رأي: لقد حققت NAR أخيرًا نظيرتها
على مدى عقود من الزمن، كان المبتكرون والمبتكرون في صناعة العقارات السكنية يحاولون التخلص من الاحتكار القريب الذي كان يتمتع به السماسرة على مبيعات المنازل.
قد يكون الحكم الضخم الذي صدر في محاكمة لجنة سيتزر/بورنيت بمثابة الضربة القاضية التي وجهت في النهاية إلى الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (نار). وما لم يتم استئناف القرار، سيتعين على NAR دفع ما لا يقل عن 1.8 مليار دولار كتعويض لبائعي المنازل السكنية الذين أثبتوا بنجاح أن المنظمة – التي تمثل وكلاء العقارات في معظم شركات السمسرة الكبرى في الولايات المتحدة – تواطأت مع مدعى عليهم آخرين لتضخيم عمولات الوكيل.
وزعم المدعون أن قاعدة التعاون الواضح التي أقرتها NAR هي “قاعدة تشكل السوق وتشوهها” وتعمل على خنق الابتكار والمنافسة. وحتى قبل التوصل إلى الحكم في المحاكمة الجماعية، حذرت NAR من أن “النتيجة يمكن أن يكون لها تأثير دائم على الطريقة التي يعمل بها المتخصصون في مجال العقارات والمعاملات”.
وتبين أن هذا ليس مبالغة – وإلغاءه المحتمل يفتح الأبواب أمام طرق جديدة تماما لشراء وبيع المنازل.
عندما استحوذت CoreLogic على Roostify، شركة تكنولوجيا الرهن العقاري الرقمية التي شاركت في تأسيسها وقيادتها لأكثر من عقد من الزمان، في فبراير، كانت مهمتنا هي تسريع وتبسيط تجربة الإقراض المنزلي.
ومع ذلك، قد لا يعرف الكثير من الناس أنه عندما بدأت Roostify منذ أكثر من 11 عامًا، كانت رؤيتنا الأولية هي تمكين مشتري المنازل من إدارة أكبر قدر ممكن من رحلة شراء المنزل كما يرغبون بأنفسهم من خلال التكنولوجيا بدلاً من العمل مع الوسطاء.
لقد قمنا ببناء حل يضع المستهلكين (مشتري المنازل وبائعيها) في مركز الصفقة بدلاً من السمسار. لقد تعلمنا بالطريقة الصعبة حول السيطرة التي تحتفظ بها NAR على صناعة العقارات السكنية بأكملها.
وعلى وجه الخصوص، هناك ثلاث أدوات للتحكم تسمح للنار بممارسة نفوذها ليس فقط على تسعير المعاملات، بل وأيضاً على تطور السوق ووتيرة الابتكار واتجاهه.
وتتشابك كل من هذه الروافع مع بعضها البعض، ولكن كل منها يمثل فرصًا كبيرة لتعطيل السوق إذا تركت مفتوحة للسوق الحرة دون تواطؤ. بعبارات بسيطة، تعمل NAR على خنق الابتكار للحفاظ على احتكارها.
لقد جلبت التكنولوجيا قدرًا أكبر من الشفافية والقدرة على التنبؤ لهذه الصناعة على مدى السنوات العشر الماضية. إنه يقودنا إلى نقطة زمنية حيث، من خلال التنظيم الفعال، يمكن حقًا وضع المستهلكين في مركز تجربة شراء المنازل.
فيما يلي أدوات التحكم التي يستخدمها NAR تقليديًا للتحكم في كل جانب من جوانب سوق بيع وشراء المنازل:
- ديناميكية القائمة/وكيل المشتري: لقد تعلمت شخصيًا بالطريقة الصعبة عن ديناميكية الطرف/الطرف المقابل عندما اشتريت منزلي الأول. حاولت القيام بذلك دون تمثيل وكيل المشتري، وأخبرني وكيل القائمة أنهم لن يقبلوا عرضي ما لم يتم تقديمه من قبل وكيل آخر (بالطبع، عرضوا تمثيلي أيضًا).
والولايات المتحدة فريدة من نوعها بين دول منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية في عدم توفير مسار واضح للمشترين لتمثيل أنفسهم. وكما يعلم مشتري المنازل، فإن الوكلاء يقدمون القيمة، ولكن لا يوجد اثنان منهم يؤديان نفس الطريقة أو يقدمان نفس القيمة.
والسؤال هو ما إذا كانت قيمتها تتناسب مع العمولة التي يتلقونها كاستحقاق فعلي. وكما قد تظهر حالة Sitzer/Burnett، فإن معظم وكلاء الإدراج مدربون على توجيه عملائهم نحو العروض التي تدعم هذه الديناميكية. الحديث عن تضارب المصالح.
- خدمة الإدراج المتعدد: يظل نظام MLS هو الوسيلة الأساسية التي يتم من خلالها إدراج المنازل الموجودة في الولايات المتحدة. لقد كتب الكثير عن تقسيمات العمولة بين وكلاء الإدراج والمشتريين التي تم نشرها على MLS، مما يجعلها الأفضل بحكم الأمر الواقع مصدر القائمة للوسطاء العقاريين.
في الواقع، 86% من المنازل التي يتم بيعها في الولايات المتحدة مدرجة في النظام متعدد الأطراف. جعلت التطورات في IDX هذه البيانات أكثر سهولة في الوصول إلى البوابات العقارية. تجربة “المتجر” رقمية منذ أكثر من 15 عاماً، لكن تجربة “الشراء” تبقى غير متصلة بالإنترنت. لماذا؟
عندما يجد المشترون المحتملون عقارًا، فلا يزال يتعين عليهم العمل من خلال وكيل بيع و وكيل القائمة لتقديم عرض. إن الأمر يشبه العثور على سيارتك عبر الإنترنت والاضطرار إلى الذهاب إلى وكالة لشرائها، وهو أمر أكثر إيلامًا بعشر مرات فقط.
- النماذج العقارية: يقال أن العقد يكون جيدًا بقدر جودة الورق المكتوب عليه، ويتم كتابة عقود شراء العقارات على مستندات قانونية نموذجية تمت مراجعتها والموافقة عليها من قبل الإدارات العقارية على مستوى الدولة. يستطيع السماسرة تعديل أحكام محددة في نموذج العقد أثناء تفاوضهم نيابة عن عملائهم.
يؤدي هذا النهج “المقيد” إلى تجنب حاجة السمسار إلى الاحتفاظ بترخيص لممارسة القانون أو الاستعانة بمحامي خارجي لتقديم المشورة بشأن شروط معينة.
إن نماذج العقد (بما في ذلك الإضافات اللاحقة) والبيانات الموجودة في نماذج العقود كلها مملوكة من قبل الجمعية المحلية للوسطاء العقاريين، والتي هي في النهاية تابعة لـ NAR. ويتم توفير التكنولوجيا نفسها كميزة للأعضاء لأعضاء كل من NAR ورابطة السمسارين على مستوى الولاية. إذن هذا حافز للبقاء في NAR، أليس كذلك؟
لكن دعونا نفكر في البيانات الموجودة في هذه النماذج. يحكي مسار البيانات الخاصة بمعاملة واحدة قصة التغييرات في سعر الشراء والإطار الزمني للإغلاق وشروط العقد. كما أنه يحكي قصة شبكة وكلاء الإدراج والبيع، وموظفي الملكية والضمان والمقرضين الذين يتعاونون في الصفقة.
علاوة على ذلك، في العديد من الولايات، يكون عقد الشراء هو شكل عرض يقدمه العديد من المشترين المحتملين إلى البائع – ويتم كل ذلك من خلال السماسرة اليوم. كل عرض عبارة عن نقطة بيانات مفيدة، تمثل المؤشرات الرئيسية لقيمة المنزل واتجاهات السوق، وتبلغ عن مسار السعر بطريقة لا يستطيع أي مثمن أو نموذج تقييم آلي القيام بها.
تعد قيمة هذه البيانات في مجملها هائلة وتوفر جميع أنواع الفرص لتحسين تجربة بيع وشراء المنازل. ويجب أن تكون مقفلة. لا يوجد دليل على أن المستهلك يرى هذه الفائدة.
في حين أن حكم Sitzer/Burnett قد يكون له تأثير كبير فوري على رافعة التحكم في وكيل الإدراج/المشتري، فمن المرجح أن تظل الروافعتان الأخريان سليمتين، على الأقل في المدى القريب. سيكون من المثير للاهتمام والمهم مراقبة النشاط القانوني والتنظيمي والسوقي المتعلق بهذه المجالات.
وعليكم أن تطمئنوا إلى أن وادي السيليكون يراقبكم، لأن الصناعة كانت على استعداد لتقلبات حقيقية لعقود من الزمن.
راجيش بهات يشغل منصب مدير مجلس إدارة مكتب الرهن العقاري.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع كاتب هذه القصة:
راجيش بهات في [email protected]
للتواصل مع المحرر المسؤول عن هذه القصة:
ديبورا كيرنز في [email protected]
