المال في الجدران: كيف يمكن للبناء الأخضر القائم على المصنع أن يحسن عوائد المطورين
يسلط أحدث تقرير سنوي صادر عن مستشاري العقارات الضوء على 10 قضايا رئيسية من المتوقع أن تؤثر على صناعة الإسكان في عام 2024، لكن المطورين على دراية باثنين منها على الأقل: نقص العمالة وارتفاع تكاليف رأس المال.
تساعد ظروف السوق اليوم في توضيح حالة بناء المصانع الخضراء كحل فعال للمطورين، وخاصة لأولئك الذين قاموا بتعليق المشاريع بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وجفاف مجمعات المستثمرين. يؤدي الانتقال من البناء في الموقع إلى بناء المصنع إلى تقليل تكاليف البناء بنسبة 20% وتحسين وقت التسليم بشكل كبير؛ وباستخدام المواد الخضراء، يستطيع المطورون فتح خيارات تمويل جديدة تعمل معًا على قلب اقتصاديات المشروع رأسًا على عقب.
معالجة تضاؤل القوى العاملة وزيادة تكاليف العمالة
تواجه صناعة البناء والتشييد في الولايات المتحدة نقصًا حادًا في العمالة، حيث لا يصل إلى ما يقرب من 650 ألف عامل اللازم لدفع استكمال المشاريع السكنية ومشاريع البنية التحتية الحيوية في جميع أنحاء البلاد. السبب الجذري لهذا النقص متعدد الأوجه – ولكنه مدفوع إلى حد كبير بشيخوخة السكان ونقص الاهتمام بالمواهب الشابة. والنتيجة هي زيادة حادة في تكاليف العمالة، وأوقات بناء أطول. أنفق المطورون الأمريكيون ما بين 30 مليار دولار إلى 40 مليار دولار إضافية في عام 2022، مما أثر بشكل كبير على النتائج النهائية والقدرة على تمويل المشاريع الجديدة. والمشكلة تزداد سوءا.
المنازل المبنية في المصنع ليست جديدة ولكنها تعاني من نقص كبير في الاستدانة من قبل المطورين لبناء عائلات متعددة. فمن ناحية، يعمل البناء القائم على المصانع على تقليل تكاليف العمالة من خلال جعل العمل أكثر كفاءة والاستفادة من مجمعات العمالة التي لا يمكن للبناء التقليدي الوصول إليها. يتطلب البناء التقليدي أن ينتقل العمال من منزل إلى آخر ومن مشروع إلى آخر – ووقتًا أقل في البناء الفعلي. كما أن طبيعة العمل المتنقل تجعله غير جذاب لجزء كبير من القوى العاملة.
ومن ناحية أخرى، يعمل بناة المصانع الجيدة مثل خطوط إنتاج السيارات، حيث ينتقل الهيكل إلى العمال المتخصصين والثابتين. وينتج هؤلاء العمال المزيد لكل ساعة عمل، مما يعني تكلفة عمل أقل لكل قدم مربع من الهياكل المبنية. ولأن العمل يتم في مكان واحد وفي ظروف مصنع أكثر متعة وخاضعة للرقابة، فمن الأسهل اجتذاب المواهب، وخاصة الأشخاص الذين قد لا يعتبرون البناء مهنة عادة، مثل النساء والعمال الأصغر سنا.
الوقت هو أيضا المال. لا يوفر بناء المصنع للمطور الثقة في الجداول الزمنية للتسليم فقط من خلال تجنب سوء الأحوال الجوية أو تأخير الجدولة؛ ويمكنه أيضًا تقليل أوقات البناء وساعات العمل الماهرة بنسبة تصل إلى 50%. إن تقصير وقت البناء يعني تقليل النفقات العامة للمشروع وتقليل الفوائد. هذه هي المدخرات التي تذهب مباشرة إلى عوائد المطور.
إن اللون الأخضر ليس مجرد لون المال – بل هو مصدر التمويل غير المستغل
وبالإضافة إلى ارتفاع تكاليف التطوير، يتم تهميش المشاريع أيضًا بسبب انخفاض توافر التمويل المصرفي وارتفاع أسعار الفائدة وعدم رغبة المستثمرين في تعويض النقص. قبل بضع سنوات فقط، كان بإمكان المطور أن يقترض ما يصل إلى 80 في المائة من تكلفة المشروع، ولكن في البيئة الاقتصادية الحالية، من المرجح أن يتم تمويل 50 إلى 60 في المائة فقط من المشروع – مما يترك فجوة كبيرة. وهنا أيضًا يمكن أن يكون بناء المصانع الخضراء حلاً. تفتح المنازل الموفرة للطاقة الباب أمام خيارات تمويل جديدة وأفضل.
هناك شركات بناء مبتكرة في المصانع تستخدم المواد وطرق التجميع التي تسمح بتوفير كبير في الطاقة والذي سيستمر طوال عمر المنزل أو المبنى. إن كفاءة استخدام الطاقة لهذا النوع من البناء تجعله مؤهلاً للحصول على التمويل “الأخضر”. فالسندات الخضراء، على سبيل المثال، مخصصة لجمع الأموال لمشاريع المناخ والبيئة، وهي تمكن المستثمرين ذوي التوجهات المستدامة من سد الفجوة التي خلفها المستثمرون التقليديون.
ومن خلال خفض التكلفة الإجمالية للمشروع مع توفير العمالة والمواد ثم إضافة خيارات تمويل أفضل، يمكن للمطور العودة إلى تسليم المشاريع التي تلبي الأهداف المالية. على سبيل المثال، فكر في مشروع بتكلفة إجمالية قدرها 50 مليون دولار. ومع البناء التقليدي في الموقع والتكاليف الرأسمالية الحالية، قد لا يقدم هذا المشروع سوى معدل عائد داخلي غير جذاب بنسبة 15%. ولكن لنفكر في سيناريو يسمح فيه البناء القائم على المصنع للمطور بتخفيض التكلفة الإجمالية للمشروع بنسبة 10% أو أكثر وكذلك الوصول إلى التمويل الأخضر لتغطية ما يزيد عن 30% – يمكن أن يحقق نفس المشروع معدل عائد داخلي أكبر من 30%.
نظرًا لظروف السوق، ليس من المستغرب أن تنخفض عمليات البناء متعددة الأسر بشكل كبير – ولكن ليس بسبب نقص الطلب: هناك عجز يقدر بـ 3.8 مليون منزل في جميع أنحاء الولايات المتحدة. وبعبارة أخرى، تدق الفرص للمطورين الذين يمكنهم بناء مشاريع قابلة للحياة اقتصاديًا. مع المصنع المناسب، مستمر منشئ، من الممكن العودة إلى معدلات العائد الداخلي القوية و مستمر الأرباح.
كريس أندرسون هو الرئيس التنفيذي لشركة Vantem.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه المقالة: [email protected]
