الرأي: تكافؤ الفرص أمام شركات التجميع الخاصة
إن حالة صناعة الرهن العقاري مليئة بالقلق حيث أدت المعدلات المرتفعة والمخزون المنخفض إلى إعاقة نشاط إعادة التمويل والإنشاء. ونتيجة لذلك، فإن تركيبة النظام البيئي للرهن العقاري آخذة في التحول.
يلعب مجمعو المراسلون الخاصون دورًا أساسيًا في الحفاظ على نظام بيئي متوازن للرهن العقاري. في حين أن هذا المصطلح قد يكون غير مألوف للكثيرين، فإن مجمع المراسلات الخاصة هو عنوان خيالي لكيان يشتري الرهون العقارية ويعيد تجميع القروض في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري.
عندما نفكر في المجمعات، غالبًا ما تكون الكيانات الأولى التي تتبادر إلى ذهننا هي GSEs، فاني ماي و فريدي ماك. ومع ذلك، تلعب شركات التجميع الخاصة دورًا لا يقل أهمية في تسهيل وجود سوق متوازن من خلال تزويد البنوك الصغيرة والمنشئين المستقلين بالبنية التحتية اللازمة لتحويل القروض إلى أوراق مالية. لا تشرف هذه الكيانات الخاصة على أهلية المنشئين لتقديم القروض إلى الشركات فحسب، بل تعمل أيضًا كمورد فني عندما يتعلق الأمر بأفضل ممارسات التسعير والاكتتاب والتوريق.
توفر شركات التجميع الخاصة مجموعة واسعة من الخدمات، بما في ذلك طبقة إضافية لتخفيف المخاطر. وقد خلق هذا وضعا مفيدا للشركات GSE. ومع ذلك، فقد أوضحت سياسات التسعير الأخيرة نيابة عن الشركات التابعة لمجموعة GSE أن هذه العلاقة قد لا تكون ذات منفعة متبادلة كما كانت تبدو من قبل.
تاريخياً، الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان تلتزم (FHFA) بتكافؤ الأسعار، مما يضمن تكافؤ الفرص لجميع المقرضين. إن فكرة أن جميع المنشئين يحق لهم الحصول على رسوم غير متفاوتة للقرض تعزز المنافسة في خدمة العملاء والجودة والكفاءة بين المقرضين، مما يفيد المقترض. وعلى الرغم من الدور الحيوي الذي يلعبه تكافؤ الأسعار في ضمان وجود سوق تنافسية، فقد انحرفت الشركات الصغيرة والمتوسطة عن هذا من خلال الانخراط في أنشطة تؤدي إلى تفاقم التسعير المتباين في القنوات المتناظرة.
نحن نرى هذا التفاوت بشكل أكثر وضوحًا من خلال ميزة التسعير التي تتمتع بها النوافذ النقدية لـ Fannie Mae و Freddie Mac على مجمعات القطاع الخاص. وفي حين تعمل شركات التجميع الخاصة على تحسين جودة القروض من خلال فحص القروض بشكل أساسي من خلال عدد من ممارسات تحليل المخاطر، فإن جميع القروض التي يتم إرسالها مباشرة من خلال هذه النوافذ النقدية تؤمن أسعارًا أكثر فائدة.
إن التحيز في النوافذ النقدية لـ Fannie Mae و Freddie Mac يتناقض مع مبدأ FHFA الخاص بالمساواة في الأسعار ويشجع على الانحراف عن التسعير على أساس المخاطر. وبالإضافة إلى ذلك، فإن هذه الممارسة جعلت النوافذ النقدية عرضة للاختيار السلبي، حيث أن العديد من القروض التي تم شراؤها من خلال هذه النوافذ قد انخفضت قيمتها بالفعل إلى حد كبير بسبب عدم مراجعتها بشكل صحيح.
إن الحافز لتقديم القروض مباشرة من خلال النوافذ النقدية يفيد الشركات على حساب مجمعي القطاع الخاص والمستهلكين. فبدلاً من تقييم القروض وتسعيرها استناداً إلى أدائها وقيمتها، تعمل فاني ماي وفريدي ماك على الترويج لنظام يكافئ القروض استناداً فقط إلى القناة التي تنتقل عبرها.
للمضي قدمًا، من الضروري أن تعالج FHFA هذه المشكلة من أجل الحفاظ على جدوى صناعة الرهن العقاري العادلة. يجب أن يُطلب من GSEs إنشاء نظام شامل لتصنيف جودة وأداء البائع تحت التوجيه الشامل من FHFA.
ومن شأن هذا النظام أن يحفز المنشئين على تحسين جودة قروضهم، مع ضمان الامتثال الموحد للمتطلبات التنظيمية. ومن المهم أيضًا الترويج للسياسات التي تدعم مجمعي البيانات. وفي سوق منخفضة الإنشاء، هناك حاجة إلى مجموعة قوية من شركات التجميع التي ستتنافس على قروض منشئي البنك الدولي للميزانية الصغيرة والمتوسطة الحجم.
سيحتاج IMB صغير أو متوسط الحجم إلى بيع نسبة مئوية من إصدار خدمة القروض الخاصة به لتوليد الأموال اللازمة لتغطية التدفق النقدي السلبي لإنشاء الرهن العقاري. لذا، يتعين على صناع السياسات والجهات التنظيمية دعم قدرة شركات التجميع على تلبية احتياجات السيولة لدى البنوك البحرية الدولية الصغيرة والمتوسطة الحجم من خلال تقديم عطاءات تنافسية للحصول على قروضها. لا يمكن للمجمعين تقديم أسعار تنافسية إلا إذا تمت معاملتهم بشكل عادل من قبل الشركات الصغيرة والمتوسطة.
في أي نظام بيئي، قد يؤدي الخلل في منطقة واحدة إلى التأثير سلبًا على السلسلة الغذائية بأكملها. وفي حين أن السماح بتسعير متباين بين القنوات المتناظرة قد يبدو وكأنه مشكلة صغيرة في المخطط الكبير لعملية إنشاء الرهن العقاري، فإن هذا التفاوت في التسعير يضر بصحة المنشئين والمقترضين المستقلين من خلال الحد من المنافسة وتحفيز الافتقار إلى تخفيف المخاطر.
تتمتع صناعة الرهن العقاري بسمعة رائعة لكونها سوقًا شديدة التنافسية بسبب التنظيم المهم الذي يضمن تكافؤ الفرص. دعونا تبقى على هذا النحو.
شغل ديفيد ستيفنز مناصب مختلفة في مجال التمويل العقاري، بما في ذلك منصب نائب الرئيس الأول للعائلة الواحدة في فريدي ماك، ونائب الرئيس التنفيذي في Wells Fargo Home Mortgage، ومساعد وزير الإسكان ومفوض قروض إدارة الإسكان الفدرالية، والرئيس التنفيذي لجمعية المصرفيين للرهن العقاري.
تيد توزر هو زميل غير مقيم في مركز سياسات تمويل الإسكان التابع للمعهد الحضري (HFPC). شغل منصب رئيس جيني ماي لمدة سبع سنوات.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع مؤلفي هذه القصة:
ديف ستيفنز في [email protected]
تيد توزر في [email protected]
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
سارة ويلر في [email protected]
