الرأي: يقوم موظفو خدمة IMB بعمل أفضل من البنوك فيما يتعلق بتخفيف الخسائر

قبل خمسة عشر عاما، مشروع قانون إنقاذ قماش القنب تم التوقيع عليه ليصبح قانونا. تمت الموافقة على 700 مليار دولار من أموال دافعي الضرائب للمساعدة في استقرار الاقتصاد في أعقاب الأزمة ليمان الإفلاس وانهيار سوق الرهن العقاري.

وسرعان ما تم التخلي عن الخطة الأصلية ـ شراء أصول الرهن العقاري المتعثرة ـ لصالح إجراءات مثل ضخ رأس المال للبنوك وإنقاذ شركات السيارات لدينا. من أجل أصحاب المنازل في بلادنا المحاصرين بالرهون العقارية السامة والقروض التي أصبحت أقل من قيمتها الحقيقية، خزينة أنشأ عددًا كبيرًا من البرامج – بمختصرات مثل HAMP، وHARP، وFHA Short Refi، وHardest Hit Fund.

البعض يعمل بشكل جيد، والبعض الآخر ليس كثيرا. وكان بناء نظام لتخفيف الخسائر بسرعة في خضم الأزمة يمثل تحديا. ولم نشهد مثل هذا المستوى من التخلف عن السداد وحبس الرهن العقاري منذ أزمة الكساد الأعظم في ثلاثينيات القرن العشرين. علاوة على ذلك، فبدلاً من انتشار البنوك التي تحتفظ بالقروض في محافظها منذ فترة طويلة، كنا بحاجة إلى التطوير من جديد وبرامج موحدة لتخفيف الخسائر لهياكل حديثة تسمى الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.

والخبر السار هو أن هذه الفترة من التجارب مع آليات لإبقاء المقترضين المتعثرين خارج نطاق حبس الرهن قد تطورت وتم تحسينها على مدى السنوات الخمس عشرة الماضية إلى برامج فعالة وموحدة لتخفيف الخسائر تعمل على إبقاء المقترضين في منازلهم وتقليل الخسائر في المنزل الأساسي. . وبرامج القروض العقارية التابعة للوكالة الفيدرالية الرئيسية مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية, فرجينيا, و فاني ماي و فريدي ماك لقد احتضنتهم بالكامل. كثيراً ما تتعرض الحكومة للانتقاد، ولكننا هنا استخدمنا الدروس المستفادة لبناء مصيدة فئران أفضل.

ومحور هذه الجهود هو المطالبة الجزئية. المفهوم بسيط. يفقد صاحب المنزل وظيفته ويتخلف عن سداد مدفوعاته، ثم يعود إلى المسار الصحيح عندما يحصل على وظيفة جديدة.

عادة، يفتقر صاحب المنزل إلى الأموال اللازمة لتغطية المدفوعات الفائتة أثناء البطالة. الإجراء الافتراضي لهؤلاء المقترضين هو حبس الرهن. ولكن لا يفقد المقترض منزله فحسب، بل يؤدي حبس الرهن أيضًا إلى تضخيم مستويات خسارة القروض بشكل كبير. وهذا على قرض حيث يكون المقترض قادرًا مرة أخرى على سداد الأقساط الشهرية.

وبموجب المطالبة الجزئية، يقوم برنامج قرض الرهن العقاري الأساسي بتقديم الأموال للمدفوعات الفائتة، وينظم السلفة كامتياز ثان، مع سداد السداد حتى نهاية مدة القرض الحالية. وتُعد هذه الأداة مثالية لمواقف مثل كوفيد-19، حيث أدت أزمة قصيرة الأجل إلى تعزيز حالات التخلف عن السداد الناجمة عن خسارة مؤقتة للوظيفة أو الدخل (وعرض الكونجرس على هؤلاء المقترضين الصبر).

والعنصر الحاسم الثاني في جهود تخفيف الخسائر الناجحة هو وظيفة مقدمي الخدمات، الذين ينفذون البرامج مباشرة مع المقترضين. كنت أعمل في لجنة الخدمات المالية بمجلس النواب في عام 2008، حيث كنت أتعامل مع المكالمات الهاتفية من المقترضين الغاضبين الذين لم يتمكنوا من إقناع البنوك بالرد على مكالماتهم الهاتفية، ناهيك عن مساعدتهم في سداد قروضهم. علاوة على ذلك، كانت البنوك تمتلك في الواقع حوافز مالية لا لاستخدام أدوات تخفيف الخسارة، حيث يمكنهم تسريع أو زيادة الخسائر على قروض ملكية المنازل ذات الامتياز الثاني التي يحتفظون بها.

وفي السنوات الـ 15 التي تلت ذلك، أصبحت بنوك الرهن العقاري المستقلة غير المصرفية (IMBs) – وهو ما لدينا مقرضو المنازل المجتمعية في أمريكا أعضاء (CHLA) – استحوذوا على جزء كبير من أعمال الرهن العقاري من البنوك. يُظهر السجل بشكل قاطع أن خدمات IMB تقوم الآن بعمل أفضل بكثير مما قامت به البنوك في عام 2008 للعمل مع المقترضين المتعثرين وتنفيذ تخفيف الخسائر لإبقاء المقترضين في منازلهم. لذلك، لم يتم تحسين خيارات تخفيف الخسارة مثل المطالبات الجزئية فحسب، بل أصبح تنفيذها أفضل بكثير.

كيف تم عمل هذا أثناء فيروس كورونا؟ الجواب كان على ما يرام، شكرا لك. احصل على قروض الأسرة الواحدة من إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). التقرير السنوي لإدارة الإسكان الفدرالية لعام 2022 أشارت قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) إلى أن أكثر من مليون من أصحاب المنازل في عام 2022 الذين تأخروا في سداد أقساط رهنهم العقاري في الحصول على إعانة قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) بشأن فيروس كورونا (FHA) و/أو خيار التعافي من كوفيد-19 (FHA) للبقاء في منازلهم. انخفضت نسبة حالات الانحراف الخطيرة في قروض إدارة الإسكان الفدرالية من 11% في ذروة فيروس كورونا إلى أقل من 5% في نهاية العام المالي الماضي.

وتواصل قروض إدارة الإسكان الفدرالية، تحت إشراف المفوضة جوليا جوردون، تحسين أداة المطالبة الجزئية لتحسينها. في العام الماضي، أطلقت قروض إدارة الإسكان الفدرالية الجديد بوابة سداد المطالبات الجزئية لتبسيط المعلومات حول مدفوعات المطالبات الجزئية وأعلن أيضًا عن أ خيار تخفيف الخسارة لمدة 40 عامًا. في شهر مايو من هذا العام، أعلنت قروض إدارة الإسكان الفدرالية أ خيار المطالبة الجزئية الجديد يمكن أن يؤدي ذلك إلى تجنب حاجة مقدمي الخدمات إلى شراء القروض من المجمعات، وهي خطوة أشادت بها مستشفى CHLA، لأنها ستتجنب إعادة التجميع المكلفة في سوق أسعار الرهن العقاري المرتفعة.

كما طورت فاني ماي وفريدي ماك أدوات قوية لتخفيف الخسائر. في مارس من هذا العام، أعلنت FHFA عن جديد تعزيز سياسة تأجيل الدفع للمقترضين الذين يواجهون صعوبات مالية. وأشار مدير FHFA طومسون إلى أن فاني وفريدي قد فعلوا ذلك “أكملت أكثر من مليون تأجيل سداد مدفوعات فيروس كورونا خلال الوباء، مما ساعد المقترضين في جميع أنحاء البلاد على البقاء في منازلهم.”

وينبغي أيضًا الثناء على وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) لاستجابتها الاستباقية لـCOVID-19 في برنامج قروض الرهن العقاري المضمونة. تضمنت المرونة الإضافية التي اعتمدتها VA المزيد من الخيارات في شلال الاحتفاظ بالمنزل، مما يسمح بتأجيلات المقترض وإنشاء برنامج المطالبة الجزئية VA و أ تعديل استرداد خيار.

تقوم VA أيضًا بتطوير برنامج شراء الخدمة (VASP)، حيث تقوم VA بشراء القرض من مقدم الخدمة، وتعديله إلى سعر منخفض جدًا، وخدمة القرض مباشرة طوال العمر المتبقي للقرض.

كانت أزمة الإسكان عام 2008 بمثابة كابوس. ولكن كان هناك جانب مضيء واحد. ومثل طائر الفينيق الذي نهض من الرماد، لم يتعافى اقتصادنا وأسواق الإسكان فحسب، بل إن برامجنا للاحتفاظ بمالكي المنازل التي نشأت في هذه الفترة أصبحت ناجحة منقطعة النظير. وهذه هي القصة التي يجب أن تروى.

سكوت أولسون هو المدير التنفيذي لـ مقرضو المنازل المجتمعية في أمريكا (CHLA)وكان مدير سياسة الإسكان للجنة الخدمات المالية بمجلس النواب في وقت أزمة الإسكان عام 2008.

لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.

للتواصل مع كاتب هذه القصة:
سكوت أولسون في [email protected]

للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
سارة ويلر في [email protected]