مبيعات المنازل تنمو. هل ستستمر؟: ألتوس
الأسبوع الماضي، الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أصدرت بيانات المبيعات المعلقة لشهر ديسمبر. كان العنوان الرئيسي عبارة عن قفزة مذهلة بنسبة 8٪ مقارنة بشهر ديسمبر من عام 2022.
إذا كنت تتابع بيانات Altos، فستعرف أن مبيعات المنازل قد توسعت لمدة شهرين الآن. ومن الواضح أنها ارتفعت في ديسمبر عندما انخفضت أسعار الرهن العقاري في الآونة الأخيرة. لقد شاركنا بيانات نمو المبيعات في شهر ديسمبر كما كانت تحدث في سوق الإسكان.
والسؤال هو هل سيستمر هذا الاتجاه هذا العام؟ واستنادا إلى البيانات التي يمكننا رؤيتها الآن، يبدو الأمر محتملا. ومع ذلك، تباطأ زخم شهر ديسمبر بسرعة كبيرة في شهر يناير حيث قفزت أسعار الفائدة على الرهن العقاري مرة أخرى ومع اجتياح التجميد العميق للبلاد. لذا فإن هذا النمو هش. وفي الوقت نفسه، يعتبر نمو أسعار المنازل قويًا جدًا لهذا العام أيضًا.
المنازل في العقد ترتفع
هناك المزيد من المنازل المتعاقد عليها الآن مقارنة بالعام الماضي في هذا الوقت. أعتقد أن هذا الاتجاه مستمر، لكنه بالتأكيد ليس ضمانًا. في الواقع، جاءت المبيعات الجديدة المعلقة/المبيعات الجديدة أقل هذا الأسبوع مقارنة بالعام الماضي في نفس الوقت. قبل بضعة أسابيع، أعلنت بثقة أن مبيعات المنازل سترتفع بنسبة 15% في عام 2024، ومنذ ذلك الحين انخفضت وتيرة النمو مقارنة بالعام الماضي لمدة أربعة أسابيع متتالية!
نمو المبيعات غير مضمون
تم هذا الأسبوع بدء 56000 عقدًا لشراء منازل لأسرة واحدة. مع تقدم العام، شهد معظم عام 2023 انخفاضًا في مبيعات المنازل بنسبة 20-30٪ مقارنة بعام 2022. وكانت مبيعات المنازل بطيئة جدًا في العام الماضي. وبدءًا من شهر نوفمبر، أصبح الاتجاه إيجابيًا أخيرًا. وأخيرا العودة إلى النمو. منذ بضعة أسابيع فقط، قمنا بطباعة مبيعات أكثر بنسبة 20% خلال أسبوع مقارنة بالعام السابق. وكان هذا الأسبوع أقل بنسبة 0.8٪. لذلك كان أسبوعًا منخفضًا. وكما قلت، يبدو نمو المبيعات هذا دائمًا. ولكن هذا غير مضمون. وإذا كانت معدلات الرهن العقاري في مستوى السبعة هذا العام، فلن يستمر هذا النمو.
مبيعات المنازل تنمو
يوجد الآن 276000 منزل عائلي واحد متعاقد عليه – أي بزيادة 5٪ عن العام الماضي في هذا الوقت. لذلك نحن نعلم بالفعل أن مبيعات المنازل في الربع الأول زادت بنسبة 5٪ مقارنة بالعام الماضي. هذا موجود بالفعل في الحقيبة. وعلى الرغم من الانخفاض الطفيف في العقود الجديدة هذا الأسبوع، أتوقع أن يستمر اتجاه النمو هذا. على افتراض أن معدلات الرهن العقاري تبقى في 6S.
هناك 276.000 منزل لعائلة واحدة متعاقد عليها مقابل 264.000 منزل في العام الماضي في هذا الوقت. لا تخطئوا، 276000 لا يزال أقل بنسبة 30٪ تقريبًا مما كان قيد التنفيذ في يناير من عام 2022، مباشرة في نهاية جنون الأموال الرخيصة. أحد أسباب نمو سوق الإسكان هذا العام هو أننا خرجنا من هذه القاعدة المنخفضة للغاية. عدد قليل جدًا من مبيعات المنازل في عام 23، لذا فإن عام 24 في طريقه للنمو.
معدلات الرهن العقاري أقل تقلبا
السبب الآخر وراء زيادة حجم مبيعات المنازل في عام 2024 هو انخفاض التقلبات في معدلات الرهن العقاري. وإذا ظلت معدلات الرهن العقاري عند مستوى 6S هذا العام، فمن المتوقع أن تنمو المبيعات. وإذا صعدوا مرة أخرى إلى منتصف السبعينيات، فإن اتجاه النمو هذا سوف يتوقف. لقد شاهدنا هذا المماطلة في الخريف الماضي في سبتمبر وأكتوبر. يمكننا حتى أن نرى ذلك قليلاً في الأسابيع القليلة الماضية حيث ارتفعت معدلات الرهن العقاري من منتصف الستينيات إلى 6.9٪. إن أي توقعات أقوم بها بشأن نمو مبيعات المنازل هذا العام تعتمد على عدم قفز معدلات الرهن العقاري إلى مستوى السبعة أو الثماني سنوات مرة أخرى.
لكن هذا التوقع لا يتطلب انخفاض معدلات الرهن العقاري أيضًا. يمكننا أن نرى الطلب على مشتري المنازل عندما تكون الأسعار مستقرة خلال فترة 6 ثوانٍ. أنا لا أتوقع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، ورغم أنني لست مقتنعاً بأن أي شخص يستطيع أن يفعل ذلك، فإن العديد من أولئك الذين يحاولون القيام بذلك يتوقعون أسعار الفائدة في حدود الخمس بحلول نهاية العام. وأظن أنه إذا حدث ذلك فسوف نرى المزيد من الطلب، مع ارتفاع قوي في حجم مبيعات المنازل إلى جانب انخفاض مستويات المخزون، والعودة إلى ارتفاع أسعار المنازل.
المخزون ينخفض قليلا
عندما أقول أن المخزون سينخفض مع انخفاض معدلات الرهن العقاري، فهذا ما أعنيه. يوجد حاليًا 503000 منزل عائلي غير مباع في السوق. هذا هو المخزون النشط في جميع أنحاء البلاد. انخفض المخزون بنسبة ستة أعشار في المئة الأسبوع الماضي. هذا في الواقع أمر طبيعي جدًا في الأسبوع الأخير من شهر يناير. في معظم السنوات، ترتد مستويات المخزون حول أدنى مستوياتها خلال أشهر الشتاء قبل أن تبدأ في الارتفاع مع البائعين الجدد في فبراير ومارس. وفي العامين الماضيين، كان الطلب أقوى في فصل الربيع، ويرجع ذلك في الغالب إلى عشوائية تقلبات أسعار الرهن العقاري، لذلك استمر المخزون المتاح من المنازل غير المباعة في السوق في الانخفاض حتى شهر أبريل.
وسوف يستمر اتجاه ارتفاع أسعار المساكن
إذا كنت تهتم بأي من مقاييس أسعار المنازل العديدة في العناوين الرئيسية، فأنت تعلم أن أسعار المنازل ارتفعت مقارنة بالعام الماضي. واستنادا إلى جميع المؤشرات الرئيسية المتاحة في بيانات ألتوس، فإن اتجاه ارتفاع أسعار المنازل سيستمر هذا العام. ويبلغ متوسط سعر منازل الأسرة الواحدة في الولايات المتحدة الآن 424 ألف دولار. وهذا يزيد بنسبة 1٪ عن الأسبوع الماضي ويستمر في الارتفاع بنسبة قليلة عن العام الماضي.
نحن نستخدم بيانات تسعير السوق النشطة لشركة Altos كمؤشر رئيسي للمكان الذي ستكتمل فيه أسعار مبيعات المنازل في غضون بضعة أشهر. يوجد منزل في السوق الآن، ويحصل على عرض في فبراير، ويغلق في مارس أو أبريل، وتسمع عن ذلك في بيانات الإسكان التقليدية في مايو. لكن يمكننا أن نرى الآن أين وصلت هذه الأسعار. وهذه الأسعار مرتفعة.
وهنا ما هو البرية. عندما ننظر إلى أسعار المنازل المتعاقد عليها، فهذا مؤشر قريب جدًا للمبيعات التي ستغلق في الشهر التالي. ويبلغ متوسط سعر المنازل المتعاقد عليها أقل بقليل من 385 ألف دولار. وهذا أعلى بنسبة 6.8٪ عن العام الماضي في هذا الوقت. مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري بشكل كبير في عام 2022، تباطأ الطلب على الشراء. وذلك عندما بلغت أسعار المنازل ذروتها في الربع الثاني من عام 2022. ونتيجة لذلك، بحلول نفس الفترة من العام التالي، أبريل ومايو ويونيو 2023، أظهرت أسعار المنازل انخفاضًا على أساس سنوي.
قد يكون من الصعب توصيل هذا الأمر مع المشترين والبائعين. تبا، إنه أمر مخيف بالنسبة لي أن أتحدث عنه هنا. هناك أشخاص على الهامش ينتظرون انخفاض أسعار الفائدة حتى يتمكنوا من الانقضاض على الصفقات المفاجئة. لكنهم قد لا يدركون حجم المنافسة التي تنتظرهم.
يحتاج الأشخاص إلى المساعدة في فهم هذا السوق سريع التغير، ويحتاجون إلى سماع ذلك منك.
مايك سيمونسن هو رئيس ومؤسس أبحاث ألتوس.
قم بتنزيل كتاب Altos الإلكتروني المجاني: “كيفية استخدام بيانات السوق لبناء أعمالك العقارية”
