كيف سيخسر مشتري المنازل من الدعاوى القضائية للجنة: AIME
نكتب اليوم لمعالجة العواقب غير المقصودة التي قد تنجم عن معضلة عمولة الوكيل العقاري الناجمة عن الدعاوى القضائية الأخيرة. كقادة لمنظمة غير ربحية، رابطة خبراء الرهن العقاري المستقلين (AIME)، نحن ندعم أكثر من 65000 من سماسرة الرهن العقاري بالجملة ومشتري المنازل في جميع أنحاء البلاد. هناك العديد من الدعاوى القضائية التي تتحدى الهيكل السائد لعمولات الوكلاء العقاريين، ونتيجة لذلك، ليس هناك نقص في المحادثات حول هذا الموضوع.
على وجه التحديد، تتناول هذه الدعاوى القضائية والمحادثات المحيطة بها اتفاقية البائعين الذين يتحملون تكلفة العمولات لكل من وكيلهم ووكيل المشتري.
في هذه الرسالة المفتوحة، تكون مناقشتنا ضيقة بشكل متعمد، وتركز حصريًا على الآثار السلبية المحتملة على صناعة الرهن العقاري والمقترضين والتي قد تنشأ إذا، نتيجة لهذه الدعوى القضائية، وجد المشترون أنفسهم مضطرين أو من المتوقع أن يتحملوا تكلفة عمولات وكيل المشتري. ولا يمتد تحليلنا إلى تداعيات السوق الأوسع، حيث أن هذه الاعتبارات تقع خارج نطاق خبرتنا.
ولا شك أن مشتري المنازل في المستقبل سيشعرون بتأثير هذه المحادثة لعقود قادمة. كمدافعين عن مشتري المنازل، نشعر أنه من مسؤوليتنا معالجة التأثيرات المحتملة على مشتري المنازل على مستوى البلاد.
إن تعقيد النظام البيئي لشراء المنازل هائل. تتضمن معاملة شراء منزل واحدة المشترين والبائعين ووكلاء العقارات ومقرضي الرهن العقاري وشركات التسوية والمثمنين وشركات التأمين وأنظمة المحاكم، على سبيل المثال لا الحصر. يمكن أن يؤدي تعديل الديناميكيات التشغيلية لأحد المكونات إلى إرسال موجات صادمة إلى النظام بأكمله. أدناه، نلقي الضوء على العواقب غير المقصودة المحتملة على الرهون العقارية ومجموعات المستهلكين المحددة في حالة إجبار المشترين على تغطية عمولات وكيلهم.
- التأثير على أفراد الخدمة العسكرية والمحاربين القدامى
قبل كل شيء، سيؤثر هذا التحول سلبًا على مجموعة من الأفراد الذين قدموا الكثير بالفعل لأمتنا: أعضاء الخدمة العسكرية الفعلية والمحاربون القدامى. تمنع إرشادات VA المشترين بشكل قاطع من دفع عمولات الوكيل (“دليل VA Lender’s”، الفصل 8، القسم 3، القسم الفرعي ج). وبالتالي، في حالة تكليف المشترين بهذه الرسوم، سيواجه مجتمعنا العسكري خيارًا لا يمكن الدفاع عنه وهو التخلي عن تمثيل وكيل العقارات أو عدم الاستفادة من مزايا منزل VA. حتى في السيناريو الذي يصبح فيه دفع عمولات الوكيل أمرًا طبيعيًا ولكنه ليس إلزاميًا، فإن مشترو VA سيخسرون. عروضهم – مطالبة البائعين بتحمل جميع العمولات – قد يتم التغاضي عنها لصالح عطاءات أكثر تنظيما بشكل تقليدي، خاصة في الأسواق التنافسية.
- التأثير على مشتري المنازل لأول مرة
علاوة على ذلك، فإن مشتري المساكن لأول مرة، وخاصة أولئك الذين ينتمون إلى المجتمعات المهمشة، سيواجهون حواجز متزايدة. ومع ارتفاع أسعار المساكن وأسعار الفائدة بشكل مضطرد، فإن الحاجز الذي يحول دون ملكية المساكن أصبح مرتفعاً للغاية بالفعل. في حين أن الحد الأدنى للدفعة الأولى لـ FTHB على التمويل التقليدي يبلغ 3%، فإن عمولات الوكيل الحامل ستضاعف هذا الحد بشكل فعال في كثير من الحالات.
- التأثير على عملية التقييم
إن دمج أنماط دفع عمولة الوكيل غير المتسقة – أحيانًا من قبل المشترين، وفي أحيان أخرى من قبل البائعين – يمكن أن يؤدي إلى تفاقم التعقيدات في عملية التقييم. يتضمن تحديد قيم العقارات تحليل عدة متغيرات تتجاوز أسعار البيع فقط. يأخذ المثمنون بعين الاعتبار أرصدة تكلفة إغلاق البائع وطبيعة المعاملة وظروف الملكية والمزيد. حقن “من يتحمل عمولة وكيل المشتري؟” إن إدخال هذه المصفوفة، خاصة عندما لا تكون هذه البيانات متاحة حاليا للمثمنين، يزيد الأمور تعقيدا، ويزعزع الثقة في قيمة ضمانات القرض.
- التأثير على الدفعات المقدمة
تكاليف الدفعة الأولى هي بالفعل مصدر قلق للعديد من مشتري المنازل المحتملين. ومع هذا التأثير المحتمل على المقترضين، يمكن أن تتأثر الدفعة الأولى المقصودة سلبًا. على سبيل المثال، قد لا يكون بمقدور مشتري المنزل الذي ينوي سداد دفعة مقدمة بنسبة 20% سوى دفع دفعة مقدمة بنسبة 17%، وبالتالي يحتاج إلى تحمل تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، والذي قد يؤدي إلى رفع أقساط الرهن العقاري الشهرية بشكل كبير.
إن التغيير، رغم أنه لا مفر منه في كثير من الأحيان، لا يعمل في عزلة. يمكن أن يؤدي التحول في جزء واحد من النظام البيئي إلى عواقب غير مقصودة في جميع أنحاء النظام البيئي بأكمله وسكانه. وهذا المبدأ صحيح سواء في الطبيعة أو في المعاملات العقارية. في حين أنه من الممكن توقع بعض النتائج، حيث يوجد دخان، توجد نار، ويمكننا أن نكون على يقين تام من أن هناك تداعيات إضافية غير متوقعة لا تتضح إلا بعد وقوعها. من المحتمل أن تكون القضايا التي تم تسليط الضوء عليها في هذه الرسالة بمثابة قمة جبل الجليد.
في الختام، نؤكد أملنا في أن يتم النظر بعناية في العواقب المحتملة غير المقصودة لمثل هذه الدعاوى القضائية – وخاصة تلك التي تؤثر على قدامى المحاربين في بلادنا والمجتمعات المحرومة – ودمجها في المحادثة الأوسع حول هذه القضية.
كاتي سويني هي رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لجمعية خبراء الرهن العقاري المستقلين (AIME) وبريندان ماكاي هو رئيس قسم المناصرة في AIME.
لا يعكس هذا العمود بالضرورة رأي قسم التحرير في HousingWire وأصحابه.
للتواصل مع مؤلفي هذه القصة:
كاتي سويني، بريندان مكاي: [email protected]
للتواصل مع محرر هذه القصة:
سارة ويلر في [email protected]
