ازدهر الإقراض العقاري في عام 2023

وجد إقراض حقوق ملكية المساكن جناحيه بشكل عام في عام 2023 حيث قام عدد من بنوك الرهن العقاري المستقلة بتكثيف خطوط الإنتاج على مدار العام – على الرغم من العثرة في الطريق في الربع الثالث عندما ارتفعت أسعار الرهن العقاري إلى ما يزيد عن 7٪.

وانعكست شعبية خطوط ائتمان أسهم المساكن (HELOCs) والرهون العقارية الثانية المغلقة (CES) العام الماضي في السوق الثانوية أيضا، حيث ارتفع حجم التوريق سبعة أضعاف عن مستويات عام 2022. يقول خبراء الصناعة إن هذه القدرة المتزايدة في سوق الأوراق المالية ذات العلامات التجارية الخاصة هي المفتاح لمواصلة زخم إقراض أسهم المساكن حتى عام 2024.

لكن ما يظل مجهولاً هو ما إذا كان مخزون المساكن والتسعير وأسعار الفائدة سوف يستقر في منطقة معتدلة تسمح بازدهار الإقراض العقاري. وتبدو مؤشرات السوق حتى الآن واعدة مبدئيا.

شركة البيانات العقارية أتوم تشير التقارير إلى أن إجمالي عمليات إنشاء قروض HELOC حسب العدد انخفضت بالفعل بنسبة 7٪ في الربع الثالث من عام 2023 مع ارتفاع أسعار الفائدة. وفق فريدي ماكارتفعت أسعار الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا خلال الربع إلى نطاق متوسط ​​7٪ – وبقيت في هذا النطاق حتى منتصف ديسمبر، عندما انخفضت أخيرًا إلى أقل من 7٪.

عادةً ما تحمل قروض HELOC ذات المعدل المتغير والرهون العقارية CES ذات السعر الثابت معدلات تبدأ بنقطتين أعلى من المعدل الثابت السائد لمدة 30 عامًا.

“تم التنازل عن ما يقدر بنحو 54 مليار دولار من عمليات سحب الأسهم في الربع الثالث [2023] حيث أدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة تكلفة استخدام الأسهم جليد تكنولوجيا الرهن العقاري نائب رئيس قسم أبحاث المؤسسات آندي والدن في تقرير مراقبة الرهن العقاري الصادر عن الشركة لشهر ديسمبر 2023.

على الرغم من انخفاض أصول HELOC بسبب بيئة المعدلات المرتفعة خلال الربع الثالث من العام الماضي (أحدث البيانات المتاحة)، أفاد الاحتياطي الفيدرالي أن الأرصدة على قروض HELOC المستحقة زادت خلال هذه الفترة بمقدار 9 مليارات دولار، لتصل إلى 349 مليار دولار. بالإضافة إلى ذلك، تظهر بيانات بنك الاحتياطي الفيدرالي أن إجمالي القروض المستحقة المرتبطة بمنتجات أسهم المساكن ارتفع أيضًا في الربع الثالث – إلى 501 مليار دولار، بزيادة 2.3٪ من 490 مليار دولار في الربع الثاني.

تقرير حديث من شركة التحليلات العقارية CoreLogic ويشير ذلك إلى أنه بالنسبة لأصحاب المنازل في الولايات المتحدة الذين لديهم قروض عقارية مستحقة السداد – نحو 63% من جميع المنازل – قفزت قيمة ملكية المساكن المرتبطة بالعقارات بنسبة 6.8% على أساس سنوي اعتبارًا من الربع الثالث من العام الماضي. ويمثل ذلك مكسبًا إجماليًا قدره 1.1 تريليون دولار، أو متوسط ​​زيادة يزيد عن 20 ألف دولار لكل مقترض منذ الربع الثالث من عام 2022.

اعتبارًا من نهاية سبتمبر من العام الماضي، بلغ إجمالي حقوق الملكية للعقارات المرهونة في البلاد ما يقرب من 17 تريليون دولار، وفقًا لتقارير CoreLogic، وهو ما يمثل مخزونًا عميقًا من الأعمال المستقبلية المحتملة للمقرضين على مستوى البلاد.

قال جون توهيج، رئيس تداول القروض الكاملة في البورصة: “كانت HELOCs هي القصة الرئيسية في الجزء الأخير من عام 2022 واستمرت طوال عام 2023”. ريمون جيمس مكتب القروض الكاملة ورئيس شركة ريموند جيمس للرهن العقاري “لقد شهدنا عودة ظهور منتج كان خاملًا إلى حد كبير لمدة عقد من الزمن.

“لقد كان HELOCs هو المنتج الذي حقق أكبر زيادة في [loan]- أحجام التداول.”

المتغيرات المقبلة

من المتوقع أن يكون المسار المستقبلي لقروض ملكية المنازل – حيث تمثل الرهون العقارية HELOC وCES الجزء الأكبر من السوق – مرتبطًا بشكل وثيق بوتيرة انخفاض أسعار الفائدة مع تباطؤ النمو الاقتصادي. الاحتياطي الفيدرالي ومن المتوقع أن يبدأ في خفض سعر الفائدة القياسي خلال العام المقبل. إذا انخفضت أسعار الفائدة بدرجة كافية، فقد يتراجع الطلب على قروض ملكية المنازل، وخاصة قروض HELOC، حيث يختار المزيد من أصحاب المنازل إعادة التمويل نقدًا، وفقًا لتوهيج.

وقالت سلمى هيب، كبيرة الاقتصاديين في CoreLogic، فيما يتعلق بـ HELOCs، إن أصحاب المنازل “لن يبيعوا منازلهم لأن تأثير الانغلاق أصبح الآن” مع وجود العديد من القروض العقارية المستحقة التي تحمل معدل فائدة يتراوح بين 3٪ إلى 4٪.

“لذا، حتى تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى نطاق 5%… عليهم أن ينخفضوا كثيرًا لتغيير ذلك [lock-in effect] وأضافت “ديناميكية”. “بسبب عدم وجود [housing] المخزون، والناس يقررون إضافة المزيد إلى مخزونهم [existing] المنزل أو الإنفاق على منزلهم لأنه لا يوجد شيء آخر لاستبدال هذا المنزل بمنزل أفضل.

“في الفترة بين أواخر أكتوبر ومنتصف ديسمبر، انخفض معدل الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عاما بأكثر من نقطة مئوية. [but] وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك، في بيان إعلامي حديث: “منذ ذلك الحين تحركت المعدلات بشكل جانبي مع استيعاب السوق للبيانات الاقتصادية الواردة”. “نظرًا لتوقعات خفض أسعار الفائدة هذا العام من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي، فضلاً عن انحسار الضغوط التضخمية، نتوقع أن تستمر أسعار الفائدة على الرهن العقاري في الانخفاض مع تطور العام.

“في حين أن انخفاض معدلات الرهن العقاري هو خبر مرحب به، إلا أن مشتري المنازل المحتملين ما زالوا يتعاملون مع التحديات المزدوجة المتمثلة في انخفاض المخزون وارتفاع أسعار المنازل التي تستمر في الارتفاع.”

جمعية المصرفيين للرهن العقاري (ماجستير في إدارة الأعمال) قال نائب الرئيس الأول وكبير الاقتصاديين مايك فراتانتوني، في تقرير توقعات حديث، إنه من المتوقع أن تنتهي معدلات الرهن العقاري في عام 2024 “أقرب إلى 6٪ … مقارنة بمعدلات الرهن العقاري التي تقل قليلاً عن 7٪ حتى كتابة هذه السطور”.

“نحن ننظر حقا في الأسعار [in 2024] قال تود تيتا، كبير مسؤولي المنتجات والتكنولوجيا في ATTOM: “البقاء فوق 6.5% لمعظم العام، مع احتمال خارجي للحصول على معدل 6.25%، وربما أقل قليلاً، وأقرب إلى 6% بحلول نهاية العام”. في ندوة عبر الإنترنت حول توقعات السوق في نهاية العام.

بن هونساكر، مدير المحفظة يركز على الائتمان التوريق بيتش بوينت كابيتال مانجمنتوقال في حالة “حيث يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض 250 نقطة أساس [2.5 percentage points]”لست متأكدًا من أن هذا هو السيناريو الذي تكون فيه أحجام المساكن كبيرة وأسعار المساكن قوية لأن ذلك قد يكون من الناحية النظرية مرتبطًا إلى حد كبير بمستهلك ضعيف حقًا أو بعض النتائج من النوع الركودي.”

وأضاف: “وبعد ذلك يجب أن يكون لديك فروق أسعار أوسع، مما يعني أن قيمة إنشاء تلك القروض العقارية وتحويلها إلى توريق تتعرقل مرة أخرى”.

كما يشير هيب إلى أن مخزون المساكن يشكل أيضاً متغيراً رئيسياً فيما يتعلق بإقراض حقوق ملكية المساكن، حيث يشكل الافتقار إلى المخزون عاملاً في المساعدة على تحفيز الطلب على HELOCs وCES.

وقال تيتا من ATTOM: “القاعدة الأساسية هي أن المخزون المتاح يرتفع عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري، وينخفض ​​المخزون عندما تنخفض معدلات الرهن العقاري”. «يسألني الناس أحيانًا: إذا انخفضت أسعار الفائدة، ألا يعني ذلك أن هناك الكثير من البائعين الذين يمكنهم البيع لأنهم يريدون الانتقال؟

“والجواب هو أنه سيخلق المزيد من العرض، لكنه في الواقع يحفز الطلب أكثر من العرض”.

تأثير المعتدل

ما إذا كانت هذه المعدلات وتوقعات مخزون المساكن ذات الصلة ستنجح في خلق لحظة مناسبة لـ HELOCs وغيرها من منتجات الأسهم المنزلية في العام المقبل، فسوف يخبرنا الوقت. ولكن البنية الأساسية في السوق الثانوية اللازمة لخلق السيولة للمنتج عن طريق التوريق موجودة بالفعل ويتم تغذيتها من خلال الإقراض غير المصرفي والمصرفي على حد سواء.

“نحن نقدر أن 4 مليارات دولار إضافية من PLS [private-label securitization of] هيلوك و CES [loans] دخلت سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني في عام 2023 [across some 16 offerings] – زيادة ملحوظة من عام 2022 … تمثل زيادة بمقدار 7 أضعاف تقريبًا،” كما جاء في تقرير توقعات القطاع الأخير الصادر عن وكالة كرول لتصنيف السندات (كبرا). “بالنسبة لعام 2024، نتوقع 6 مليارات دولار في PLS HELOC وCES.”

بالمقارنة، تظهر بيانات KBRA أنه في عام 2022 لم يكن هناك سوى ثلاثة عروض توريق مدعومة من HELOC/CES بقيمة إجمالية تبلغ حوالي 626 مليون دولار.

في الواقع، في الأيام الأخيرة من عام 2023، جي بي مورغان قامت برعاية عملية توريق بقيمة 258 مليون دولار أمريكي تتضمن حوالي 3000 قرض من قروض HELOC، مع المتحدة للرهن العقاري بالجملة (UWM) و LoanDepot إنشاء نصيب الأسد من HELOCs التي تدعم العرض. كان هذا هو العرض الثالث من نوعه الذي يرعاه جي بي مورغان في عام 2023، مع تلك السندات الثلاثة المدعومة من قبل HELOCs بقيمة مجمعة عند الإصدار تبلغ 725.6 مليون دولار.

“بدأ إنتاج UWM وloanDepot لقروض HELOC مؤخرًا إلى حد ما، حيث أطلق المنشئون هذه المنتجات في الربع الأول من عام 2023 والربع الثالث من عام 2022، على التوالي،” تقرير سندات KBRA حول حالات العرض. “يأتي هذا في وقت حرج بالنسبة للأسر الأمريكية التي تتصارع مع التأثيرات المجمعة لارتفاع أسعار الفائدة والتضخم ونفقات المعيشة المرتفعة.

وفي الوقت نفسه، فإن ارتفاع قيمة العقارات على مدى العامين الماضيين زود أصحاب المنازل بأسهم كبيرة في منازلهم.

تستمر مؤسسات الإيداع، البنوك في المقام الأول، في السيطرة على مساحة الأسهم العقارية، نظرًا لقدرتها على الاحتفاظ بالقروض في المحفظة – مع بنك امريكي, بنك المواطنين و بنك بي ان سي تصدرت المجموعة العام الماضي، وفقًا لتقرير صدر مؤخرًا عن داخل التمويل العقاري (صندوق النقد الدولي). ومع ذلك، بدأت المؤسسات غير المصرفية في إضاءة لوحة النتائج أيضًا معادل الربيع و الإقراض الشكل من بين أكبر 10 مقرضين في هذا القطاع، وفقًا لصندوق النقد الدولي الرهن العقاري الصاروخي الظهور في المركز 16 في أحدث التصنيفات.

وقال هونساكر إن كبار المنشئين غير المصرفيين قد زرعوا الآن أعلامهم في سوق الأسهم المحلية. وهي تشمل المقرضين مثل UWM وloanDepot وRocket Mortgage. قامت Rocket، مثل JP Morgan، برعاية ثلاث عمليات توريق في عام 2023 مدعومة بقروض ملكية المنازل (الرهون العقارية CES) بقيمة إجمالية تبلغ 922.3 مليون دولار عند الإصدار.

“وبعد ذلك كان هناك تصعيد لأسواق رأس المال الثانوية لأنها لم تفعل ذلك [lenders] وقال هونساكر: “من الجيد أن نكون قادرين على إنشاء قدر كبير من الحجم إذا لم يكن لديهم مكان للذهاب إليه”. “لقد قام المقرضون مثل جيه بي مورجان بعمل رائع في تطوير تلك القنوات للتوريق.

وشدد هونساكر على أن هناك تريليونات الدولارات من ثروات الميزانية العمومية للأسر “توجد في عقارات لا يرغب الناس في بيعها، ولديهم الكثير من الحوافز المالية وحوافز الميزانية العمومية للأسر لعدم بيعها”.

“لذلك أعتقد [home-equity loans are] وأضاف أنه حل جيد للتمويل الشخصي لكثير من الأميركيين والمنشئين أنفسهم. “… أعتقد أنه يحل الكثير من مشاكل الناس، لكنه يخلق المزيد من النفوذ في النظام البيئي المالي في حالة انخفاض أسعار المنازل – وهو ما لا نملكه حقًا في الوقت الحالي.”

متعلق ب