كيفية إعداد تقرير تحليل السوق المقارن (CMA).

أ تحليل السوق المقارن (CMA) هو تقرير مفصل يساعد وكلاء العقارات على تقييم وتحديد القيمة السوقية للعقار. إنها أداة أساسية تسمح للوكلاء بالتواصل بوضوح مع معايير التسعير الخاصة بالعقار. يقوم الوكلاء الناجحون بإنشاء تقارير CMA فعالة ودقيقة تساعد عملائهم على اتخاذ قرارات مستنيرة.

أ تقرير هيئة سوق المال يتضمن معلومات عن خصائص مماثلة وقابلة للمقارنة في المنطقة، بما في ذلك المبيعات الأخيرة والقوائم النشطة واتجاهات السوق الحالية. مثلك، كوكيل عقاري، قمت بإعداد العديد من التقارير التي تحلل اتجاهات التسعير للمساعدة في تقديم التوجيه للمشترين والبائعين والمستثمرين على حد سواء. في هذه المقالة، سأشارك الخطوات، وما يجب تضمينه، وما لا يجب تضمينه، وكيفية تجميع تقرير CMA الذي سيثير إعجاب عملائك.

كيفية إعداد تقرير CMA لعملائك

العامل الأكثر أهمية في أي CMA هو جودة ودقة المعلومات التي تدخل فيه. يلزم البحث المناسب والفهم الشامل للبيانات التي تقوم بتضمينها للحصول على أفضل المعلومات من التحليل.

إذا تم تجميع CMA الخاص بك على عجل مع معلومات غير ذات صلة، فلن تكون أداة مفيدة لأي شخص وقد تنعكس بشكل سيء عليك باعتبارك الوكيل الذي يقدمها. من الضروري أن يستثمر الوكلاء وقتهم لإعداد الشركات بشكل صحيح!

لإنشاء تقرير CMA فعال ودقيق، عليك أن تأخذ في الاعتبار عدة عوامل، بما في ذلك:

1. ما هو مدرج في تقرير CMA
2. ما لا ينتمي إلى تقرير CMA
3. كيفية اختيار أو تحديد الشركات التي سيتم تضمينها
4. كيفية تقييم كل شركات محتملة
5. اتجاهات السوق والجوار

المعلومات التي يجب أن يتضمنها تقرير CMA الخاص بك

يجب عليك تضمين كل من القوائم النشطة والقوائم المغلقة في تقرير CMA الخاص بك. يجب أن يتضمن تحليلك التسويقي المقارن نقاط البيانات التالية:

• موقع القوائم ذات الصلة القابلة للمقارنة
• تسعير القوائم النشطة
• سعر البيع للمبيعات المغلقة مؤخرا في نفس المبنى أو المنطقة
• بالنسبة للقوائم المغلقة مؤخرًا، طول المدة التي كانت فيها العقارات معروضة في السوق
• حجم وعدد غرف النوم والحمامات في جميع العقارات المماثلة (المعروفة باسم شركات)

المعلومات التي يجب استبعادها من تقرير CMA الخاص بك

• معلومات المالك الشخصية: لا تقم بتضمين أسماء أو تفاصيل أي مالك في الشركات. المقارنة المثالية هي تحليل “من التفاح إلى التفاح” دون الانحرافات غير الضرورية عن البيانات غير ذات الصلة.
• معلومات تقييم الممتلكات
• مخطط تفصيلي أو وصف لكل خاصية. تعد تقارير CMA أدوات بسيطة وفعالة. هذه التفاصيل أكثر أهمية وملاءمة في التقييم. ومع ذلك، ستحتاج إلى أخذ كل هذه التفاصيل بعين الاعتبار عند اختيار التركيبات الخاصة بك. المزيد عن ذلك لاحقًا.
• على عكس العقارات: احذف أي عقارات في مواقع مختلفة تمامًا أو تلك التي لها حجم أو نطاق سعري مختلف.

تجميع تحليل السوق المقارن الخاص بك

عادةً ما أقوم بإعداد تقرير مقسم إلى خمسة أقسام، موضحة أدناه. فيما يلي الخطوات التي يجب عليك اتخاذها لتطوير تقرير CMA الخاص بك

الخطوة 1. اجمع تفاصيل خاصية الموضوع

سواء كنت تقوم بتقييم قائمة لعميل بائع أو عقار محتمل للشراء لمشتري، فستحتاج إلى تضمين تفاصيل حول العقار المعني، بما في ذلك حجم المنزل، وحجم قطعة الأرض (إن أمكن)، وعمر العقار، أي تجديدات أو ترقيات، وحالة العقار، وأسلوب بنائه أو تصميمه، بالإضافة إلى عنوانه الفعلي وموقعه.

الخطوة 2. حدد قوائم القوائم النشطة

اختر قوائم نشطة بالقرب من خاصية الموضوع. ستعتمد المسافة حقًا على السوق الخاص بك ومعرفتك بالأحياء المحيطة. اختر خصائص من نفس النوع. إذا كان العقار الخاص بك عبارة عن منزل لأسرة واحدة، فركز على منازل لأسرة واحدة في نفس المنطقة التعليمية.

تأكد من أن المجموعات النشطة هي تلك التي لها نفس حجم الأرض والقدم المربع وعدد غرف النوم والحمامات وعدد أماكن وقوف السيارات المضمنة في العقار (إذا كانت شقة أو شقة). إذا كانت القوائم النشطة وفيرة، فستحتاج إلى قصر التركيبات التي اخترتها على تلك التي وصلت إلى السوق مؤخرًا.

نصيحة محترف:

خمسة إلى ثمانية خصائص هي المكان المناسب. تعد مخططات الطوابق بمثابة مكافأة، لكن العديد من الوكلاء لا يقومون بتضمينها.

3. شركات بيعت مؤخرا

ستحتاج إلى تضمين العقارات المباعة مؤخرًا من نفس النوع والحجم، مع ملاحظة نفس العوامل كما هو الحال مع قوائم القوائم النشطة. اختر العقارات التي تم بيعها خلال الأشهر الستة الماضية أو في فترة حركة السوق السريعة خلال الأشهر الثلاثة الماضية. ركز على العقارات التي تم إغلاقها بشروط معقولة وفي غضون عدد معقول من الأيام في السوق.

نصيحة محترف:

لا تحتاج إلى تضمين جميع تفاصيل العقار في تحليل السوق المقارن الخاص بك. هم أكثر ملاءمة للتقييم. ومع ذلك، قد يكون من المفيد إضافة أوصاف قصيرة مثل “تم تجديده” أو “شرفة XL” لإظهار الميزات الفريدة للعقارات التي قمت بتضمينها في قسم “الملاحظات” في نهاية تقرير CMA الخاص بك.

4. تفصيل اتجاهات السوق والأحياء

هذا هو المكان الذي يمكن أن تتألق فيه معرفتك الفائقة بالسوق المحلية! من الضروري مراعاة اتجاهات الأسواق الصغيرة أو الأحياء عند إنشاء تقرير CMA. على سبيل المثال، في مدينة نيويورك حيث أعيش وأعمل، هناك العديد من الأحياء المختلفة المتاخمة لبعضها البعض والقريبة للغاية من بعضها البعض ــ ولكن قيم العقارات تختلف بشكل كبير من حي إلى آخر.

يجب عليك التأكد من مكان وجود أي عقار عند إدراجه في قائمة المقارنات حيث أن ذلك قد يؤثر بشكل كبير على الأسعار. يمكن أن يُظهر تضمين هذه التفاصيل لعميلك أنك وكيل يتمتع بخبرة عالية في منطقتك المحلية!

5. قم بتطوير تحليلك أو ملخصك التنفيذي

لإجراء مقارنة شاملة، ستحتاج إلى ضبط الاختلافات بين التركيبات التي اخترتها (سواء النشطة أو المباعة) وخاصية الموضوع. على سبيل المثال، إذا كانت إحدى الشركات المباعة تحتوي على مساحة إضافية لوقوف السيارات، فستحتاج إلى تعديل سعر بيعها بناءً على قيمة السوق المحلية لمساحة انتظار السيارات. في المناطق الحضرية ذات الكثافة السكانية العالية، تكون مواقف السيارات ذات قيمة عالية، بينما في الضواحي، قد لا تكون أماكن وقوف السيارات ذات قيمة عالية.

إذا كانت القائمة النشطة تحتوي على غرفتي نوم وكان العقار موضوعك يحتوي على ثلاث غرف نوم، فستحتاج إلى تعديل السعر الموصى به وفقًا لذلك. مرة أخرى، هذا هو المكان الذي تكون فيه خبرتك في السوق المحلية ذات قيمة كبيرة لعميلك. يعد فهم الميزات وقيمتها في السوق أمرًا بالغ الأهمية لإنشاء تحليل سوقي مقارن دقيق لعميلك.

الصورة الكاملة

بمجرد جمع كل البيانات الضرورية، فقد حان الوقت لتجميعها معًا. من المهم جدًا تنظيم التقرير بطريقة يسهل على عملائك عرضها وفهمها. ما فائدة التقرير الذي لا يمكنك قراءته؟ يمكنك استخدام الأدوات الرقمية أو طباعة التقرير، حسب تفضيلات عملائك.

من المحتمل أن ترى اتجاهًا يظهر من التركيبات التي اخترتها، ويمكن أن تمنح المشتري أو البائع قيمة تقديرية أو سعر سوق للعقار المعني. إذا كانوا بائعين، يمكنك اقتراح سعر بيع متحفظ ومعتدل وقوي لإدراجهم. إذا كانوا مشترين، يمكنك اقتراح سعر عرض محافظ أو معتدل أو قوي للعقار الذي يهتمون به. لقد حصلت على الصورة!

ملاحظة حول التوقيت

الآن بعد أن قمت بجميع أبحاث السوق والتحليلات، فقد حان الوقت لتقديم النتائج التي توصلت إليها إلى عميلك. أجد أنه من المفيد إرسال تحليلي المقارن للسوق عبر البريد الإلكتروني قبل ساعات قليلة من الاجتماع الشخصي أو الافتراضي، حيث يمكن مناقشة التفاصيل. وهذا يمنح عملائك خيارًا لمراجعة المستند أو مسحه ضوئيًا وإعداد الأسئلة إذا لزم الأمر.

من ناحية أخرى، قد يؤدي إرساله قبل أيام من الاجتماع إلى إلغاء العملاء للاجتماع لأنهم قد يشعرون كما لو أنهم حصلوا على تحليلك ولم يعودوا بحاجة إلى خبرتك وخدماتك. أود أن أوضح للعملاء أننا سنراجع التفاصيل الدقيقة في اجتماعنا. العرض التقديمي هو المفتاح هنا!

أين يمكن العثور على قوالب تقارير CMA جيدة عبر الإنترنت

هناك العديد من القوالب المتاحة عبر الإنترنت والتي يمكن أن تساعدك في إنشاء تقرير CMA فعال ودقيق. يمكنك العثور على قوالب مجانية أو شراء نماذج أكثر تقدمًا لتزويد عملائك بتقرير أكثر تفصيلاً. قد يكون لدى شركة الوساطة الخاصة بك أيضًا قالب ذو علامة تجارية متاح للاستخدام. قد ترغب أيضًا في العثور على عدد قليل منها والحصول على أفضل تنسيق لكل منها لإنشاء التنسيق الخاص بك باستخدام أدوات مثل Canva.

الأسئلة المتداولة: تقارير هيئة سوق المال