعمال الورقية أثناء المعاملة.
في الأسبوع الماضي، قدمت Roam ضمانًا إغلاقيًا لتعويض البائعين عن الوقت الإضافي والتعقيد الذي يأتي مع نقل رهنهم العقاري. إذا مر أكثر من 60 يومًا بين وقت قبول العرض وإغلاق الضمان، تتعهد Roam بسداد أقساط الرهن العقاري لبائع المنزل لمدة تصل إلى 60 يومًا بعد تاريخ الإغلاق المقرر.
