الرأي: هناك حاجة إلى المزيد من خيارات التمويل لوحدات ADU

ال الهيئة الاتحادية للإسكان أعلن عن سياسة جديدة في أكتوبر 2023 سهّلت تمويل بناء وحدات ADU جديدة، فضلاً عن تسهيل عملية شراء أو إعادة تمويل منزل باستخدام وحدة ADU موجودة. وبموجب هذه السياسة، يمكن للمقرضين تضمين الدخل المكتسب من وحدات ADU عند الاكتتاب في رهنهم العقاري. الأهم من ذلك، يمكن لأصحاب المنازل أيضًا تضمين 50% من دخل الإيجار المقدر عند التقدم بطلب للحصول على قرض تجديد قروض إدارة الإسكان الفدرالية لبناء ADU، مما يساعد في التغلب على قيود DTI.

ومع ذلك، على الرغم من هذه البرامج حسنة النية، تظل وحدات ADU أمرًا صعبًا إلى حد ما بالنسبة للعديد من المستهلكين لتمويلها – ولا يزال العديد من المقرضين يكتشفون أفضل السبل لخدمة هذه الفئة المتنامية. فاني ماي و فريدي ماك لدينا بالفعل بعض المبادئ التوجيهية لتمويل ADU، ولكن لم يكن لها بعد تأثير كبير على العرض الإجمالي في السوق. غالبًا ما “يضيع” المستهلكون في عدد لا يحصى من بدائل التمويل التي تمتد من إعادة التمويل النقدي، وقروض التجديد أو البناء، والقروض الشخصية، وبعض منتجات “التمويل البديل” الناشئة مثل مؤسسات التعليم العالي. معظم هذه المنتجات هي أكثر تكلفة بكثير بالنسبة للمستهلكين من تكلفة الرهن العقاري النموذجي ذو الامتياز الأول، مما يجعل تمويل جامعة أبوظبي أقل كفاءة بكثير مما ينبغي – نحن حقا بحاجة إلى منتجات امتياز ثان أكثر كفاءة لجعل تمويل جامعة أبوظبي يعمل بشكل جيد.

أحد التحديات هو أن التقييمات الخاصة بوحدات ADU غالبًا ما تكون غير مكررة وذات خصوصية، حيث لا يزال المثمنون يعتادون على هذا النوع من الأصول وقد يكون من الصعب تجميع شركات جيدة. لا تزال هياكل السحب الخاصة بالقروض التي تدعم البناء الجديد لوحدات ADU، وخاصة المباني الجاهزة، “عتيقة”. وهذا أمر مؤسف – وغير عقلاني إلى حد ما – لأن أصحاب المنازل الذين لديهم أو يرغبون في بناء وحدة ADU عادة ما يكونون مؤهلين جيدًا ويتمتعون بدرجات ائتمانية قوية ودخل وتغطية قوية لأسهم المنازل.

والخبر السار هو أننا نحرز تقدما في حل هذه المشاكل. قام بعض المقرضين الأذكياء، وخاصة بين الاتحادات الائتمانية، بتطوير بعض المنتجات الرائعة لتمويل ADU. أما الخبر السيئ فهو أن التقدم الإجمالي كان أبطأ مما كان يمكن أن يكون.

في حين أن تمويل المنح لا يزال في المقام الأول على المستوى المحلي أو مستوى الولاية، فقد بدأت العديد من البرامج في تمويل فرص 2024 لأصحاب المنازل. يتضمن ذلك الجولة الثانية من التمويل لولاية كاليفورنيا كالهفا برنامج منحة جامعة أبوظبي، والذي يقدم لأصحاب المنازل ذوي الدخل المنخفض ما يصل إلى 40 ألف دولار أمريكي لبناء جامعة أبوظبي. يساعد البرنامج الأفراد ذوي الدخل المنخفض في الحصول على التمويل، على الرغم من أن هذه المنح قد تبدو معقدة ومرهقة بالنسبة لأصحاب المنازل.

مبادرة أخرى بقيادة صندوق تمويل الإسكان في مقاطعة أورانج سوف يمول قروض البناء تصل إلى 100،000 دولار. يتطلب البرنامج من أصحاب المنازل استئجار وحدات ADU الممولة الخاصة بهم للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض جدًا خلال السنوات العشر الأولى وإعفاء 48٪ من ديونك إذا كنت قادرًا على العثور على مستأجرين يحصلون على أقل من 50٪ من متوسط ​​دخل المنطقة.

في حين أن هذه البرامج لا تزال مقتصرة إلى حد ما على رموز بريدية محددة، إلا أنني متفائل بأن عام 2024 سيشهد المزيد من فرص التمويل لتشجيع بناء مساكن يمكن الوصول إليها في المناطق التي أصبحت فيها وحدات ADU شائعة.

في أواخر عام 2023، حدث أحد أهم التحولات بالنسبة لسكان كاليفورنيا عندما وقع الحاكم جافين نيوسوم على قانون AB-1033 ليصبح قانونًا. يسمح هذا التشريع ببيع وحدات ADU بشكل منفصل عن المنازل المرتبطة بها، مما يؤدي بشكل فعال إلى إنشاء وحدات سكنية في المناطق التي يكون فيها بناء الوحدات السكنية بأسعار معقولة محدودًا للغاية أو غير موجود.

بالنسبة للأفراد ذوي الميزانيات المحدودة، يقدم هذا القانون بشكل فعال فئة جديدة من المنازل المبتدئة بأسعار يسهل الوصول إليها مع إمكانية إنشائها في مواقع ملء كبيرة. بالإضافة إلى ذلك، فإنه يوفر وسيلة لأصحاب المنازل المسنين لتقليص حجمهم والبقاء في مجتمعاتهم. في بعض الحالات، يمكنهم بناء وحدة سكنية أحلامهم وبيع مسكنهم الأساسي الأكبر حجمًا دون الحاجة إلى تغيير عنوانهم.

تاريخيًا، تم صياغة معظم السياسات التي تتناول وحدات ADU على المستوى المحلي أو مستوى الولاية. ومن خلال إجراءات السياسة التي اتخذتها مؤسسات الدعم الحكومي، نرى أن السياسة الوطنية يمكنها تبسيط عملية التمويل وتدل أيضًا على قبول أوسع لوحدات ADU باعتبارها عنصرًا حيويًا وأساسيًا في سوق الإسكان الشامل. يشير هذا الاعتراف الفيدرالي إلى الالتزام بتعزيز نمو وحدات الإسكان الاجتماعي على مستوى البلاد، مما قد يفتح آفاقًا جديدة لحلول الإسكان القابلة للتحقيق والمساهمة في تنويع وتوسيع خيارات الإسكان للأفراد والعائلات في جميع أنحاء البلاد.

لا تمثل هذه سوى عدد قليل من اتجاهات التمويل التي تستعد لزيادة بناء ADU. تعد فرصة السوق للمقرضين لتقديم خدمة أفضل لوحدات ADU كبيرة ومتنامية وفرصة نادرة في مشهد الرهن العقاري للمقرضين المبدعين لتطوير منتجات أفضل تلبي احتياجات السوق.

من وجهة نظري، ستستمر هذه التغييرات، مع العديد منها التي تم تقديمها في الجزء الأخير من عام 2023، في تسليط الضوء على قيمة دمج وحدات ADU في مجتمعاتنا والمساهمة في النمو المستمر في طلبات تصاريح ADU. أعتقد أنه يمكننا القول إن النمو المستمر لوحدات الإسكان الاجتماعي هو أحد اتجاهات الإسكان الرئيسية التي يمكن توقعها في عام 2024، سواء في كاليفورنيا ولكن بشكل متزايد في أماكن أخرى في جميع أنحاء البلاد أيضًا.

شون روبرتس هو الرئيس التنفيذي لشركة منازل الفيلا.

لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.

للتواصل مع كاتب هذه القصة:
شون روبرتس في [email protected]

للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:

سارة ويلر في [email protected].

متعلق ب