انخفاض معدل الرهن العقاري هو بمثابة مهلة مرحب بها، ولكن هناك المزيد من توحيد الصناعة في المستقبل: بايبر ساندلر
تراجعت معدلات الرهن العقاري في الأسابيع الأخيرة مما أتاح للمستهلكين ومنشئي القروض بعض المساحة للتنفس، لكن الرياح المعاكسة في الصناعة لم تنته بعد.
أدى الانخفاض في عوائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات وعوائد الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) – بسبب تقرير الوظائف الناعمة في أواخر أكتوبر – إلى ارتفاع طفيف في حجم طلبات الرهن العقاري المعدلة موسميا. ويمثل هذا “مهلة مرحب بها على المدى القريب للمنشئين والعديد من صناديق الاستثمار العقاري العقارية (mREITs)”، وفقًا لمذكرة من بايبر ساندلر، أحد البنوك الاستثمارية الرائدة.
وجاء في المذكرة: “لكن هذه الخطوة غير ذات أهمية بالنسبة إلى الاتجاه النزولي المستمر الذي استمر طوال العامين الماضيين – خاصة ونحن نواجه أشهر الشتاء البطيئة موسميا”.
ويتوقع بايبر ساندلر المزيد من الاندماج في صناعة الرهن العقاري خلال الأشهر القليلة المقبلة مع اقتراب الطلب من أدنى مستوياته منذ عدة عقود قبل أن ينتعش في عام 2024 مع إعادة المستهلكين التكيف مع معدلات الرهن العقاري المرتفعة.
فيما يلي العوامل الثلاثة التي أشار إليها بايبر ساندلر لاستمرار الرياح المعاكسة في صناعة الرهن العقاري:
لا يزال الطلب على التطبيقات منخفضًا
ال جمعية المصرفيين للرهن العقاريوصل مؤشر حجم طلبات الرهن العقاري الأسبوعي (MBA) إلى أدنى مستوياته في أكتوبر منذ تتبع البيانات في عام 2020. وانخفض مؤشر حجم الطلبات بنسبة 19٪ على أساس سنوي اعتبارًا من 25 أكتوبر وانخفض بنسبة 45٪ عن أدنى مستوى سابق في عام 2018، وفقًا لـ بايبر ساندلر.
بشكل عام، انخفض حجم الشراء الآن بنسبة 56% عن الذروة على المدى القريب في يناير 2021 و9% أقل من أدنى مستوى سابق في عام 2014.
تستمر سرعات الدفع المسبق في الانخفاض
انخفضت سرعات الدفع المسبق للرهن العقاري على مجموعات أسعار الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا من القروض العقارية الحكومية والوكالات في أكتوبر بنسبة 15 إلى 40 نقطة أساس عن الشهر السابق إلى 4.8٪. فاني ماي و فريدي ماك حمامات السباحة، بحسب بايبر ساندلر.
يشير الانخفاض في سرعات الدفع المسبق إلى أن نفقات إطفاء حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR) يجب أن تستمر في الانخفاض، وهو تطور إيجابي لشركات الرهن العقاري التي تتمتع بتدفقات كبيرة من إيرادات رسوم الخدمة.
ويتوقع بايبر ساندلر أن يستمر الانخفاض في سرعات الدفع المسبق على الرغم من الانخفاض في معدلات الرهن العقاري على المدى القريب، لأن عددًا قليلاً جدًا من المقترضين لديهم معدلات رهن عقاري أعلى من المستويات الحالية.
وقالت المذكرة إن الصناعة ستحتاج إلى رؤية انخفاض أكثر استمرارًا في معدل الرهن العقاري إلى ما يقرب من 6٪ لتحقيق انتعاش أكثر وضوحًا في سرعات الدفع المسبق.
ولا تزال القدرة على تحمل التكاليف تمثل مشكلة
انخفضت القدرة على تحمل التكاليف لمدة تسعة أشهر متتالية في أكتوبر، حيث ارتفع متوسط أسعار المنازل بنسبة 8٪ وارتفعت معدلات الرهن العقاري بمقدار 123 نقطة أساس خلال هذه الفترة الزمنية.
يقدر بايبر ساندلر أن متوسط الدفع الشهري يبلغ الآن 2313 دولارًا أمريكيًا اعتبارًا من أكتوبر 2023. وهذا يمثل زيادة بنسبة 12٪ على أساس سنوي وزيادة بنسبة 130٪ عن مستويات ما قبل الوباء في أكتوبر 2019.
وقال بايبر ساندلر إن متوسط دفعات الرهن العقاري يتجاوز 30% من متوسط الدخل السنوي للأسرة، بينما تبلغ أسعار المنازل 4.2 أضعاف متوسط الدخل السنوي. وتتوافق هذه النتيجة مع الأزمة المالية المرتفعة وأعلى بكثير من متوسط الفترة 2000-2022 البالغ 3.4 مرة.
وتوقع بايبر ساندلر أن الصناعة ستحتاج إلى رؤية انخفاض أكبر في أسعار المنازل و/أو معدلات الرهن العقاري قبل أن تبدأ مبيعات المنازل في العودة إلى مستويات ما قبل الوباء.
