لماذا لم تحطم أسعار المنازل حتى مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري

بيانات جرد المساكن الأسبوعية

سنبدأ بنسبة بيانات خفض الأسعار لأنها تستحق شرحًا مفصلاً. كان عام 2022 عامًا تاريخيًا للإسكان، حيث شهدنا أكبر انهيار في مبيعات المنازل على الإطلاق، وارتفعت معدلات الرهن العقاري من 3٪ إلى 7٪ في نفس العام. هذا النوع من التحرك غير طبيعي للغاية وقد انهارت مبيعات المنازل ببساطة، خاصة في النصف الثاني من عام 2022.

وبطبيعة الحال، اعتقد بعض الناس أن أسعار المنازل ستنهار في عام 2023، حيث قال العديد من اللاعبين في السوق إن الأسعار تتبع الحجم دائمًا. ولكن ذلك لم يحدث فحسب، بل إن أسعار المساكن سرعان ما عادت إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق. ثم حدث شيء أكثر جنونًا: ارتفعت معدلات الرهن العقاري إلى 8٪ ولكن عدد المنازل التي خفضت أسعارها لم يتجاوز مستويات 2022 خلال هذا الوقت.

في الواقع، ظلت نسبة خفض الأسعار باستمرار أقل بنسبة 4٪ من مستويات 2022. أعتقد أن هذا يرجع إلى حقيقة أن مبيعات المنازل لم تعد تنهار كما كانت في عام 2022. ما حدث بين يونيو 2022 ويونيو 2023 يمكن أن يكون مربكًا، لذلك إذا كنت بحاجة إلى مزيد من الوضوح أقترح الاستماع إلى هذا البودكاست.

فيما يلي بيانات النسبة المئوية لخفض الأسعار لنفس الأسبوع في السنوات الأخرى:

• 2023 38%
• 2022 42%
• 2021 27%

كما ترون، فإن القدرة على تحمل التكاليف تمثل مشكلة، ونسبة خفض الأسعار أعلى الآن مما كانت عليه في أي فترة من 2015 إلى 2021، ولكنها لا تزال أقل من مستويات 2022.

الآن دعونا نلقي نظرة على بيانات المخزون الأسبوعية. في العام الماضي، وفقًا لشركة Altos Research، كانت الذروة الموسمية لمخزون المساكن هي 28 أكتوبر. وكانت الذروة الموسمية هذا العام في 17 نوفمبر.

• تغيير المخزون الأسبوعي (1 ديسمبر – 8 ديسمبر): انخفض المخزون من 555,717 ل 546,424
• نفس الأسبوع من العام الماضي (2 ديسمبر – 9 ديسمبر): انخفض المخزون من 550,302 ل 536,409
• وكان قاع المخزون لعام 2022 240,194
• ذروة المخزون لعام 2023 حتى الآن هي 569,898
• للسياق، القوائم النشطة لهذا الأسبوع في 2015 كان 1,050,971

تتجه بيانات القائمة الجديدة عند أدنى مستوياتها على الإطلاق منذ 17 شهرًا حتى الآن. ما أظهرته لي بيانات عام 2023 هو أنه حتى مع توجه معدلات الرهن العقاري نحو 8٪، فإن بيانات القوائم الجديدة لم تنخفض مرة أخرى – فقد ظلت ثابتة بشكل ملحوظ طوال العام. وهذا أمر إيجابي، وقد ناقشت هذا الأمر سي ان بي سي قبل أشهر، ينبغي لنا أن نرى بعض بيانات النمو الثابتة إلى السنوية في النصف الثاني. نظرًا لأن معظم البائعين هم أيضًا مشترين، فإن تحقيق النمو في خط البيانات هذا سيكون أمرًا إيجابيًا لمبيعات المنازل في عام 2024.

بيانات القوائم الجديدة الأسبوع الماضي

• 2023 43,188
• 2022: 39,149
• 2021: 46,881

في عام 2024، ما نريد رؤيته هو أن بيانات القوائم الجديدة تنمو مرة أخرى إلى مستويات 2021 و2022 في الربيع. سيؤدي هذا إلى جلب المزيد من المخزون إلى السوق والحصول على المزيد من البائعين، الذين سيكونون أيضًا مشترين.

معدلات الرهن العقاري والعائد لمدة 10 سنوات

كان الأسبوع الماضي أسبوعًا آخر مثيرًا للاهتمام بالنسبة لعائدات السندات وأسعار الفائدة على الرهن العقاري. لقد كسرنا تقريبًا معدلات الفائدة على الرهن العقاري بنسبة 7٪ لأول مرة منذ فترة، ووصلنا إلى أدنى مستوى 7.04%. لقد أنهينا الأسبوع في 7.09%، وكان هذا خلال أسبوع الوظائف حيث كان هناك تقريران للعمل أضعف من المتوقع وتقريرين أفضل من المتوقع. فيما يتعلق بوظائف الجمعة، كتبت هذا المقال عن سبب الاحتياطي الفيدرالي كان مخطئا بشأن التضخم والوظائف.

أمامنا أسبوع كبير. في الوقت الحالي، سأركز على مستوى 4.10% على عوائد السندات لأجل 10 سنوات منذ أن ارتددنا عند هذا المستوى مرتين الأسبوع الماضي. لدينا نقطتان لبيانات التضخم هذا الأسبوع، وإذا جاءت كلتاهما أخف من المتوقع وأعطى بنك الاحتياطي الفيدرالي توقعات متشائمة، فإن هذا هو أفضل حالة لانخفاض العائد على السندات لأجل 10 سنوات إلى أقل من 4٪ وجعل أسعار الفائدة على الرهن العقاري أقل من 7٪.

class=”flourish-embed ازدهار-chart” data-src=”visualisation/16071658?1643471″>