القاضي يرفض طلب شركة Homeservices بـ “الحكم باعتباره مسألة قانونية” في دعوى Sitzer
استمرت إجراءات بعد ظهر الأربعاء في محاكمة لجنة سيتزر/بورنيت مع المزيد من الشهادات من الخدمات المنزلية في أمريكا المديرين.
بعد الظهور في إيداع بالفيديو يوم الاثنين كجزء من شهادة المدعي، كانت روزالي وارنر، ممثلة شركة HomeServices of America والشركات التابعة لها، حاضرة شخصيًا في قاعة محكمة مدينة كانساس سيتي يوم الأربعاء.
ذكرت وارنر في شهادتها أن HomeServices، باعتبارها الشركة الأم، موجودة ببساطة لتكملة صاحب الامتياز المحلي بخدمات إضافية. قالت إن HomeServices لا تتدخل في العمليات أو تقدم المشورة أو تنصح بشأن العمولات أو كيفية تعامل الوساطة مع عضوية جمعية السمسار.
وعندما سئلت عن الادعاءات القائلة بأن الشركات العقارية والمهنيين تآمروا لرفع العمولات أو تثبيتها، أجابت: “هذا غير صحيح على الإطلاق”. وأضاف وارنر أن HomeServices لا تطبق المخالفات المحتملة لقاعدة التعويض التعاوني.
أثناء الاستجواب الذي أجراه المحامي الرئيسي للمدعي مايكل كيتشمارك مع شركة وارنر، قدم لها بعض الإحصاءات التي توضح أن الوكلاء التابعين لشركة HomeServices في أربعة أسواق بولاية ميسوري دفعوا عمولات وسيط للمشتري تبلغ حوالي 3٪ في 88٪ على الأقل من المعاملات المنجزة بين عامي 2015 و 2022. سألت كيتشمارك تحذير إذا كانت تلك الإحصائيات تشير إلى أن الوكلاء يمارسون الرسائل التي يتلقونها في تدريبهم.
أجاب وارنر: “هذه الشركات مستقلة”. وأضافت أنها لا تعرف سبب تجميع العمولات معًا، ومع ذلك، ذكرت أنه إذا كان الامتياز لديه هدف عمولة بنسبة 2.7%، كما كان الحال مع امتياز HomeServices واحد، فإن هذا هو قرارهم بالكامل.
مايك فرايزر، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة HomeServices التابعة المملوكة بالكامل ريس نيكولز، والرئيس التنفيذي لشركة بيركشاير هاثاواي هوم سيرفيسيز كانساس سيتي العقارية و BHHS التحالف العقاري، كان التالي لاتخاذ الموقف.
وفي شهادته، قال فرايزر إنه على الرغم من أن HomeServices تمتلك 100% من شركة ReeceNichols، إلا أنها لا توجه الشركة بأي شكل من الأشكال. وأضاف أن شركة ReeceNichols، التي لديها ما يقرب من 2000 وكيل منتشرين في 21 مكتبًا في مدينة كانساس سيتي، وضعت سياساتها وإجراءاتها الخاصة، وأنها كانت مسؤولة عن تدريب وكلاء الشركة. وفقًا لـ Frazier، تزود ReeceNichols شركة HomeServices بالمعلومات المالية والميزانيات، وتشكل الشركة جزءًا من مكالمة شهرية مع جميع الرؤساء التنفيذيين للشركات التابعة الأخرى المملوكة بالكامل.
أخبر فرايزر أيضًا هيئة المحلفين أن شركة ReeceNichols لا تطلب من الوكلاء أن يكونوا أعضاء في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، لكن الدوري الأمريكي الممتاز يفعل ذلك. لكنه أشار إلى أن الشركة لا تطبق هذه القاعدة. على الرغم من عدم اشتراط عضوية NAR، قال فرايزر إن الوساطة تتطلب من الوكلاء اتباع مدونة الأخلاقيات الخاصة بـ NAR.
وقال فرايزر: “نعتقد أنه من المناسب لهم أن يتبعوا ذلك”.
خلال فترة وجوده على المنصة، أخبر فرايزر هيئة المحلفين أن الوكلاء يحددون عمولاتهم بأنفسهم، وليس الخدمات المنزلية، لكنه ذكر أنه يعتقد أن قاعدة التعويض التعاوني تساعد المشترين. إذا تم إلغاء هذه القاعدة، قال فرايزر إن عددًا أقل من الأشخاص سيستخدمون وسطاء المشترين، حيث سيتعين عليهم الدفع مقابل وكيلهم الخاص ولا يستطيع الجميع تحمل تكلفة القيام بذلك.
وأضاف: “سيضر ذلك بالحد الأدنى من السوق”. “لا نريد أن يكون الناس غير ممثلين.”
خلال استجوابه، عاد كيتشمارك إلى هذه النقطة مدعيًا أنه إذا اختفت القاعدة، فإن التكاليف ستنخفض لصالح الطرف الأدنى من السوق.
ردًا على ذلك، أجاب فرايزر بأن أولئك “الذين يتمتعون بمهارات جيدة” سيظلون يستخدمون خدمات وسيط المشتري، لكن الأشخاص في الطرف الأدنى – الذين يمكن القول أنهم في أمس الحاجة إلى المستشارين – لن يتمكنوا من الوصول إلى وكيل.
شهد Frazier أيضًا أن متوسط العمولة في ReeceNichols يبلغ 2.75% لكل من وكلاء المشترين والبائعين. وفقًا لـ Frazier، فإن مشتري المنازل الذين يعملون مع وكلاء ReeceNichols يوقعون اتفاقية مشتري تنص على أنه إذا لم يدفع البائع رسوم وكيل المشتري، فسيدفع المشتري الرسوم بنفسه.
وقال أيضًا إنه إذا تم عرض مبلغ صغير فقط من المال على وكيل المشتري من جانب البيع، فإن حافزهم لعرض العقار سينخفض.
قال فرايزر: “إنها الطبيعة البشرية”.
الشاهد الثالث بعد الظهر كان كريستا ويلسون، نائب الرئيس الأول للوساطة المالية في شركة ReeceNichols.
اتفق ويلسون مع فرايزر على أن التوجيه القائم على العمولة لا يحدث لأن المشترين يمكنهم رؤية المنازل عبر الإنترنت في بعض الأحيان حتى قبل أن يعثر عليها وكلاؤهم.
وقال ويلسون في إشارة إلى التوجيه: “أود أن أقول إن ذلك مستحيل”.
ردد ويلسون مشاعر فرايزر بشأن إرشادات عمولة ReeceNichols. وفي شهادتها أشارت إلى أن المبادئ التوجيهية، التي حددتها لم تأت من شركة HomeServices، كانت موجودة قبل وقت طويل من انضمامها إلى الشركة في عام 2002، ولكن تم إلغاؤها منذ خمس سنوات تقريبًا.
قال ويلسون: “لم يتم تعيين عمولات لهم”. “لقد كانت مبادئ توجيهية. لقد كانوا مكانًا للبدء”.
أثناء استجواب كيتشمارك، قال ويلسون إن أقل عمولة فرضها على البائع كانت 2٪ عندما كانت تعمل في شركة وساطة محدودة الخدمات. وعلى الرغم من حصولها على عمولة أقل، قالت إنها لا تزال تعرض “عادةً” عمولة بنسبة 3٪ على وكيل جانب الشراء. وقالت ويلسون إنها فعلت ذلك لأن وكلاء المشترين “يعملون بجد” وأن وكلاء أي من جانبي الصفقة لهم نفس القدر من الأهمية.
قبل تأجيل الجلسة، رفض القاضي ستيفن بوغ طلب HomeServices للحكم كمسألة قانونية، والذي تم تقديمه بعد ظهر يوم الاثنين.
يجوز إصدار حكم من الناحية القانونية إذا لم يكن هناك أساس قانوني كافٍ لهيئة محلفين معقولة لإيجاد الطرف غير المتحرك (في هذه الحالة، المدعين) بشأن هذه القضية.
كتب بوغ في حكمه: “ترى المحكمة أن المدعين قدموا أدلة كافية يمكن لهيئة محلفين معقولة أن تجدها للمدعين”.
لم يبت بوغ بعد في طلب HomeServices بشأن بطلان المحاكمة، والذي تم تقديمه صباح الأربعاء.
كيلر ويليامزومن المتوقع أن يبدأ المدعى عليه الأخير في الدعوى دفاعه يوم الخميس ومن المتوقع أن تبدأ المرافعات الختامية يوم الاثنين.
