رأي: سلمى هيب من CoreLogic حول تأثيرات “الهجرة الوبائية”
كان لجائحة كوفيد-19 تأثير عميق على الطريقة التي نعيش بها ونعمل بها. وكان أحد أهم التغييرات هو ظهور العمل عن بعد، والذي سمح للعديد من الأشخاص بالانتقال إلى مواقع جديدة بحثًا عن نوعية حياة أفضل. وقد أدى ذلك إلى ظاهرة تعرف باسم “الهجرة الوبائية”.
في حين أن المصطلح قد يشير إلى اتجاه لزيادة التنقل، فهو الأحدث التعداد السكاني للولايات المتحدة وتُظهر البيانات المتعلقة بالتنقل أثناء الجائحة استمرار الانخفاض طويل المدى في نسبة الأسر التي تنتقل كل عام.
قبل الثمانينيات، كان متوسط معدلات الهجرة السنوية 20%، ثم انخفض إلى 8.7% مؤخرًا. ولكن يبدو أن ما تغير هو المسافات التي يقطعها الناس، حيث ستتضاعف المسافة المتوسطة أكثر من ثلاثة أضعاف في عام 2022 مقارنة بالعقد السابق. كما سافر ربع مشتري المنازل أكثر من 470 ميلاً للعثور على منزلهم الجديد.
وقد دعمت الأعداد المتزايدة من التنقلات لمسافات أطول عبر المقاطعات والولايات التحولات السكانية الواضحة على مدار الوباء حيث توافد الناس على البلدات الصغيرة والمناطق الريفية بحثًا عن سكن بأسعار معقولة ووتيرة حياة أبطأ.
وعلى الرغم من وجود مجموعة من العوامل التي أثرت على أنماط الهجرة، بما في ذلك السياسة والسياسات النقدية والمالية لمختلف المناطق، فإن زيادة العمل عن بعد والقدرة عليه كان حافزًا كبيرًا للعديد من الأسر. في الواقع، ارتفعت حصة العمل من المنزل من 8% في عام 2019 إلى 30% في عام 2023 ــ وهو المعدل الذي يبدو أن العمل عن بعد يستقر عنده.
الآثار الاقتصادية للهجرة الجماعية للعمال
وفي حين أنه من السابق لأوانه تحديد التأثير طويل المدى للهجرة الوبائية، فإن هجرة العمال لها آثار مهمة على النتائج الاقتصادية للمدن الأمريكية، وعدم المساواة في الأجور، وأسواق الإسكان بشكل عام.
بعد الثمانينيات، شهدنا اتجاهًا لتجمع العمال ذوي الأجور المرتفعة وخريجي الجامعات في مجموعة مختارة من المدن فائقة النجوم، مثل سان فرانسيسكو وسياتل وبوسطن ولوس أنجلوس، والتي كانت مهدًا للتكنولوجيا والابتكار. .
ومع ذلك، فإن الهيمنة الاقتصادية لعدد محدود من المدن كانت محركًا حاسمًا لعدم المساواة في الدخل على المستوى الوطني وتفاوت أسعار المنازل عبر الأسواق.
في محاولة لفهم دوافع الهجرة، زعمت العديد من الأبحاث الأكاديمية المعروفة أن قرارات الهجرة مدفوعة إلى حد كبير بما يلي: الأجور، وتكلفة السكن والمرافق.
وفي حين يحصل العمال في المدن الكبرى على أجور أعلى، فعند حساب تكلفة السكن (التي تتجلى عادة في المساكن الأصغر حجما والتنقلات الأطول)، فإن أجورهم الحقيقية تكون أقل. لكنهم يستمتعون بمزايا المدينة الكبيرة.
وعلى الرغم من الإثارة التي توفرها المدن الكبرى، فقد تعرضت جاذبيتها للخطر في السنوات الأخيرة بسبب ارتفاع تكاليف الإسكان، والتنقلات الطويلة، وتفاقم الجريمة والتشرد. لم يكن من المستغرب أن نرى الأسر تبدأ في مغادرة المدن الكبيرة أثناء الوباء عندما لم تكن وسائل الراحة المرغوبة في المدينة، مثل الحانات والمطاعم وأماكن الحفلات الموسيقية غير متوفرة.
أدت الهجرة الخارجية التي قادها العمل عن بعد إلى تحول اقتصادي مهم يجري حاليًا – وهو اللامركزية للمواهب ذات الأجور المرتفعة والمتعلمة جامعيًا من المدن باهظة الثمن مثل سان فرانسيسكو ولوس أنجلوس وسياتل وغيرها، إلى مناطق مترو أصغر لم تكن تخدم من قبل. كمحركات اقتصادية للإنتاج والاستهلاك.
وبما أن هؤلاء العمال والشركات يتجمعون في مدن أصغر، فإنهم يطورون اقتصادات التجمع الخاصة بهم ويتسببون في انتشار المعرفة الإيجابية، أي أن الموقع المشترك للمواهب والعمال المبدعين يؤدي إلى فوائد اقتصادية ومعرفية للاقتصادات المحلية وسكانها. ويمكن أن يؤدي ذلك إلى زيادة الدخل لجميع المقيمين في المدينة الجديدة، وليس فقط العامل المنقول حديثًا.
يعمل العمل عن بعد أيضًا على تحسين الوصول إلى الوظائف ذات الأجور المرتفعة للعمال الذين لم يكن لديهم إمكانية الوصول إليها في السابق إذا كانوا لا يعيشون في مدينة كبيرة. وبمرور الوقت، يمكن لإعادة توزيع العمال ذوي الأجور الأعلى إلى مناطق أصغر أن يقلل من عدم المساواة في الدخل بين المدن السوبر والمدن الأصغر.
وهذا لا يعني المساواة المطلقة في الأجور عبر المناطق الحضرية حيث تستمر المدن التي كانت منتجة بالفعل في تقديم أجور أعلى نسبيًا (لأنها لا تزال غير قابلة للتحمل)، ولكن سيتم تقليص فجوة الأجور بين العمال في الموقع الجديد.
تأثير الهجرة الخارجية ملحوظ على سوق الإسكان
وبالإضافة إلى ذلك، فإن الهجرة من المناطق الحضرية تعني أن الطلب على المساكن وأسعار المساكن في المراكز قد واجه تحديات بينما اشتد الطلب على المساكن في الضواحي والمدن الصغيرة.
ونتيجة لذلك، ارتفعت أسعار المنازل في مترو سان فرانسيسكو، مركز الهجرة الوبائية، بنسبة 6% فقط منذ بداية الوباء، بينما ارتفعت أسعار المنازل في مدن الجنوب (مثل تامبا، وأوستن، وناشفيل، ورالي، وأوستن) بنسبة 6% فقط. على سبيل المثال لا الحصر) التي نمت بشكل ملحوظ بسبب الهجرة الوبائية، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 40٪، وما يصل إلى 70٪ في بعض الأسواق، خلال نفس الفترة.
ورغم أن هذه الاختلافات الصارخة في التغيرات في أسعار المساكن تعكس بعض التوازن في أسواق الإسكان، فإن الفروق في متوسط أسعار المساكن لا تزال واسعة. ولا تزال المدن الأكثر تكلفة، مثل سان فرانسيسكو، تحتفظ بمتوسط قيمة للمساكن يبلغ نحو 1.4 مليون دولار، في حين يبلغ متوسط السعر في تامبا نحو ثلث ذلك السعر البالغ 450 ألف دولار.
بالإضافة إلى تقارب أسعار المنازل بين المترو، أدى الطلب الناتج عن العمل عن بعد إلى تضييق أسعار المنازل داخل المترو حيث شهدت الأسعار في الضواحي وضواحي المدن الكبرى ارتفاعًا أعلى نسبيًا خلال السنوات القليلة الماضية مقارنة بالمركز الحضري .
مرة أخرى، في حين شهد مترو سان فرانسيسكو (الذي يشمل مدينة/مقاطعة سان فرانسيسكو ومقاطعة سان ماتيو) زيادة، انخفضت أسعار المنازل في مدينة سان فرانسيسكو وحدها بنسبة 1% منذ بداية الوباء، بينما ارتفعت بنسبة 32% في ضواحي كونترا. مقاطعة كوستا.
ورغم أنه من غير المرجح أن تتقارب أسعار المساكن بشكل كامل، فإن تباطؤ نمو أسعار المساكن (والانحدار) في المراكز الحضرية في المدن الكبرى يوفر تحسناً في القدرة على تحمل التكاليف، وخاصة بالنسبة للعمال من ذوي الدخل المنخفض الذين أصبح بوسعهم الآن الاقتراب من المدينة وتوفير تكاليف التنقل والإسكان.
ومن ناحية أخرى، كان هناك قلق متزايد من أن القدرة على تحمل التكاليف في المدن الصغيرة سريعة النمو تؤدي إلى تحسين مستوى الأسر التي يتم تسعيرها من قبل المهاجرين ذوي الدخل المرتفع. وهناك بعض الحقيقة في ذلك أيضًا، حيث تظهر بيانات الهجرة الأخيرة هجرة نسبية من المدن التي شهدت نموًا كبيرًا في أسعار المنازل في السنوات الأخيرة.
أين ستنتقل تلك الأسر إذن؟ إنهم ينتقلون إلى المناطق الحضرية الهامشية والمدن ذات الأسعار المعقولة – ومعها يمتدون حدود المدن ولكن أيضًا الزحف العمراني.
كيف ستؤثر الهجرة على أسعار المنازل على المدى الطويل
يمكن أن تؤدي لامركزية الدخل عبر المدن إلى طلب أكثر توازناً عبر المناطق وتشتت أقل لأسعار المنازل عبر المدن وداخل المدينة.
وستشهد المدن مرتفعة التكلفة بعض الانخفاضات، في حين تشهد الأسواق ذات الأسعار المعقولة مكاسب أعلى في أسعار المساكن. ونظراً للاتجاه الشامل للهجرة إلى مناطق ذات أسعار معقولة حيث يكون البناء أسهل وأقل تكلفة، فإن التأثير الإجمالي على أسعار المساكن قد يؤدي إلى انخفاض طفيف في أسعار المساكن الوطنية على المدى الطويل، أو تباطؤ معدل الارتفاع.
ماذا يعني هذا بالنسبة للمدن السوبر ستار؟
على الرغم من أن المدن الكبرى تمر بمنعطف تاريخي مهم، إلا أن الزوال لا يشكل تهديدًا خاصة وأن العديد من المدن الكبرى تشهد عودة السكان بعد الوباء. ولكن في حين أن بعض الامتيازات التي جعلت المدن جذابة قد تتبع العاملين عن بعد خارج المراكز الحضرية، فإن عدداً أقل من المسافرين من شأنه أن يقلل من التلوث والازدحام، وهو ما من شأنه أن يساعد في تعزيز الرغبة في المراكز الحضرية.
قد ينخفض الطلب على المساحات التجارية (المزيد) ويؤدي إلى انخفاض أسعارها، ولكن من المرجح أن تكون العقارات التجارية مبدعة في إيجاد استخدامات جديدة للمساحة، الأمر الذي قد يدفع المزيد من الإبداع والتطورات متعددة الاستخدامات واحتضان مدن تعمل على مدار 24 ساعة. تحفيز الطلب على الحياة الحضرية مرة أخرى والاستخدام الشامل للمساحة التجارية.
هناك آثار أخرى يجب أخذها بعين الاعتبار. على سبيل المثال، تعني لامركزية العمال أيضًا عددًا أقل من ركاب وسائل النقل وتآكل القاعدة الضريبية. تعاني المدن الكبرى بالفعل من انخفاض عدد الركاب وتأثيرات ميزانيات النقل.
أما بالنسبة لخسارة القاعدة الضريبية، فبينما ستخسر المراكز الحضرية الإيرادات، ستشهد المدن الصغيرة التي ينتقل إليها العمال النائيون تحسنا في قاعدتها الضريبية ورأس المال لتحسين الخدمات العامة والتعليم والمؤسسات التي كانت في تراجع منذ عقود.
الدكتورة سلمى هيب، دكتوراه، هي كبيرة الاقتصاديين في CoreLogic.
