كيف يمكن للدعاوى القضائية التي ترفعها اللجنة أن تؤدي إلى تدخل وزارة العدل والجهات التنظيمية
بالنسبة لريجينا براغا، رئيسة الدقة/العنوان، لم يكن الحكم الصادر في الدعوى القضائية التي رفعتها لجنة سيتزر/بورنيت مفاجئًا.
“لقد شهدنا بالتأكيد حركة في السنوات القليلة الماضية لتكون أكثر “صداقة للمستهلك النهائي” إذا صح التعبير – والتأكد من أنهم محميون، ليس فقط في معرفة حقوقهم، ولكن أيضًا أنهم محميون من جميع التكاليف التي قد تترتب على ذلك. وقال براغا “يرتبط بالمعاملة العقارية”. “كان هذا هو بيت القصيد من مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) وقاعدة الإفصاح المتكامل TILA-RESPA (TRID). لذا، فإن حقيقة أننا نرى الآن المزيد من الأمور في هذه العملية تقع على عاتق الوكلاء والوسطاء – لم أتفاجأ تمامًا بذلك.
التركيز المتزايد على حماية المستهلك من قبل الوكالات الحكومية، بالإضافة إلى وزارة العدل الخلاف القانوني المستمر مع الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ومشاركتها الأخيرة في الدعوى القضائية التي رفعتها لجنة نوساليك، توقع الكثيرون في الصناعة أن تتورط وزارة العدل في دعوى سيتزر/بورنيت، وربما آخرين.
“أنا فقط أرى ما حدث في دعوى ماساتشوستس [Nosalek] وأعتقد أن هذا قد يعني أن وزارة العدل ستحاول إدخال نفسها في أي عملية تسوية أو استئناف في هذه القضية. استشارات الاتجاهات الحقيقية، قال. “لقد أظهروا بالفعل أنهم سيفعلون ذلك مرة واحدة، لذلك أعتقد أنهم سيفعلون ذلك مرة أخرى.”
واستنادًا إلى حكم هيئة المحلفين في دعوى سيتزر/بورنيت، يعتقد موراي أن وزارة العدل لن تكون راضية عن شروط وحجم التغييرات الموضحة في ري/ماكس و في أي مكان اتفاقات التسوية وأنها سوف تشارك.
على عكس موراي، ماركس ستيربكو، المحامي الإداري في مجموعة قانون ستربكو, يعتقد أنه سيتم الموافقة على اتفاقيات التسوية، لكنه يؤيد تأكيد موراي بأن وزارة العدل ستتدخل.
قال ستيربكو: “ستتدخل وزارة العدل بالتأكيد”. “الهدف في أذهانهم هو القدرة على تحمل التكاليف وجذب الناس إلى المنازل وحقيقة أن العمولات العقارية لم تنخفض كثيرًا على مر السنين حتى مع ارتفاع أسعار المنازل في جميع أنحاء الولايات المتحدة، مما يؤدي إلى خسارة 5% إلى 6% من المبيعات السعر هو تجريد حقوق الملكية الكبيرة في عقولهم.
تؤكد التصريحات التي أدلى بها مايكل كيتشمارك، المحامي الرئيسي للمدعين في الدعاوى القضائية الخاصة بـ Sitzer/Burnett وGibson، لـ Inman News في وقت سابق من هذا الأسبوع شكوك موراي وستيربكو.
وقال كيتشمارك للصحيفة إن محامي المدعين دخلوا في محادثات “مهمة للغاية ومستمرة” مع وزارة العدل. وقال إن عملائه ووزارة العدل يشتركون في نفس الأهداف المتمثلة في جعل العقارات جزءًا من “السوق الحرة” ومنع NAR من “تزوير النظام”، وأنه يعتقد أن هذه “فرصة حقيقية للتغيير”.
بالإضافة إلى وزارة العدل، ربما تكون عمولات الوكلاء العقاريين قد لفتت انتباه وكالة حكومية أخرى. وقالت مصادر متعددة سكن واير أن CFPB قد يفكر في النظر في ممارسات عمولة الوكيل العقاري بشأن الانتهاكات المحتملة للأفعال أو الممارسات التعسفية غير العادلة (UDAAP).
ولم يؤكد CFPB أو ينفي هذه الادعاءات وامتنع عن التعليق على هذه القضية.
بينما فرانسيس رايلي، شريك في شاول إيوينج إل إل بي، لا يعتقد أن CFPB سوف يتدخل في النهاية، فهو يرى أين يمكن للمكتب أن يبحث عن انتهاكات UDAAP المحتملة.
وكتب رايلي في رسالة بالبريد الإلكتروني: “إذا تم التحقيق بناءً على مخاوف محتملة بشأن UDAAP، فقد تندرج هذه المخاوف ضمن الممارسات “غير العادلة” أو “المخادعة”. “على وجه التحديد، واستنادًا فقط إلى ادعاءات المدعين، قد يرغب المكتب في التحقيق فيما إذا كان البائعون قد تم خداعهم في الواقع للاعتقاد بأن عليهم تقديم نسبة عمولة أكبر لوكلاء المشترين، مما أدى بعد ذلك إلى تكبد البائعين عمولة أعلى مدفوعة من قبلهم من سعر الشراء و/أو يتطلب زيادة سعر الإدراج، مما يزيد من صعوبة – في بعض الأحيان – التنافس مع منزل آخر يتم بيعه في نفس منطقة السوق.
وتابع رايلي: “بالنسبة للمشترين، قد يرغب CFPB في تحديد ما إذا كان عدم إخبار المشترين بأنهم يستطيعون دفع عمولة لوكيلهم قد منعهم بشكل مباشر من نقطة التأثير للتفاوض على سعر شراء أقل – سعر لا يعكس حصة وكيل المشتري للجنة.”
إحدى العقبات التي تواجه مكتب CFPB، إذا اختارت الوكالة اتخاذ إجراء، هي أنه بموجب قانون دود فرانك، تعد اللجان العقارية قضية حكومية وليست خاضعة للسلطة القضائية المباشرة للمكتب. ومع ذلك، تشاك كاين، محامي العقارات والنائب الأول لرئيس قسم الوكالة الوطنية في مجموعة شركات FNF، يرى طريقة للتغلب على هذا.
“إذا كنت متورطًا مع “شخص مغطى” يقع في الواقع ضمن اختصاص المكتب، فيما يتعلق بما يعتبره نشاط UDAAP، فقد أوضح المكتب تمامًا أنهم يعتقدون أن لديهم السلطة القضائية الكاملة على هؤلاء الأشخاص. قال قايين: “الحفلات”. “لذلك، في هذه الحالة، أي شيء موجود في بيان التسوية العقارية من المحتمل أن يكون ضمن اختصاص المكتب بموجب حجة UDAAP.”
في حين أن كاين غير متأكد مما إذا كان CFPB قد يتخذ مسار العمل هذا، بناءً على البيانات السابقة التي أدلى بها المكتب، فإنه يوصي بالاعتراف به كاحتمال.
وفي مواجهة المزيد من التحديات القانونية المحتملة، تطلعت الشركات المدعى عليها على الأقل إلى تحسين لعبتها القانونية. يوم الاربعاء، كيلر ويليامز أعلنت أنها ترحب بالمحامي العام الأمريكي السابق بول كليمنت في فريقها القانوني.
وقال كليمنت في بيان: “يسعدني أن أمثل كيلر ويليامز في هذا الاستئناف عالي المخاطر”. “الحكم هنا يثير قضايا قانونية خطيرة ويشكل تهديدًا لمجموعة واسعة من الأعمال من خلال تحويل الممارسات المنصوص عليها في قانون الولاية إلى انتهاكات لمكافحة الاحتكار في حد ذاتها.”
ناقش كليمنت أكثر من 100 قضية في المحكمة العليا الأمريكية طوال حياته المهنية.
