هل وصلنا أخيرًا إلى القاع في مبيعات المنازل القائمة؟
فهل وجد الانهيار الملحمي الذي شهدته مبيعات المنازل القائمة أخيراً قاعاً يمكن الارتفاع منه؟ وسيكون العائد على مدى 10 سنوات هو دليلنا، كما ناقشت في وقت لاحق سي ان بي سي في وقت مبكر جدًا من عام 2023.
حيث يذهب العائد على 10 سنوات، يذهب الإسكان! أقول هذا بسبب الرقص البطيء بين العائد على سندات العشر سنوات ومعدلات الرهن العقاري لمدة 30 عاما منذ عام 1971. وفي العام الماضي، انخفض العائد على سندات العشر سنوات من 4.25% ل 3.37%، دفع معدلات الرهن العقاري أقل من 7.37% ل 5.99%. أدى ذلك إلى إنشاء ثلاثة أشهر من بيانات طلبات الشراء الإيجابية وأعطانا واحدة من أهم مطبوعات المبيعات الشهرية المسجلة في التاريخ: من 4 ملايين إلى 4.55 مليون.
حيثما يذهب العائد على السندات لأجل 10 سنوات، يذهب أيضًا الطلب على الإسكان، لذلك دعونا نتحدث عن تقرير مبيعات المنازل الحالية اليوم.
من نار: وانخفض إجمالي مبيعات المنازل القائمة – المعاملات المكتملة التي تشمل منازل الأسرة الواحدة، والمنازل المستقلة، والوحدات السكنية، والتعاونيات – بنسبة 4.1% منذ سبتمبر/أيلول إلى معدل سنوي معدل موسمياً قدره 3.79 مليون في أكتوبر/تشرين الأول. وانخفضت المبيعات على أساس سنوي بنسبة 14.6% (من 4.44 مليون في أكتوبر 2022).
إحدى نقاط حديثي على مر السنين هي أنه من النادر منذ عام 1996 أن يكون اتجاه مبيعات المنازل الحالية أقل من 4 ملايين. لقد حدث هذا في عام 2008، وهو يحدث الآن. ويمكن أن يعزى هذا الانخفاض الأخير في الطلب إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري 8% وارتفاع العائد على 10 سنوات إلى 5%.
ليس من الصعب فهم الإسكان: ارتفاع معدلات الرهن العقاري يؤدي إلى انخفاض الطلب، وانخفاض معدلات الرهن العقاري يؤدي إلى طلب أفضل. في الآونة الأخيرة، انخفضت معدلات الرهن العقاري، وشهدنا ارتفاعًا في بيانات طلبات الشراء. تذكر فقط أن بيانات طلب الشراء تستغرق ما بين 30 إلى 90 يومًا، لذلك إذا حصلنا على نمو أكثر اتساقًا، فسوف يستغرق الأمر بضعة أشهر قبل ظهور التأثير الإجمالي في بيانات المبيعات.
فيما يلي بعض الرسوم البيانية التي تتوافق مع تقرير مبيعات المنازل الحالي:
من نار: كان المشترون لأول مرة مسؤولين عن 28% من المبيعات في أكتوبر؛ واشترى المستثمرون الأفراد 15% من المنازل؛ وشكلت المبيعات النقدية الكاملة 29% من المعاملات؛ تمثل المبيعات المتعثرة 2٪ من المبيعات. تبقى العقارات عادةً في السوق لمدة 23 يومًا.
الأيام في السوق عبارة عن خط بيانات موسمي ينخفض في النصف الأول من العام ثم يرتفع في النصف الثاني. قاعدتي الأساسية فيما يتعلق بالسوق غير الصحي بشكل وحشي هي أننا لا نريد أبدًا أن تكون الأيام في السوق مراهقة أو أقل؛ لا شيء جيد يحدث في السكن عندما يحدث هذا. وهذا يعني أننا إما أن نشهد طفرة غير مسبوقة في الطلب والتي سوف تنتهي بشكل سيئ، أو أن يكون لدينا عدد كبير للغاية من الناس الذين يطاردون عدداً قليلاً للغاية من المنازل. وبالنظر إلى بيانات الإسكان لدينا، فمن الواضح أنها كانت الثانية هذه المرة.
نظرًا لأن مخزون المساكن قد انخفض إلى أدنى مستوياته على الإطلاق ولم نشهد طفرة ائتمانية مثل تلك التي حدثت خلال سنوات فقاعة الإسكان، فإن الأمر كله يتعلق بالقوائم النشطة. أي شيء فوق 19 يومًا يعد أمرًا جيدًا. أفضل أن يكون لدي أيام في السوق لا تقل عن 30 يومًا على مدار السنة، ولكن من الواضح أنني لا أحصل على ما أريده هذا العام من المخزون.
من نار: بلغ متوسط سعر المنزل الحالي لجميع أنواع المساكن في أكتوبر 391.800 دولار، بزيادة قدرها 3.4٪ عن أكتوبر 2022 (378.800 دولار). سجلت جميع المناطق الأمريكية الأربع زيادات في الأسعار.
لذلك عندما ترى انخفاض الطلب في القرن الحادي والعشرين وارتفاع أسعار المنازل عامًا بعد عام، فقط تذكر: كان عام 2022 هو العام الأكثر جنونًا على الإطلاق في مجال الإسكان. في هذا البودكاست الأخير، ناقشت ما تحتاج إلى معرفته إذا كنت تبحث عن انهيار في أسعار المنازل على المستوى الوطني. ببساطة، بالنسبة لعام 2023، المخزون منخفض، والطلب ينهار كما حدث في عام 2022، ولدينا مبيعات منخفضة. وبهذه الطريقة عادت أسعار المساكن الوطنية إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق.
قد تكون مبيعات المنازل القائمة اليوم بمثابة دورة منخفضة الطلب إذا كان العائد على مدى 10 سنوات قد بلغ ذروته بالفعل. كان تاريخ أسواق السندات وأسعار الفائدة على الرهن العقاري هو أنه إذا اعتقد السوق أن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد انتهى من رفع أسعار الفائدة، فإن أسعار الفائدة على الرهن العقاري تنخفض. ويعتمد مدى انخفاضها على البيانات الاقتصادية. لقد تحدثت مؤخرًا عن ما نحتاج إلى البحث عنه في هذا البودكاست.
بالنسبة لبقية هذه الدورة، سنراقب بيانات العمل وخطوط البيانات الأخرى ونتتبع العائد على مدى 10 سنوات؛ وكلما انخفض الأمر، كلما تمكنا من الارتفاع عن مستويات الطلب المنخفضة تاريخياً.
