هل يجب أن أشتري سعر فائدة الرهن العقاري الخاص بي؟
أثناء عملية شراء المنزل، أحد القرارات الحاسمة التي غالبًا ما يتصارع معها المشترون هو ما إذا كانوا سيشترون سعر فائدة على الرهن العقاري الخاص بهم أم لا. نظرًا لأن أسعار الفائدة تلعب دورًا محوريًا في تحديد التكلفة الإجمالية للرهن العقاري – ما ينتهي بك الأمر إلى دفعه كل شهر كدفعة رهن عقاري – فإن احتمال خفض هذه الأسعار وما ستدفعه في النهاية كل شهر قد يكون أمرًا مغريًا. ومع ذلك، فإن القرار ليس واضحًا ويتضمن العديد من المتغيرات مثل وضعك المالي وظروفك الشخصية والوضع الحالي سوق الإسكان. في مقالة Redfin هذه، نطرح على خبراء الرهن العقاري أسئلة شائعة حول شراء رهن عقاري وتفاصيل أخرى يجب أن تعرفها حتى تتمكن من اتخاذ قرار مستنير إذا كانت هذه الإستراتيجية مناسبة لك.
ما هو الشراء لأسفل؟
الشراء لأسفل، والذي يشار إليه غالبًا باسم “نقاط الدفع”، هو استراتيجية مالية تستخدم في معاملات الرهن العقاري والقروض لتقليل سعر الفائدة على القرض. في الأساس، يتضمن ذلك دفع رسوم مقدمة في بداية القرض لخفض سعر الفائدة الإجمالي خلال مدته. عادةً ما يتم حساب هذه الدفعة المقدمة، المعروفة بالنقاط، كنسبة مئوية من مبلغ القرض. يعتمد قرار متابعة الشراء على الظروف المالية الفردية وطول المدة التي يخطط فيها المرء للاحتفاظ بالقرض.
كيف يعمل شراء سعر الفائدة؟
يقول آل جراي، مستشار القروض من شركة “إن شراء سعر فائدة مخفض، والذي يشار إليه غالبًا باسم “نقاط الدفع”، هو استراتيجية مالية تستخدم في معاملات الرهن العقاري والقروض لتقليل سعر الفائدة الذي تدفعه على قرضك”. الرهن العقاري نيكسا. “يحدث هذا عندما تدفع أموالاً إضافية في بداية القرض لجعل إقتراضك أرخص بمرور الوقت. يعتمد قرار خفض سعر الفائدة الخاص بك عن طريق شراء النقاط في البداية على وضعك المالي الفردي والمدة التي تخطط فيها للاحتفاظ بالقرض.
على سبيل المثال، إذا كنت تحصل على رهن عقاري بقيمة 200000 دولار أمريكي ويقدم المُقرض سعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 6.5%، فقد يكون لديك خيار شراء نقاط بتكلفة 1% من مبلغ القرض لكل منها. يمكنك شراء نقطتين مقابل 4000 دولار (1% × 2 × 200000 دولار)، الأمر الذي من شأنه أن يقلل من سعر الفائدة الخاص بك، غالبًا بنسبة 0.25% لكل نقطة. في هذا المثال، بنقطتين، سيتم تخفيض سعر الفائدة الخاص بك من 6.5% إلى 6.0%.
احسب مدخراتك الشهرية على سعر الفائدة الأقل وقارنها بالتكلفة الأولية للنقاط. نقطة التعادل هي الوقت الذي تستغرقه مدخراتك الشهرية لاسترداد التكلفة الأولية. إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لفترة كافية لتحقيق التعادل ثم الاستفادة من السعر الأقل، فقد يكون شراء النقاط قرارًا سليمًا من الناحية المالية. إذا لم يكن الأمر كذلك، فقد يكون من الأفضل اتباع سعر الفائدة العادي.
في أي ظروف يكون من الجيد شراء سعر فائدة الرهن العقاري الخاص بك؟
- خطط ملكية المنازل طويلة المدى: يعد شراء سعر الفائدة المنخفض أكثر فائدة إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لفترة طويلة. يمكن تبرير التكاليف الأولية من خلال التوفير طويل الأجل على الدفعات الشهرية.
- ظروف السوق غير المواتية: فكر في الشراء عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة نسبيًا مقارنة بالاتجاهات التاريخية. تصبح هذه الإستراتيجية أكثر فعالية من حيث التكلفة عند تأمين سعر فائدة أقل في بيئة ذات فائدة عالية.
- النقد المتاح عند الإغلاق: إذا كان لديك أموال كافية في وقت الإغلاق، فقد يكون شراء النقاط خيارًا قابلاً للتطبيق. ويمكن تغطية التكلفة الأولية، ويمكن أن تفوق المدخرات طويلة الأجل الاستثمار الأولي.
- درجة ائتمانية ممتازة: قد توفر درجة الائتمان الأعلى الفرصة للتفاوض على شروط أكثر ملاءمة عند شراء سعر فائدة منخفض. قد يقدم المقرضون أسعارًا أفضل للمقترضين الذين يتمتعون بائتمان ممتاز.
- الاستقرار المالي: اختر الشراء عندما يكون وضعك المالي مستقرًا، ويمكنك إدارة التكاليف الأولية بشكل مريح دون المساس بسلامتك المالية العامة.
- التخطيط لدفعات شهرية أقل: إذا كان هدفك الأساسي هو تحقيق أقساط شهرية أقل للرهن العقاري، فإن شراء سعر فائدة منخفض يمكن أن يكون وسيلة فعالة لتحقيق هذا الهدف، خاصة عند موازنته مع نقطة التعادل.
- زيادة الدخل المحتملة: فكر في شراء مؤقت (المزيد حول هذا أدناه) إذا كنت تتوقع زيادة في الدخل في المستقبل القريب.
- إعادة التمويل ليست وشيكة: إذا كنت لا تتوقع إعادة التمويل في المستقبل القريب، فإن شراء سعر فائدة منخفض يمكن أن يكون خيارًا حكيمًا. ويضمن هذا أنك تدرك بشكل كامل الفوائد طويلة الأجل للسعر المخفض على مدى مدة القرض.
هل من الجيد شراء سعر فائدة منخفض؟
وينصح قائلاً: “إن شراء سعر فائدة منخفض يمكن أن يكون خياراً مالياً حكيماً في ظل ظروف معينة”. نائب الرئيس وأخصائي الرهن العقاري الاستهلاكي، أحمد هاشم، من بنك بورك وهربرت. “تتضمن هذه الطريقة دفع رسوم إضافية مقدمًا لتأمين معدل فائدة أقل على الرهن العقاري. يمكن أن يؤدي ذلك إلى انخفاض المدفوعات الشهرية وتحقيق وفورات طويلة الأجل، ولكن من الضروري النظر في التكاليف الأولية مقابل الفوائد المستقبلية. إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لفترة طويلة، فقد يكون شراء السعر المنخفض مفيدًا، مما يتيح لك المزيد من الوقت لاسترداد النفقات المقدمة من خلال دفعات شهرية أقل.
من ناحية أخرى، إذا كنت تتوقع البيع أو إعادة التمويل في المستقبل القريب، فقد لا تكون التكلفة الأولية جديرة بالاهتمام. يعد حساب نقطة التعادل، حيث تتجاوز مدخراتك النفقات الأولية، أمرًا بالغ الأهمية. يمكن أن توفر استشارة خبير الرهن العقاري أو المستشار المالي رؤى مخصصة بناءً على أهدافك المالية الفريدة.
الشراء المؤقت مقابل الشراء الدائم: فهم الفرق
إن الشراء المؤقت والشراء الدائم هما إستراتيجيتان ماليتان مختلفتان، تخدم كل منهما أغراضًا ومددًا مختلفة.
شراء مؤقت: يتضمن الشراء المؤقت تخفيضًا قصير الأجل في سعر الفائدة الأولي لقرض الرهن العقاري، عادةً لفترة محددة مسبقًا، غالبًا ما تكون السنوات القليلة الأولى من مدة القرض. يقوم المقترضون بسداد دفعات مقدمة إضافية أو قبول معدل فائدة أعلى في المستقبل لتسهيل دفعات شهرية أولية أقل. غالبًا ما يتم اختيار هذه الإستراتيجية من قبل الأفراد الذين يتوقعون زيادة في الدخل أو يتوقعون إعادة التمويل في غضون بضع سنوات. توفر عمليات تخفيض الشراء المؤقتة فوائد فورية من خلال جعل ملكية المنازل أكثر سهولة في السنوات الأولى من القرض.
الشراء الدائم: ومن ناحية أخرى، فإن الشراء الدائم يستلزم تخفيضًا دائمًا في سعر الفائدة طوال فترة القرض بأكملها. يدفع المقترضون تكاليف إضافية مقدمًا لضمان معدل فائدة أقل طوال مدة الرهن العقاري. على عكس الشراء المؤقت، فإن مزايا الشراء الدائم تستمر طوال مدة القرض، مما يؤدي إلى توفير ثابت طويل الأجل على الدفعات الشهرية. عادة ما يعطي مشتري المنازل الذين يختارون الشراء الدائم الأولوية للاستقرار والقدرة على التنبؤ بالمدفوعات المنخفضة على مدى عمر القرض.
يعد فهم الفروق الدقيقة بين عمليات الشراء المؤقتة والدائمة أمرًا بالغ الأهمية بالنسبة للمقترضين لمواءمة استراتيجية التمويل الخاصة بهم مع أهدافهم المالية الفريدة وخطط ملكية المنازل.
نظرة أعمق على ما هي نقاط الرهن العقاري
نقاط الرهن العقاري هي دفعات خاصة يتم سدادها عند إغلاق معاملة الرهن العقاري مقابل معدل فائدة مخفض وأقساط شهرية أقل على القرض. يشار إلى هذه الإستراتيجية المالية باسم “الشراء بسعر منخفض”، كما ذكرنا أعلاه، وتتضمن قيام مشتري المنزل بدفع رسوم إضافية مقدمًا لضمان نتيجة مالية أكثر ملاءمة على المدى الطويل. ومع ذلك، هناك نوعان رئيسيان من نقاط الرهن العقاري الموجودة:
نقاط الخصم: نقاط الخصم هي المدفوعات التي يتم إجراؤها لخفض سعر الفائدة على الرهن العقاري. كلما زادت نقاط الخصم المشتراة، كلما زاد التخفيض في سعر الفائدة. يعتمد التأثير المحدد على السعر على شروط المُقرض، ونوع القرض، وظروف سوق الإسكان السائدة. بشكل عام، يمكن للمشترين توقع خفض سعر الفائدة بمقدار ثمن إلى ربع في المائة لكل نقطة مشتراة.
الأهم من ذلك، أن هذه النقاط معفاة من الضرائب لأول 750 ألف دولار من قرض الرهن العقاري. عند اتخاذ قرار بشأن نقاط الخصم، يجب على أصحاب المنازل النظر في مدة إقامتهم في المنزل والنقد المتاح عند الإغلاق. كلما خطط الشخص للبقاء في العقار لفترة أطول، أصبحت نقاط خصم الشراء أكثر فعالية من حيث التكلفة.
نقاط المنشأ: تغطي نقاط المنشأ النفقات التي يتكبدها المُقرض في معالجة القرض. وعلى عكس نقاط الخصم، فإن نقاط الأصل لا تقلل بشكل مباشر من سعر الفائدة ولكنها جزء من تكاليف الإغلاق الإجمالية. تختلف القدرة على التفاوض على شروط نقاط الإنشاء، وقد يقوم بعض المقرضين بدمجها بناءً على الائتمان الخاص بالمقترض أو ملف الاقتراض الإجمالي. على عكس نقاط الخصم، فإن نقاط الإنشاء ليست معفاة من الضرائب. ومع ذلك، فإن العديد من المقرضين يقدمون الآن خيارات الرهن العقاري برسوم ثابتة أو بدون رسوم، خاصة للمقترضين الذين يتمتعون بملفات ائتمانية قوية، مما يلغي الحاجة إلى نقاط إنشاء في بعض الحالات.
